1

대항력

건물등기 제622조

상대방

경락인 丁

특약

제652조 무효

결론

철거·인도 기각 · 차임 인용

철거·인도가 기각되더라도 금전청구는 별개다. 매수청구로 동시이행항변이 생겨도 대지 점유·사용의 이익은 남는다(99다60535).

2009. 4. 1.

甲·乙 토지임대차(건물 소유 목적, 10년, 월 100만 원) — 기간 만료 시 원상회복 약정 특약

2009. 10. 1.

乙, Y 건물 신축 · 소유권보존등기 → 제622조 ① 대항력 대항력

2014. 10. 10.

2018. 5. 20.

2018. 11. 1.

丁, 매각대금 완납 → X 토지 소유권 취득 · 임대인 지위 승계 승계

2019. 3. 31.

2019. 5. 1.

丁의 철거·인도 요구 ↔ 乙의 갱신 청구 · 거절 제643조

2019. 7. 1.

丁 제소 · 乙 매수청구 항변 · 법원 석명에도 丁은 철거·인도 청구 유지 설문 1

Y 건물 보존등기(2009. 10. 1.)를 저당권 설정(2014. 10. 10.)보다 앞에 두었다. 제622조 ①의 대항력이 경매를 견디는 이유다. 순서가 반대였다면 임차권은 매각으로 소멸하고 丁에게 매수청구할 수 없었다.

乙이 「갱신을 청구하며」 철거 요구를 거절하였다. 제643조가 준용하는 제283조의 순서(갱신청구 → 거절 → 매수청구)를 갖추었다는 표지다. 요건 서술에서 빠뜨리기 쉽다.

丁의 주장 ❷로 「계약 당시 원상회복 약정」을 심어 두었다. 제652조를 끌어내는 장치다. 특약이 유효하다면 매수청구권 자체가 없어지므로, 무효 논거(편면적 강행규정)를 먼저 세워야 한다.

「법원의 석명에도」 청구를 유지하였다고 적었다. 94다34265 전합의 마지막 단계다. 석명 없이 바로 기각하는 것도, 석명 후 소 변경이 없는데 상환이행을 명하는 것도 모두 오답이다.

차임 청구의 기산점을 「2018. 11. 1.」로, 배점을 25점으로 두었다. 매각대금 완납일부터 승계인이 차임채권자가 된다. 상대방 6점, 특약 5점, 형성권·석명 8점, 금전청구의 구분 6점 정도로 나누면 균형이 맞는다.

쟁점 ① · 상대방

건물등기로 대항할 수 있는 임차인은 신소유자에게도 매수청구

임차권 소멸 후 토지 소유권이 이전되었더라도 건물 보존등기로 제3자에게 대항할 수 있는 차지권을 가진 토지임차인은 신소유자에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있다.

75다348 · 96다14517 · 2014다72449

쟁점 ② · 특약

철거·원상회복 약정은 제652조로 무효

기간 만료 후 지상건물을 철거하여 토지를 인도하기로 한 약정은 제643조의 매수청구권을 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 무효다. 다만 실질적으로 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 예외다.

90다19695 · 2001다42080 · 96다45443

쟁점 ③·④ · 효과

형성권 → 시가 매매 · 철거청구는 석명 후 기각

매수청구권의 행사로 매매가 성립하고 임대인은 거절하지 못한다. 철거·부지인도 청구에는 대금 상환 명도청구가 포함되어 있지 않으므로 법원은 석명하여야 하고, 매수청구 후에도 대지 점유의 임료 상당액은 부당이득이다.

94다34265 전합 · 99다60535

건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.

참조조문 민법 제643조

갑이 토지를 취득할 당시에는 을과 병 사이에 그 토지에 대한 임대차계약이 존재하지 않고 있었다고 하더라도, 그 이전에 을이 병과의 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결하였다가 그 계약이 종료되어 을이 병에 대하여 그 건물에 관한 매수청구권을 행사할 수 있었을 때에는, 을은 그 토지의 취득자인 갑에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있다.

참조조문 민법 제283조, 제622조 제1항, 제643조 · 참조판례 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 52724 판결

[1] 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다. [2] 甲의 형인 乙 명의로 소유권이전등기를 마친 후 甲의 아버지인 丙 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 丙이 丁에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 甲 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 甲이 丁을 상대로 토지에 건립된 丁 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 丁이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 甲이 아닌 丙으로부터 토지를 임차한 丁은 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 甲을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제643조 / [2] 민법 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 52724 판결

건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다.

참조조문 민법 제643조, 제283조 · 참조판례 대법원 1977.4.26. 선고 75다348 판결

가. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다. 나. 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 다. 임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.

참조조문 가.나.민법 제643조 / 가. 제652조 / 다. 민법 제618조 · 참조판례 나. 대법원 1972.12.26. 선고 72다2013 판결(집20③민228), 1990.1.23. 선고 88다카7245,7252 판결 / 다. 대법원 1983.5.10. 선고 81다187 판결

[1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다. [2] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다. [3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다. [4] 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우, 비록 당사자가 공탁서를 제출하였을 뿐 그에 기재된 금액 상당에 대한 변제 주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도 공탁서를 증거로 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 법원으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 아니면 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 당사자의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하여야 한다고 본 사례.

참조조문 [1] 민법 제283조, 제643조 / [2] 민법 제283조, 제643조 / [3] 민법 제643조, 제652조 / [4] 민사소송법 제126조, 제393조 · 참조판례 [3] 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결 / [4] 대법원 1967. 9. 26. 선고 67다1742 판결(집15-3, 민161), 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다3711 판결

[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지 임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다고 한 사례). [2] 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 임대인 소유의 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용되지 아니한다.

참조조문 [1] 민법 제643조, 제652조/ [2] 민법 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결, 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결, 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결 /[2] 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결

가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.

참조조문 가.나.다.라. 민법 제283조 / 가. 제643조 / 나. 제635조, 제652조 / 라. 민사소송법 제126조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 / 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) / 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30), 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96)

[1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례.

참조조문 [1] 민법 제643조, 제741조 / [2] 민법 제643조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1992. 12. 24. 선고 92다22114 판결, 대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결