기출 원문 · 전체본
〔변호사시험 제15회(2026) 민사법 제2문의 2〕
제2문의 2의 사실관계와 물음을 사례집 수록문 그대로 실었습니다. 두 개의 소가 나란히 걸려 있습니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
사실관계
위조등기에서 시작해 경매로 끝나는 X토지의 이력
설문 1○甲은 자기 소유의 X토지를 방치하고 있었는데, 丁이 2020년경부터 X토지를 무단점유하다가 2021. 2. 1. 등기서류를 위조하여 자기 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
○乙은 2022. 2. 1. 丁과 X토지에 관하여 매매대금 1억 원의 매매계약을 체결하였고(계약금 1,000만 원은 계약 당일, 잔금 9,000만 원은 2022. 8. 1. 지급하되, 계약 당일 丁으로부터 소유권이전등기와 인도를 받기로 약정), 계약 당일 계약금 1,000만 원을 지급하면서 자기 명의의 소유권이전등기를 마치고 X토지를 인도받았으며, 2022. 8. 1. 잔금 9,000만 원을 지급하였다.
○乙은 2022. 11. 1. 3,000만 원을 투입하여 X토지를 상업용지로 개발하였고, 2023. 12. 1. 그 전부를 부지로 하는 상가 Y건물을 신축하여 소유권보존등기를 마쳤다.
○이후 乙의 채권자들의 신청으로 개시된 Y건물에 대한 경매절차에서 2024. 4. 1. 丙이 Y건물을 경락받아 소유권이전등기를 마쳤다.
○뒤늦게 이를 알게 된 甲은 2024. 12. 1. 乙을 상대로 X토지에 관한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기와 X토지의 인도를 구하는 소(‘제1소송’)를 제기하였다.
○乙은 2025. 2. 1. 甲을 상대로 상업용지 개발비용 3,000만 원 상당의 유익비를 점유자로서 상환청구하는 별도의 소(‘제2소송’)를 제기하였다.
※ 乙이 X토지를 상업용지로 개발하여 객관적 가치가 증가된 점, 그 개발비용과 가치 상승분이 3,000만 원인 점은 당사자 사이에 다툼이 없음
제2문의 2
문 제
배점 합계 15점1
검토 대상15점제1소송과 제2소송에 대한 각 판단
제1소송과 제2소송에 대한 법원의 각 판단과 그 근거에 관하여 서술하시오.
출처: 2026년도 시행 제15회 변호사시험 민사법 제2문의 2(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 진정명의회복과 유익비 · 설문 1 (15점)
〔변호사시험 제15회(2026) 민사법 제2문의 2〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
두 소송의 변론종결 무렵인용되는 청구상대방이 달라지는 청구결론에 영향 없는 경로
2
날짜의 순서
붉은 표시 = 결론을 정하는 사건2020년경
丁이 X토지를 무단점유
2021. 2. 1.
丁이 등기서류를 위조하여 자기 명의로 이전등기→ 원인무효의 등기다. 이에 터 잡은 乙 명의 등기도 무효가 된다
2022. 2. 1.
乙이 丁과 매매계약 — 당일 이전등기와 인도를 받음
2022. 11. 1.
乙이 3,000만 원을 투입하여 상업용지로 개발→ 유익비 3,000만 원과 가치 상승분은 다툼이 없다
2023. 12. 1.
乙이 Y건물을 신축하고 보존등기→ 이때부터 X토지의 점유자는 건물 소유자다
2024. 4. 1.
丙이 경매절차에서 Y건물을 경락받아 이전등기 점유의 이전→ 건물 소유권을 잃은 乙은 부지의 점유자가 아니게 된다
2024. 12. 1.
甲이 乙에게 진정명의회복 이전등기 + X토지 인도청구(제1소송)
2025. 2. 1.
乙이 甲에게 유익비 3,000만 원 상환청구(제2소송) 설문
3
설문 1의 쟁점 구조
두 소송에 대한 법원의 판단은 15점
쟁점 ①제1소송 ① — 진정명의회복 이전등기청구
전제 사실丁의 위조등기가 원인무효 → 乙 명의 등기도 무효
전제 사실청구는 현재의 등기명의인만을 상대로 한다
물음乙에 대한 청구는→ 인용된다. 중간 명의인 丁은 이미 명의를 넘겼으므로 상대방이 되지 못한다
쟁점 ②제1소송 ② — X토지 인도청구의 상대방
전제 사실건물 소유자는 현실 사용 여부와 무관하게 부지를 점유한다
전제 사실건물 소유권을 잃으면 현실 점유 중이라도 점유자의 지위를 잃는다
물음乙에 대한 인도청구는→ 기각된다. 변론종결 당시 건물 소유자는 丙이므로 인도는 丙을 상대로 구하여야 한다
쟁점 ③제2소송 — 유익비상환청구
전제 사실제203조의 비용상환청구는 점유물의 반환을 전제로 한다
전제 사실경락 등 반환 외의 사유로 점유를 잃은 자에게는 적용되지 않는다
물음乙의 청구는→ 기각된다. 사무관리(제739조)나 부당이득(제741조)으로 우회하여야 한다
4
사실관계에 심어 둔 장치
a
丁의 위조등기와 乙의 매수를 시간순으로 배치했다. 乙이 대금을 다 냈고 등기와 인도까지 받았어도, 무권리자로부터 산 이상 소유권을 취득하지 못한다. 등기에 공신력이 없다는 대전제가 깔려 있다.
b
제1소송에서 이전등기와 인도를 함께 구하게 했다. 두 청구의 상대방이 갈리도록 설계했다. 하나는 등기명의인, 다른 하나는 현재의 부지 점유자다.
c
Y건물을 신축하고 그 건물이 경매로 넘어가게 했다. 토지의 점유자가 乙에서 丙으로 옮겨간다. 「건물 소유자가 부지 점유자」라는 법리가 두 번(취득·상실) 작동한다.
d
유익비의 액수와 가치 상승분을 다툼 없는 사실로 못 박았다. 제203조 제2항의 실체적 요건은 모두 갖추어졌다. 그럼에도 기각되는 이유가 무엇인지를 묻는 장치다.
e
乙이 점유를 잃은 원인이 「경락」이다. 회복자에게 「반환」한 것이 아니다. 이 한 가지가 제203조의 적용을 배제한다.
f
제2소송을 별도의 소로 구성했다. 동시이행이나 유치권으로 얽히지 않도록 분리해 두었다. 순수하게 청구권의 존부만 판단하라는 뜻이다.
g
배점이 15점이다. 이전등기청구에 서너 줄, 인도청구의 상대방에 대여섯 줄, 유익비에 대여섯 줄을 배분한다. 세 결론(인용·기각·기각)을 모두 명시해야 한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 점유의 이전과 비용상환 · 설문 1 (15점)
〔변호사시험 제15회(2026) 민사법 제2문의 2〕 - 설문 1. 리딩판례
제203조의 비용상환청구가 「점유물의 반환」을 전제로 한다는 점을 정면으로 밝힌 최신 판결이 중심입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ③ · 핵심
비용상환청구권은 점유물을 반환할 때 생긴다
점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 민법 제203조 제1항, 제2항은 점유자가 ‘점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 행사할 수 있다.
2020다275744
쟁점 ② · 점유
부지의 점유자는 건물 소유자다
건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보고, 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 부지를 점거하고 있지 않더라도 건물의 소유를 위하여 부지를 점유한다고 보아야 한다. 뒤집어 보면 건물 소유권을 잃으면 부지의 점유자도 아니게 된다.
2002다57935
쟁점 ① · 상대방
진정명의회복 청구는 현재의 등기명의인에게
진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 허용되는 것이므로, 이미 명의를 넘긴 중간자는 상대방이 되지 못한다.
89다카12398 전합 · 99다37894 전합
계보
판례의 흐름
선고 순1990
89다카12398
진정명의회복 청구의
허용
허용
2003
2002다57935
부지의 점유자 =
건물 소유자
건물 소유자
2024
2020다275744
비용상환청구는
반환을 전제로
반환을 전제로
쟁점 ③
경락으로 점유를 잃은 자의 유익비상환청구
민법 제203조 제2항리딩대법원 2024. 12. 24. 선고 2020다275744 판결[소유권이전등기·부당이득금[토지의 소유자가 현 등기부상 명의자 겸 점유자를 상대로 소유물반환청구 없이 진정명의회복등기만을 청구하여, 등기부상 명의자 겸 점유자의 민법 제203조에 따른 비용상환청구권 및 민법 제741조에 따른 부당이득반환청구권 행사 여부가 문제된 사건]]
[1] 점유자가 점유물을 보존하거나 개량하기 위하여 지출한 필요비나 유익비에 관하여 민법 제203조 제1항, 제2항은 점유자가 ‘점유물을 반환할 때’에 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 발생하여 점유자가 이를 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 도래한다. [2] 민법 제203조는 정당한 법률관계가 없는 물건 점유자와 회복자 사이에서 점유물을 반환하는 경우 점유자가 지출한 필요비 또는 유익비의 상환청구 범위와 상환시기에 관하여 규정한 특별규정이므로, 물건의 소유자가 적법한 점유 권원 없는 점유자를 상대로 민법 제213조에 따른 물권적 청구권을 행사하여 물건의 반환을 구할 수 있는 경우 점유자는 물건의 소유자를 상대로 민법 제741조에 따라 해당 비용의 반환을 구할 수는 없고 민법 제203조에 따라 ‘점유물을 반환할 때’ 비로소 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다.
·제203조 제1항, 제2항은 점유자가 「점유물을 반환할 때」에 필요비·유익비의 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 행사할 수 있다고 하였다.
·토지 소유자가 현 등기부상 명의자 겸 점유자를 상대로 소유물반환청구 없이 진정명의회복등기만을 청구한 사안에서, 점유자의 제203조에 따른 비용상환청구권과 제741조에 따른 부당이득반환청구권의 행사 가부가 문제된 사건이다.
→乙은 경락으로 Y건물의 소유권을 잃음으로써 X토지의 점유자 지위도 상실하였다. 그러나 이는 회복자 甲에게 「반환」한 것이 아니다.
→제203조 제2항은 점유물의 반환을 전제로 점유자와 회복자 사이의 비용을 정산하는 규정이므로, 반환 아닌 원인으로 점유를 잃은 乙에게는 적용되지 않는다.
→그렇게 보지 않으면 회복자가 목적물을 돌려받기도 전에 비용을 지급해야 하는 불균형이 생긴다.
→따라서 제2소송의 유익비상환청구는 전부 기각되고, 乙은 사무관리(제739조)나 부당이득(제741조)으로 우회하여 이득의 존재와 범위를 스스로 증명하여야 한다.
참조조문 [1] 민법 제203조 제1항, 제2항 / [2] 민법 제203조, 제213조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결 / [2] 대법원 1969. 7. 22. 선고 69다726 판결(집17-2, 민360)
쟁점 ①·②
진정명의회복 청구의 상대방과 토지 인도청구의 상대방
민법 제213조 · 제214조 · 민사집행법 제135조최초대법원 1990. 11. 27. 선고 89다카12398 전원합의체 판결[부동산소유권확인등]
이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 진정한 등기명의를 회복하기 위한 방법으로는 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 외에 '진정한 등기명의의 회복'을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 직접 구하는 것도 허용되어야한다.
·이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 진정한 등기명의를 회복하기 위한 방법으로는, 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 외에 「진정한 등기명의의 회복」을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 직접 구하는 것도 허용되어야 한다고 하였다.
→丁의 위조등기가 원인무효이므로 이에 터 잡은 乙 명의 등기도 무효이고, X토지의 소유권은 여전히 甲에게 있다.
→진정명의회복 이전등기청구는 현재의 등기명의인 乙을 상대로 하여야 하므로 이 부분 청구는 인용된다.
→이미 명의를 넘긴 丁은 현 등기명의인이 아니어서 상대방이 되지 못한다.
참조조문 민법 제186조, 민사소송법 제226조[소의제기] · 참조판례 대법원 1972.12.26. 선고 72다1846,1847 판결(집20(3)민224)(변경), 1981.1.13. 선고 78다1916 판결(변경)
동지대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결[건물철거등]
[1] 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다. [2] 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다. [3] 건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 볼 것이며, 건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로 인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면 그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 당해 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속된다. [4] 물건을 공유자 양인이 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자로서는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다.
·사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 건물 소유자가 점유하는 것으로 보고, 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 부지를 점거하고 있지 않더라도 건물의 소유를 위하여 부지를 점유한다고 보아야 한다고 하였다.
·반대로 건물 소유명의자가 아닌 자는 실제로 건물을 점유하더라도 그 부지를 점유하는 자로 볼 수 없다.
→乙이 Y건물을 신축하여 보유하던 동안에는 乙이 X토지의 점유자였다.
→그러나 2024. 4. 1. 丙이 경락으로 건물 소유권을 취득하였으므로, 변론종결 당시 X토지의 점유자는 丙이다.
→따라서 X토지 인도청구는 丙을 상대로 구하여야 하고, 乙에 대한 이 부분 청구는 기각된다. 결국 제1소송은 일부인용이 된다.
참조조문 [1] 민법 제192조 / [2] 민법 제192조 / [3] 민법 제192조, 제245조 제1항, 제262조 / [4] 민법 제245조 제1항, 제265조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34559 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 / [2] 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2483 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 / [3] 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34559 판결 / [4] 대법원 1991. 1. 15. 선고 88다카19002, 19019 판결, 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 전원합의체 판결, 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제186조부동산물권변동의 효력 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제203조 ②점유자의 상환청구권 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다.
민법 제214조소유물방해제거청구권 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.
민법 제739조관리자의 비용상환청구권 관리자가 본인을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 본인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
민법 제741조부당이득의 내용 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
민사집행법 제135조소유권의 취득시기 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
제203조는 조문 자체가 「점유자가 점유물을 반환할 때에는」이라고 정하고 있다. 이 문언이 결론을 만든다. 반환이 아닌 경락으로 점유를 잃은 乙에게는 조문의 적용 자체가 없고, 남는 길은 사무관리나 부당이득뿐이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 9. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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