1

2

甲의 지위

무권리자

채권행위

타인 권리의 매매 — 유효

물권행위

무권리자의 처분 — 무효

丙의 선의

보호규정 없음

①

②

③

④

丙 앞으로 소유권이전등기가 마쳐짐 설문 1→ 무권리자의 처분이므로 물권변동은 무효 — 丙은 선의여도 소유권을 얻지 못한다

「인감도장과 등기권리증을 맡겨두고」라고 적었다. 대리권 수여가 아니라 보관이다. 표현대리(제125조·제126조)로 끌고 가면 사안을 벗어난다. 甲은 무권대리인이 아니라 무권리자다.

「서류를 위조하여」라고 명시했다. 등기원인 자체가 없다는 뜻이다. 실체관계에 부합하는 등기라는 예외로 갈 길을 막아 두었다.

丙이 「이러한 사정을 알지 못하는」 자라고 했다. 선의를 부여해 놓고도 보호하지 않는 것이 이 문항의 핵심이다. 공신의 원칙을 인정하지 않는다는 결론을 정면으로 쓰게 만든다.

계약과 소유권이전을 나누어 물었다. 채권행위와 물권행위를 구별하라는 지시다. 「계약도 무효」라고 쓰면 절반이 날아간다.

「논거를 들어」라고 요구했다. 결론만 쓰지 말고 제186조·제569조와 공신력 부정의 논거를 명시하라는 뜻이다.

甲이 등기권리증을 가지고 있었다는 사정을 넣었다. 등기가 형식적으로는 문제없이 마쳐졌음을 설명해 준다. 그럼에도 실체가 없으면 무효라는 대비가 선명해진다.

배점이 20점이다. 채권행위의 유효성에 대여섯 줄, 물권행위의 무효와 공신력 부정에 나머지를 배분한다. 등기부취득시효는 한 줄 언급으로 족하다.

쟁점 ②③ · 핵심

무권리자의 보존등기와 그에 터 잡은 이전등기는 모두 무효

적법한 원인 없이 타인 소유 부동산에 관하여 등기를 마친 무권리자가 그 부동산을 제3자에게 매도하고 이전등기를 마쳐주었더라도, 실체관계에 부합한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 등기들은 모두 무효이고 원소유자는 소유권을 상실하지 않는다.

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쟁점 ③ · 조정

공신력을 대신하는 것은 등기부취득시효뿐

무권리자로부터 부동산을 매수한 제3자가 과실 없이 점유를 개시한 후 소유의 의사로 평온·공연하게 선의로 10년간 점유를 계속하면 제245조 제2항에 따라 소유권을 취득하고, 그때 비로소 원소유자가 소급하여 소유권을 상실한다.

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쟁점 ① · 구별

채권행위는 타인 권리의 매매로서 유효하다

타인의 권리를 목적으로 하는 매매계약도 유효하게 성립하고, 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 진다. 의무부담행위는 처분권한이 없어도 성립한다.

민법 제569조 · 제570조

적법한 원인 없이 타인 소유 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마친 무권리자가 그 부동산을 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었다고 하더라도, 그러한 소유권보존등기와 소유권이전등기는 실체관계에 부합한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 모두 무효이다. 따라서 이 경우 원소유자가 소유권을 상실하지 아니하고, 또 무권리자가 제3자와 체결한 매매계약의 효력이 원소유자에게 미치는 것도 아니므로, 무권리자가 받은 매매대금이 부당이득에 해당하여 이를 원소유자에게 반환하여야 한다고 볼 수는 없다. 무권리자로부터 부동산을 매수한 제3자나 그 후행 등기 명의인이 과실 없이 점유를 개시한 후 소유권이전등기가 말소되지 않은 상태에서 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의로 점유를 계속하여 10년이 경과한 때에는 민법 제245조 제2항에 따라 바로 그 부동산에 대한 소유권을 취득하고, 이때 원소유자는 소급하여 소유권을 상실함으로써 손해를 입게 된다. 그러나 이는 민법 제245조 제2항에 따른 물권변동의 효과일 뿐 무권리자와 제3자가 체결한 매매계약의 효력과는 직접 관계가 없으므로, 무권리자가 제3자와의 매매계약에 따라 대금을 받음으로써 이익을 얻었다고 하더라도 이로 인하여 원소유자에게 손해를 가한 것이라고 볼 수도 없다.

참조조문 민법 제245조 제2항, 제741조 · 참조판례 대법원 1999. 12. 10. 선고 99다25785 판결

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에도 계약은 유효하다. 제569조는 그러한 매도인에게 「권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다」는 의무를 지운다.

의무부담행위와 처분행위를 구별하는 것이 핵심이다. 처분권한은 물권행위의 유효요건이지 채권행위의 유효요건이 아니다.

이전하지 못하면 담보책임 또는 채무불이행책임의 문제가 된다. 제570조에 따라 선의의 매수인 丙은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.