1

해지통고

소 제기

종료

2021. 5. 24.

매수청구

갱신청구 불요

판결

석명 → 상환이행

날짜 계산은 「초일 불산입 → 6개월 후 응당일 전날이 말일 → 공휴일이면 익일」 순서다. 종료일을 정확히 적으면 매수청구권의 전제(임대차 종료)가 채워진다.

2011. 10. 13.

그 뒤

甲·乙 건물 소유 목적 토지임대차 — 기간 정함 없음, 연 300만 원 제635조 유형

2020. 11. 23.

甲의 철거·인도 소장 부본이 乙에게 송달 = 해지통고 해지통고

2021. 5. 24.

변론에서

乙이 B건물 매수청구권 행사 → 시가 매매 성립 설문 1

판결

「기간의 정함이 없는」 임대차로 두었다. 제643조의 「기간 만료」가 아닌 제635조의 해지통고 종료다. 판례가 이 유형에도 매수청구권을 인정한다는 점을 쓰게 한다.

해지통고를 따로 두지 않고 「소장 부본 송달일」만 주었다. 소 제기 자체가 해지통고라는 83다카841을 적용해 종료일을 스스로 계산하게 하는 장치다.

소장 부본 송달일을 「2020. 11. 23.」로 골랐다. 6개월 말일이 일요일(2021. 5. 23.)이 되도록 짜였다. 제161조를 적용해 5. 24.로 적는지 본다.

乙이 갱신청구 없이 「변론에서 매수청구권」을 행사했다. 갱신청구가 선행하지 않아도 되는가(94다51178), 소송 중 행사의 효과는 무엇인가(94다34265 전합)를 묻는다.

「법원은 어떻게 재판하여야 하는가」라고 물었다. 석명의무와 그 결과에 따른 두 갈래 판결(상환이행/기각)을 적으라는 뜻이다. 15점이면 종료 5점, 매수청구 5점, 판결 형태 5점이 무난하다.

쟁점 ① · 종료

철거 소 제기 = 해지통고

임대차계약의 해지를 원인으로 건물 철거를 구하는 소송에서는 해지통고의 증거가 없더라도 소 제기 자체가 해지통고이므로, 법정 기간이 경과하면 임대차는 종료한다.

83다카841

쟁점 ② · 매수청구

해지통고 종료에도 갱신청구 없이 매수청구 ○

기간 약정 없는 토지임대차를 임대인이 해지하여 종료한 경우 임차인은 갱신청구 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있고, 그 권리가 인정되면 철거·인도 청구는 기각된다.

94다51178 · 94다34265

쟁점 ③ · 판결

법원은 소 변경 의사를 석명하여야 한다

철거·부지인도 청구에 대금과 상환한 명도청구가 포함되어 있다고 볼 수 없으므로, 법원은 임대인이 대금지급과 상환으로 명도를 구할 의사가 있는지 석명하고 소가 변경되면 명도판결을 한다.

94다34265 전합

임대차계약의 해지를 원인으로 하여 건물의 철거를 구하는 소송에 있어서는 가사 특별히 해지의 통고를 한 증거가 없다 하더라도 위 소송의 제기 자체가 해지의 통고라고 볼 것이므로 소제기후 변론종결시까지 법정의 기간이 경과된 이상 위 임대차계약의 해지의 효력을 저지할 사유가 인정되지 않는 한 위 임대차계약은 종결되었다고 할 것이다.

참조조문 민법 제635조,제636조,민사소송법 제226조 · 참조판례 대법원 1956.7.5. 선고 4289민상203 판결,1983.9.13. 선고 83다카856 판결

가. 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다. 나. '가'항의 경우 만일 임차인이 건물매수청구권을 행사하고 심리 결과 그 권리가 인정된다면 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 한다.

참조조문 민법 제643조, 제283조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)

[1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차기간이 1년이고 신축 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축하였고 임대인이 기존 건물의 철거 및 건물신축을 승낙한 점 등에 비추어, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 한 사례. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. [3] 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다. [4] 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다. [5] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제105조, 제643조 / [2] 민법 제643조 / [3] 민법 제643조 / [4] 민법 제643조 / [5] 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 [2] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결

공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.

참조조문 민법 제283조, 제643조 · 참조판례 대법원 1972. 12. 26. 선고 72다2013 판결(집20-3, 민228), 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결, 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결, 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결

가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.

참조조문 가.나.다.라. 민법 제283조 / 가. 제643조 / 나. 제635조, 제652조 / 라. 민사소송법 제126조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 / 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) / 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30), 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96)