1

보증금채권

불가분 · 전부 ✕

차임채무

연대 · 면제 절대효

공제

8,000만 · 시효 불문

지체

인도 다음 날부터

공제액은 「乙이 연대하여 부담하는 월 차임 × 40개월」이다. 면제로 줄어드는 폭(제419조)을 먼저 확정해야 곱셈이 된다.

2018. 11. 1.

甲·乙, 丙의 X 토지 공동 임차 — 보증금 5억 원, 월차임 240만 원, 4년 · 인도 · 보증금 지급 공동임차

2019. 7. 1.

甲·乙 차임 연체 개시 — 丙, 甲에게 월 160만 원 면제(80만 원만 지급하라) 일부면제

2022. 7.~

종료 직전

丁, 甲의 보증금반환채권에 압류·전부명령 → 甲·丙 송달 · 확정 전부

2022. 10. 31.

2022. 11. 30.

甲·乙, X 토지 인도 인도

2025. 12. 1.

乙, 丙을 상대로 보증금 5억 원 + 2022. 11. 1.부터 지연이자 청구 설문 1

甲·乙을 「공동 임차인」으로 두고 丁의 전부명령을 「甲의」 채권에 걸었다. 보증금반환채권의 성질(불가분채권)을 먼저 정해야 전부명령의 효력 범위가 정해진다. 분할채권으로 보면 乙의 청구가 2억 5,000만 원으로 줄어드는 함정이다.

면제를 「甲에 대하여」 「월차임 중 160만 원」으로 특정하였다. 제419조의 계산 문제다. 잔존 80만 원이 부담부분 120만 원보다 적다는 비교가 핵심이고, 면제액 160만 원 전부가 乙에게 미치는 것이 아니다.

제소일을 2025. 12. 1.로 늦추어 모든 차임의 3년 시효가 지나게 하였다. 시효완성 차임의 처리를 묻는 장치다. 상계(제495조 직접 적용)는 안 되지만 당연공제(유추적용)는 된다는 2016다211309·2024다302217의 구별이 답이다.

「종료 후 사용하지 않다가」 한 달 뒤 인도하였다. 종료 후 한 달분을 공제할 수 있는지, 그리고 그 한 달의 지연이자를 받을 수 있는지가 함께 갈린다. 부당이득 ✕(98다8554), 지연손해금 ✕(동시이행)로 양쪽 모두 乙에게 유리·불리가 엇갈린다.

「예상 가능한 항변(들)을 고려하여」 판결 형태를 특정하라고 하였다. 동시이행항변과 그 존재효(지체 ✕)를 스스로 꺼내 쓰라는 뜻이다. 배점 30점은 ❶ 7점, ❷·❸ 13점(면제 계산 포함), 지연손해금·결론 특정 10점 정도로 배분한다.

쟁점 ① · 전부명령

불가분채권자 1인에 대한 전부명령은 다른 채권자에게 효력 없음

불가분채권자 중 1인을 집행채무자로 한 압류·전부명령이 있으면 그의 채권은 전부채권자에게 이전되지만 다른 불가분채권자의 채권 귀속에는 변경이 없으므로, 다른 불가분채권자는 모든 채권자를 위하여 전부의 이행을 청구할 수 있다.

2021다264253

쟁점 ② · 일부면제

잔존 채무액이 부담부분보다 적은 만큼 절대적 효력

연대채무자 1인에 대한 일부면제도 면제된 부담부분에 한하여 절대적 효력이 있다. 잔존 채무액이 부담부분을 초과하면 다른 연대채무자에게 영향이 없고, 부담부분보다 적으면 그 차액만큼 다른 연대채무자의 채무도 감소한다.

2019다216435

쟁점 ③·④ · 공제·지체

시효완성 차임도 당연공제 · 미사용 기간은 부당이득 ✕ · 인도 다음 날부터 지체

보증금은 반환 시 별도 의사표시 없이 공제되고, 시효가 완성된 차임채권도 제495조 유추적용으로 공제할 수 있다. 종료 후 사용·수익하지 않았으면 부당이득이 없고, 인도의무와 반환의무는 동시이행관계다.

2013다77225 · 2016다211309 · 2024다302217 · 98다8554 · 77다1241

수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우에, 불가분채권자들 중 1인을 집행채무자로 한 압류 및 전부명령이 이루어지면 그 불가분채권자의 채권은 전부채권자에게 이전되지만, 그 압류 및 전부명령은 집행채무자가 아닌 다른 불가분채권자에게 효력이 없으므로, 다른 불가분채권자의 채권의 귀속에 변경이 생기는 것은 아니다. 따라서 다른 불가분채권자는 모든 채권자를 위하여 채무자에게 불가분채권 전부의 이행을 청구할 수 있고, 채무자는 모든 채권자를 위하여 다른 불가분채권자에게 전부를 이행할 수 있다. 이러한 법리는 불가분채권의 목적이 금전채권인 경우 그 일부에 대하여만 압류 및 전부명령이 이루어진 경우에도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제409조, 제410조 제1항, 민사집행법 제227조, 제229조

민법 제419조는 “어느 연대채무자에 대한 채무면제는 그 채무자의 부담부분에 한하여 다른 연대채무자의 이익을 위하여 효력이 있다.”라고 정하여 면제의 절대적 효력을 인정한다. 이는 당사자들 사이에 구상의 순환을 피하여 구상에 관한 법률관계를 간략히 하려는 데 취지가 있는바, 채권자가 연대채무자 중 1인에 대하여 채무를 일부 면제하는 경우에도 그와 같은 취지는 존중되어야 한다. 따라서 연대채무자 중 1인에 대한 채무의 일부 면제에 상대적 효력만 있다고 볼 특별한 사정이 없는 한 일부 면제의 경우에도 면제된 부담부분에 한하여 면제의 절대적 효력이 인정된다고 보아야 한다. 구체적으로 연대채무자 중 1인이 채무 일부를 면제받는 경우에 그 연대채무자가 지급해야 할 잔존 채무액이 부담부분을 초과하는 경우에는 그 연대채무자의 부담부분이 감소한 것은 아니므로 다른 연대채무자의 채무에도 영향을 주지 않아 다른 연대채무자는 채무 전액을 부담하여야 한다. 반대로 일부 면제에 의한 피면제자의 잔존 채무액이 부담부분보다 적은 경우에는 차액(부담부분 - 잔존 채무액)만큼 피면제자의 부담부분이 감소하였으므로, 차액의 범위에서 면제의 절대적 효력이 발생하여 다른 연대채무자의 채무도 차액만큼 감소한다.

참조조문 민법 제419조

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.

참조조문 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결

[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. [2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다. [3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다. 한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.

참조조문 [1] 민법 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 / [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 / [3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결

[3] 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다. 그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

참조조문 [1] 민법 제152조, 제492조, 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제618조 / [3] 민법 제152조, 제153조, 제492조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1][3] 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 / [2][3] 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.

참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결