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丁

제4조 ③의 제3자

甲

주임법상 양수인

기판력

甲에게 미침

판결

청구인용

2017. 1.경

2018. 1.경

丁이 丙으로부터 1004호를 임차하고 대항요건을 갖춤 제3자→ 등기부상 소유자 丙을 임대인으로 믿고 새로운 이해관계를 맺었다

2023. 6.경

丁이 적법하게 해지하고 丙을 상대로 보증금반환청구 — 승소 확정 전소→ 보증금을 받지 못하였으므로 주임법 제4조 제2항으로 임대차관계 존속이 의제된다

2024. 1.경

2024. 11.경

丙 명의 등기 말소 · 매매를 원인으로 甲 명의 소유권이전등기 승계→ 전소 변론종결 뒤의 일이다 — 기판력 확장의 전제가 된다

2025. 2. 5.

丁이 甲을 상대로 보증금반환청구의 소 제기 후소

「직접 분양계약을 체결하기 어려워 丙의 승낙을 받아」라고 썼다. 丙이 분양계약의 당사자가 되었다는 뜻이므로 계약명의신탁이다. 3자간 등기명의신탁으로 읽으면 제4조 제2항 단서의 검토 자체가 사라진다.

乙조합의 악의를 확정판결로 못 박았다. 단서가 닫히고 본문이 열린다. 丙 명의 등기가 무효이고 소유권이 조합에 유보된다는 전제가 다툼 없이 주어진 셈이다.

丁이 이미 丙을 상대로 승소 확정판결을 받아 두게 하였다. 기판력·집행력의 승계인 확장이라는 민사소송법 논점을 끌어들이기 위한 장치다. 이 사실이 없었다면 문제는 민법으로 끝난다.

甲의 등기 시점을 전소 확정 뒤인 2024. 11.로 잡았다. 「변론종결 후의 승계인」이 되려면 승계가 변론종결 뒤여야 한다. 날짜 순서 자체가 요건이다.

항변을 ❶과 ❷로 나누어 제시하였다. ❶은 승계를 부정하고 ❷는 승계를 전제한다. 서로 모순되는 예비적 주장이라는 점을 지적하면 답안이 날카로워진다.

결론을 네 가지 중에서 고르게 하였다. 「각하」라는 선택지를 눈앞에 두고도 인용으로 가야 한다. 원칙만 쓰고 각하로 끝내면 예외 법리를 모른 답안이 된다.

배점이 25점이다. 제3자 해당 여부 8점, 양수인 해당 여부 8점, 기판력과 소의 이익 9점 정도로 배분하면 균형이 맞는다.

쟁점 ①·② · 승계

대항요건을 갖춘 임차인은 등기명의를 회복한 신탁자에게도 대항한다

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당하므로, 명의수탁자의 등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 그와 같이 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

2021다210720

쟁점 ③ · 기판력

양수인은 변론종결 후의 승계인이다

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다.

2021다210720

쟁점 ④ · 소의 이익

이미 승계를 심리했다면 각하할 수 없다

승소확정판결을 받은 원고가 변론종결 후의 승계인에 대하여 강제집행을 하려면 승계집행문을 부여받으면 되므로 같은 내용의 이행을 다시 소구하는 것은 원칙적으로 권리보호이익이 없다. 그러나 양수인을 상대로 한 소에서 임대인 지위의 승계 여부에 관하여 상당한 정도의 공격방어와 심리가 진행되어 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기된 때와 큰 차이가 없게 되었다면, 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다.

2021다210720

[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당하므로 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이 경우 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 개정 취지 등을 종합하면 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다. 승계집행문은 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한하여 내어 줄 수 있고(민사집행법 제31조 제1항), 승계를 증명할 수 없는 때에는 채권자가 승계집행문 부여의 소를 제기할 수 있다(제33조). 따라서 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 임차인이 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이나, 이미 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면, 그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인으로 하여금 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자들로 하여금 그동안의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하도록 하는 것이어서 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어려우므로 이와 같은 경우 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다.

참조조문 [1] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제4항, 민사소송법 제218조 제1항, 민사집행법 제31조, 제33조 · 참조판례 [1] 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 / [2] 대법원 2002. 1. 30. 자 2001그35 결정

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

참조조문 주택임대차보호법 제3조 제1항

가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

참조조문 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 / 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결, 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결