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설문 2 (8-34)
설문 2 (8-34)
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기출 원문 · 전체본
〔행정고시 제64회(2020) 민법 제1문〕
공유자 한 사람이 혼자 놓은 임대차 위에 차임연체 해지와 시효완성 차임의 보증금 공제를 얹은 문항입니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
1/2 지분권자 乙이 혼자 A토지를 丙에게 임대하다
설문 1·2 공통○甲과 乙이 2분의 1씩 공유하는 A토지에 관하여 2016. 7. 31. 乙이 丙과 임대차계약을 체결하였다(기간 5년, 보증금 1,200만 원, 월차임 120만 원).
○丙은 2016. 9. 1.부터 1개월분 차임을 지급하지 않았고(그 외는 모두 지급하였다), 2020. 6. 1.부터 다시 지급하지 않았다.
○차임 이외의 이자 등을 포함한 비용은 고려하지 않으며, 각 문항은 상호 독립적이다. (총 30점)
「2분의 1씩 공유」는 지분 과반수에 못 미친다는 표지, 「2016. 9. 1.부터 1개월분」은 3년 시효가 이미 지난 차임이라는 표지, 「2020. 6. 1.부터 다시」는 해지 통지 당시 2기분 연체라는 표지입니다.
설문 1 추가사실
乙이 차임연체를 이유로 해지를 통지하다
설문 1○乙은 2020. 8. 10. 丙의 차임지급연체를 이유로 임대차계약 해지의 의사표시를 하여 그 다음 날 丙에게 도달하였다.
설문 2 추가사실
보증금 공제를 둘러싼 다툼
설문 2○乙이 연체차임 전부를 보증금에서 공제하고 잔액을 반환하겠다고 하자, 丙은 2016년 연체 차임은 시효로 소멸하여 공제할 수 없다고 주장한다.
제 1 문
문 제
배점 합계 30점1
검토 대상18점임대차의 유효성과 해지권
乙과 丙 사이의 임대차계약의 유효성을 검토하고, 乙의 해지권 행사가 정당한지 설명하시오.
2
출처: 2020년도 국가공무원 5급(행정) 공개경쟁채용 제2차시험 민법 제1문(인사혁신처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 소수지분권자의 단독 임대와 차임연체 해지 · 설문 1 (18점)
〔행정고시 제64회(2020) 민법 제1문〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
2020. 8. 11. 해지 도달차임 지급을 한 줄로 늘어놓으면 2016년분을 빼고도 2020년 6·7월분만으로 2기가 채워지는지가 한눈에 보인다.
연체 차임지급기일금액해지 통지(2020. 8. 10.)와의 간격
2016. 9.분2016. 9. 1.120만 원약 3년 11개월
2020. 6.분2020. 6. 1.120만 원약 2개월
2020. 7.분2020. 7. 1.120만 원약 1개월
사실관계에 나온 지급기일·금액만 적었다. 차임채권의 3년 시효(제163조 제1호)를 어느 기일부터 세는지는 설문 2에서 다시 쓰인다.
지분 관계설문 1의 검토 대상임대차 밖의 공유자
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2016. 7. 31.
乙이 甲의 동의 없이 丙과 임대차 — 5년, 보증금 1,200만 원, 월 120만 원 단독 임대
2016. 9. 1.
丙이 1개월분 차임을 지급하지 않음(그 뒤로는 정상 지급)
2020. 6. 1.
丙이 다시 차임을 지급하지 않기 시작 — 6월분·7월분 2기 연체
2020. 8. 10.
乙이 차임연체를 이유로 해지 의사표시
2020. 8. 11.
해지 의사표시가 丙에게 도달 설문 1
3
검토의 틀
여섯 칸공유물의 임대관리행위 → 지분 과반수(제265조) · 乙 1/2은 미달
임대차의 성립채권계약 → 임대 권한 불요(95다15087) · 乙·丙 사이 유효
연체액 산정2016. 9.분(시효 원용 가능) + 2020. 6.·7.분
해지 요건제640조 · 제641조 — 연체액이 2기의 차임액에 달할 것
해지권의 행사자제547조 ① 전원 행사 원칙 ↔ 단독 임대인 乙이 유일한 당사자
효력 발생제111조 ① — 2020. 8. 11. 도달
공유물 관리의 요건(제265조)과 임대차의 성립 요건(제618조)은 다른 문제다. 전자를 갖추지 못해도 후자는 성립한다는 점이 첫 관문이다.
4
설문 1의 쟁점 구조
乙·丙의 임대차는 유효하고 乙의 해지는 정당한가 18점
쟁점 ①1/2 지분권자의 단독 임대는 유효한가
전제 사실공유물의 임대는 관리행위이므로 지분 과반수로 정한다(제265조)
전제 사실그러나 임대차는 채권계약이어서 임대 권한이 없어도 계약은 성립한다
물음乙·丙 사이의 효력은→ 채권적으로 완전히 유효하다(95다15087)
쟁점 ②연체액이 2기의 차임액에 달하는가
전제 사실2016. 9.분은 3년의 단기소멸시효 대상이다(제163조 제1호)
전제 사실2020. 6.·7.분 두 달이 해지 통지 당시 연체 상태였다
물음2016년분을 빼면→ 6·7월분만으로 2기가 채워진다(제640조·제641조)
쟁점 ③乙이 혼자 해지할 수 있는가
전제 사실해지권은 당사자 전원이 행사하여야 한다(제547조 ①)
전제 사실이 임대차의 임대인은 乙 한 사람뿐이다
물음甲의 동의가 필요한가→ 乙이 유일한 계약 당사자이므로 단독 행사로 족하다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「2분의 1씩 공유」라고 적었다. 지분 과반수(제265조)에 못 미친다. 공유물 관리로는 흠이 있어도 임대차는 채권계약으로 유효하다는 두 층을 나누어 쓰게 한다.
b
「2016. 9. 1.부터 1개월분」만 연체하고 그 뒤는 「모두 지급」하였다. 해지 통지 시점에서 3년이 훌쩍 지난 차임이다. 시효 원용을 전제로 연체액 계산에서 뺄지 묻는 장치다.
c
「2020. 6. 1.부터 다시」 지급하지 않았다. 통지일 8. 10. 당시 6월분·7월분이 밀려 있다. 2016년분을 빼도 2기의 차임액이 된다는 셈을 하게 한다.
d
해지 의사표시를 「그 다음 날 도달」시켰다. 제111조 ①의 도달주의로 해지의 효력 발생일이 2020. 8. 11.임을 확인하게 한다.
e
배점이 18점이다. 임대차의 채권적 효력 6점, 2기 연체 요건의 산정 6점, 단독 해지권 행사(제547조) 6점으로 나누면 균형이 맞는다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 소수지분권자의 단독 임대와 차임연체 해지 · 설문 1 (18점)
〔행정고시 제64회(2020) 민법 제1문〕 - 설문 1. 리딩판례
임대인에게 임대할 권한이 없어도 임대차는 성립한다는 1996년 판결이 설문 1의 첫 관문입니다. 2기 연체 해지 요건과 해지권 불가분성은 판례 없이 조문(제640조·제641조·제547조)으로 처리했습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 성립
임대차는 임대 권한을 성립요건으로 하지 않는다
임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 것과 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하고, 임대인이 소유권 기타 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하지 않는다.
95다15087
쟁점 ②·③ · 해지
2기 연체 + 유일한 임대인의 단독 해지
토지임대차에도 제640조가 준용되어 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다(제641조). 해지권은 당사자 전원이 행사하나(제547조 ①), 단독으로 임대한 공유자는 유일한 임대인이므로 혼자 행사한다.
제640조 · 제641조 · 제547조 ①
계보
판례의 흐름
선고 순1996
95다15087
임대 권한 없어도
임대차 성립
임대차 성립
쟁점 ①
임대할 권한이 없는 자의 임대차
민법 제618조 · 제265조리딩대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결[보증금반환]
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.
·임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 것과 차임 지급을 약정함으로써 성립하고, 임대인이 목적물에 대한 소유권 기타 임대할 권한을 갖는 것은 성립요건이 아니라고 하였다.
·다만 임대인이 목적물 소유권을 제3자에게 양도하고 제3자가 임차인에게서 목적물을 인도받아 가면 임대인의 사용·수익하게 할 의무는 이행불능이 되어 임대차가 당연히 종료한다고 보았다(이 사안에서는 문제되지 않는 부분).
→乙은 1/2 지분권자로서 甲의 동의 없이 임대하였으므로 제265조의 관리행위 요건은 갖추지 못하였으나, 임대차는 乙·丙 사이에서 채권적으로 유효하게 성립한다.
→따라서 丙의 차임지급의무와 乙의 해지권은 이 유효한 임대차를 전제로 판단한다.
→甲이 丙에게 인도를 구하여 丙이 이를 내주는 상황이 되면 이행불능으로 종료할 수 있다는 점은 이 판결의 뒷부분이 보여 주는 대비 사안이다.
참조조문 민법 제546조, 제618조, 제623조 · 참조판례 대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결, 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결
쟁점 ②·③
2기 연체 해지와 해지권의 단독 행사
민법 제640조 · 제641조 · 제547조이 부분은 문제집 해설도 판례를 인용하지 않고 조문으로 처리한다. 토지임대차의 2기 연체 해지는 제640조를 준용하는 제641조, 단독 해지는 제547조 ①의 「전원」이 이 임대차에서는 乙 한 사람이라는 점으로 답한다. 2016. 9.분 차임은 3년 시효(제163조 제1호)의 대상이므로 그것을 빼고도 2020년 6·7월분 2기가 채워진다는 계산을 답안에 적어 두면 시효 원용 항변에 대비가 된다.
조문
함께 볼 규정
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
민법 제265조공유물의 관리, 보존 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
민법 제640조차임연체와 해지 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제641조동전 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.
민법 제547조 ①해지, 해제권의 불가분성 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
민법 제163조 제1호3년의 단기소멸시효 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
민법 제111조 ①의사표시의 효력발생시기 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
제640조는 건물 기타 공작물의 임대차 조문이고 토지임대차에는 제641조가 준용한다. 문제집 해설은 제640조만 적었으나 답안에는 제641조를 함께 적는 것이 정확하다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔행정고시 제64회(2020) 민법 제1문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이 글설문 1 (8-27)
공유물의 임대(관리행위)와 지분 과반수 요건, 처분권한 없는 자의 임대차계약의 채권적 유효성, 2기 차임연체(제640조)에 의한 해지권
리딩판례 95다15087
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