1

승계

제3조 ②

채무불이행

지체 ✕

불법행위

위법성 ✕

부당이득

청구 없음

표의 마지막 두 줄이 결론을 정한다 — 보증금을 돌려주지 않았고, 청구원인에 부당이득이 없다.

2018. 1. 1.

丙–乙 임대차 개시 — 보증금 1억 원 교부, 사업자등록(대항력) 계약

2018. 4. 1.

甲이 X 점포 매수·이전등기 — 상가임대차법 제3조 ②에 따라 임대인 지위 승계, 보증금반환채무 인수 승계

2018. 11. 말

2018. 12. 31.

기간 만료로 임대차 종료 — 甲의 보증금 반환·이행제공 없음 종료

2019. 1. 1.~

乙이 인도하지 않고 음식점 영업 계속, 차임 미지급 — 동시이행항변권에 기한 점유 점유

그 뒤

甲이 채무불이행·불법행위를 원인으로 월 500만 원 청구 — 법원의 판단 설문 1

「보증금을 교부하고 사업자등록을 마친 후」라고 적었다. 상가임대차법상 대항력의 두 요건을 채워, 甲이 제3조 ②의 승계인이 되고 보증금반환채무까지 넘겨받게 하는 장치다.

甲이 보증금을 반환하거나 제공하였다는 말이 없다. 빈칸이 곧 답이다. 동시이행항변권이 살아 있으므로 이행지체도 불법점유도 성립하지 않는다.

乙이 「계속 음식점을 운영」하였다. 실질적 이득이 있음을 보여 부당이득은 성립할 수 있게 만든 뒤, 그것이 청구원인에 없다는 점으로 반전을 만든다.

청구원인을 「채무불이행과 불법행위」로 한정하고 「병합하여」 제기하였다. 두 청구를 각각 검토하게 하면서, 부당이득으로의 전환은 법원이 할 수 없다는 처분권주의까지 답하라는 뜻이다.

배점이 20점이다. 임대인 지위 승계 4점, 동시이행과 이행지체 부정 5점, 위법성 조각과 불법행위 부정 5점, 부당이득의 성립과 처분권주의 6점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ② · 채무불이행

항변권 있는 임차인은 이행지체 ✕

임차인의 명도의무와 임대인의 보증금(공제 후 잔액) 반환의무가 동시이행관계에 있는 이상, 임대인이 반환의무를 이행하였거나 현실적 이행제공을 하여 임차인의 명도의무가 지체에 빠졌다는 사실이 인정되지 않으면 임차인은 명도 지연에 대한 약정지연손해금을 지급할 의무가 없다.

86다카2476 · 77다1241

쟁점 ③ · 불법행위

항변권에 기한 점유는 불법점유가 아니다

임대인이 보증금반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 불법점유라고 할 수 없고 손해배상의무를 지지 않는다.

2019다252042

쟁점 ①·④ · 둘레

승계인이 보증금을 지고, 실질적 이득만 부당이득

대항력 있는 임차인이 있는 건물의 양수인은 임대인 지위를 당연승계하여 보증금반환의무를 부담하며, 종료 후 점유하더라도 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 부당이득은 성립하지 않는다.

2016다218874 · 86다카1114 · 98다8554

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 '임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

참조조문 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결

주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.

참조조문 주택임대차보호법 제3조

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.

참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결

가. 임차인이 임차건물을 명도할 의무와 임대인이 임대보증금 중 미지급월임료 등을 공제한 나머지 보증금을 반환할 의무가 동시이행관계에 있는 이상, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠졌다는 사실이 인정되지 않는다면 임차인은 임대차기간만료후 명도를 지연할 경우 지급키로 한 약정지연손해금을 지급할 의무가 없다. 나. 국세징수법에 의한 체납처분절차에 따라 세무서장에 의하여 채권이 압류된 경우, 피압류채권의 채무자는 채권자에게 그 채무를 변제할 수 없고, 한편동법 제41조 제2항에 의하여 세무서장이 피압류채권의 채무자에게 그 압류통지를 함으로써 채권자에게 대위하게 되는 때에는 세무서장은 그 채권의 추심권을 취득한다고 볼 것이므로 피압류채권의 채무자로서는 이행기가 도래한 때에는 대위채권자인 세무서장에게 이를 이행할 의무를 진다.

참조조문 가.민법 제398조,제536조,제618조 / 나.국세징수법 제41조

[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. [2] 甲 학교법인이 乙 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 乙 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 乙 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 乙 회사가 甲 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 甲 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 乙 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 甲 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 乙 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 乙 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 乙 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 甲 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 甲 법인의 적법한 변제공탁으로 乙 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 乙 회사에 통지된 때가 언제인지, 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 乙 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 / [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결