같은 문제의 다른 설문 · 〔변호사시험 제7회(2018) 민사법 제2문의 3〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (9-8)
설문 1 (9-8)
문제 전체의 설문과 판례는 이 글 맨 아래 「문제 단위 보기」에 모았습니다.
기출 원문 · 전체본
〔변호사시험 제7회(2018) 민사법 제2문의 3〕
상가건물 임대차에서 보증금이 무엇을 담보하는가를 두 방향에서 묻습니다. 건물이 양도된 뒤 양수인이 승계 전 연체차임까지 공제할 수 있는지(설문 1), 차임채권이 압류·추심된 뒤에도 미추심 차임을 공제할 수 있는지(설문 2)입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 신축 X 건물을 중개업소용으로 乙에게 임대하다
설문 1·2 공통○甲은 X 건물을 신축하여 소유권보존등기를 마친 후 2016. 9. 25. 부동산중개업소를 운영하려는 乙에게 이를 임대하였다(보증금 1억 원, 월차임 300만 원 매월 말일 지급).
○乙은 2016. 10. 1. 사업자등록을 마치고 영업을 개시하여 처음 몇 달은 차임을 지급하다가 2017년 1월부터 이를 연체하였다. [※ 추가된 사실관계는 각각 별개임]
「2016. 10. 1. 사업자등록」은 상가임대차법상 대항력의 표지, 「2017년 1월부터 연체」는 두 설문 모두의 공제 기산점입니다.
추가사실
甲이 X 건물을 丙에게 팔고, 丙이 해지·공제하다
설문 1○甲이 2017. 7. 1. X 건물을 丙에게 매도·이전등기한 후에도 乙의 차임연체가 계속되자, 丙은 2017. 11. 2. 차임연체를 이유로 해지를 통지하고 건물 반환을 청구하였으며, 乙이 같은 달 30. 인도하자 연체차임 3,300만 원을 공제한 6,700만 원을 지급하였다.
○乙은 丙이 매매 당시 연체차임채권을 양수한 바 없으므로(甲·丙 사이에 연체차임에 관한 합의 없음) 丙의 소유권 취득 후 연체된 1,500만 원만 공제할 수 있다고 주장하며 초과 공제된 1,800만 원의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
「甲·丙 사이에 연체차임에 관한 합의 없음」이 채권양도 없는 승계 전 연체차임의 공제 가부를 정면으로 묻는 장치입니다.
추가사실
甲의 채권자 丁이 차임채권을 압류·추심하다
설문 2○甲의 채권자 丁이 2016. 11. 20. 甲의 乙에 대한 차임채권에 채권압류 및 추심명령을 받아 다음 날 乙에게 송달되었고, 乙은 2016년 11월분·12월분 차임을 추심채권자 丁에게 지급하였다.
○甲이 2017. 9. 10. 차임연체를 이유로 해지를 통지하고 2017. 9. 30. 乙로부터 건물을 인도받으며 보증금에서 연체차임 2,700만 원을 공제한 잔액을 반환하자, 乙은 압류·추심명령 송달 이후에는 甲에게 차임 지급이 금지되므로 보증금에서 공제할 수 없다고 주장하며 2,700만 원의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
「11·12월분은 丁에게 지급」과 「2017. 1.부터 미추심 연체」를 갈라 두었습니다. 추심된 부분과 잔존 부분의 운명이 다릅니다.
제 2 문의 3
문 제
배점 합계 25점1
15점양수인 丙의 승계 전 연체차임 공제
乙의 丙에 대한 보증금반환청구는 인용될 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-8로 실려 있습니다.
2
검토 대상10점압류·추심 후 잔존 차임의 공제
乙의 甲에 대한 보증금반환청구는 인용될 수 있는가?
출처: 2018년도 시행 제7회 변호사시험 민사법 사례형 제2문의 3(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 압류·추심 후 잔존 차임의 보증금 공제 · 설문 2 (10점)
〔변호사시험 제7회(2018) 민사법 제2문의 3〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2017. 9. 30. 정산 기준차임채권 한 줄 위에 압류·추심·잔존·공제를 쌓아 보면, 공제되는 것이 「추심되지 않고 남은 부분」임이 보인다.
설문 2의 검토 대상압류·추심명령지급금지의 효력보증금의 담보 기능
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2016. 9. 25.
甲·乙 임대차 — 보증금 1억 원, 월차임 300만 원 계약
2016. 11. 20.
丁의 채권압류·추심명령 → 11. 21. 乙에게 송달 송달
2016. 11·12.
乙이 두 달분 차임을 丁에게 지급→ 추심 완료분 — 공제 대상 아님
2017. 1.
乙의 차임연체 시작(甲에게도 丁에게도 지급 ✕)
2017. 9. 10.
甲의 해지 통지
2017. 9. 30.
乙 인도 — 甲이 2,700만 원 공제 후 잔액 반환 정산
그 뒤
乙이 2,700만 원 반환 청구 설문 2
3
검토의 틀
다섯 칸압류의 효력제3채무자(乙)의 채무자(甲)에 대한 지급 금지(민집법 제227조 ①)
추심명령추심채권자 丁이 직접 추심(제229조)
보증금임차인의 모든 채무 담보 → 종료·반환 시 당연공제(2004다56554)
압류와 공제압류·추심명령이 있어도 미추심 잔존 차임은 당연공제(2004다56554 · 2016다277880)
계산2017. 1.~9. 9개월 × 300만 = 2,700만 원(11·12월분은 제외)
추심채권자가 실제로 받아 간 돈만 보증금의 피담보채무에서 빠진다. 받아 가지 않은 차임은 여전히 「임차인의 채무」다.
4
설문 2의 쟁점 구조
압류·추심명령이 있으면 보증금 공제가 막히는가 10점
쟁점 ①압류·추심명령의 효력
전제 사실송달 후 乙은 甲에게 직접 변제할 수 없다
전제 사실丁만이 추심할 수 있다
물음乙 주장의 근거는→ 지급금지의 효력을 공제 금지로 확장하려는 것이다
쟁점 ②보증금의 담보 기능은 살아 있는가
전제 사실보증금은 모든 채무를 담보하고 종료 시 당연공제된다
전제 사실압류·추심명령이 있어도 미추심 잔존 차임은 공제된다
물음2,700만 원은→ 추심되지 않았으므로 공제 대상이다
쟁점 ③추심된 부분과의 구별
전제 사실11·12월분 600만 원은 丁이 추심하였다
전제 사실2017. 1.~9. 9개월분은 아무에게도 지급되지 않았다
물음乙의 청구는→ 기각 — 甲의 공제는 적법하다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
乙이 「11·12월분」은 丁에게 지급하였다고 두었다. 추심된 부분은 보증금의 피담보채무에서 빠진다는 것을 대조로 보여 준다. 공제액 계산이 2017. 1.부터 시작하는 이유다.
b
압류·추심명령 「송달」일을 명시했다. 지급금지 효력의 발생 시점이다. 그 뒤의 연체분이 문제된다는 구도를 만든다.
c
乙이 「압류 후에는 공제할 수 없다」고 주장하게 했다. 2004다56554·2016다277880이 부정한 주장 그대로다. 판례 취지를 정면으로 쓰게 한다.
d
설문 1의 양도 사안과 같은 기초사실을 공유한다. 「보증금의 담보 기능은 채권 귀속·처분 제한과 무관하다」는 한 원리로 두 설문을 관통하게 한다.
e
배점이 10점이다. 압류·추심의 효력 3점, 당연공제 법리 4점, 계산·결론 3점이 자연스럽다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 압류·추심 후 잔존 차임의 보증금 공제 · 설문 2 (10점)
〔변호사시험 제7회(2018) 민사법 제2문의 3〕 - 설문 2. 리딩판례
차임채권에 압류·추심명령이 있어도 미추심 잔존 차임은 보증금에서 당연공제된다는 2004년 판결과, 이를 양수인 사안까지 확인한 2017년 판결을 봅니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 당연공제
압류·추심명령이 있어도 미추심 잔존 차임은 공제
보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 차임채권에 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도 임대차가 종료되어 목적물이 반환될 때 그때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 보증금에서 당연히 공제된다.
2004다56554 · 2016다277880
계보
판례의 흐름
선고 순2004
2004다56554
압류·추심 후에도
잔존 차임 당연공제
잔존 차임 당연공제
2017
2016다277880
양수인 사안에서도
같은 결론(판시사항)
같은 결론(판시사항)
쟁점 ①·②·③
압류·추심명령과 보증금의 당연공제
민법 제618조 · 민사집행법 제227조·제229조리딩대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결[건물명도]
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.
·부동산 임대차의 보증금은 차임채무·손해배상채무 등 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 피담보채무 상당액은 임대차 종료 후 목적물 반환 시 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 하였다.
·따라서 차임채권에 압류·추심명령이 있었더라도 임대차가 종료되어 목적물이 반환될 때 그때까지 추심되지 않고 남은 차임채권 상당액도 보증금에서 당연히 공제된다고 하였다.
→丁의 압류·추심명령은 乙의 甲에 대한 직접 지급을 막을 뿐, 보증금이 연체차임을 담보하는 기능까지 없애지 않는다.
→2017. 1.~9. 연체차임 2,700만 원은 丁이 추심하지 않은 채 남았으므로 2017. 9. 30. 인도 시 보증금에서 당연공제된다.
→乙의 2,700만 원 반환청구는 기각된다(11·12월분은 이미 추심되어 애초에 공제 대상이 아니다).
참조조문 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결
동지대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결[임차보증금반환]
임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)
·법제처 수록문에는 판결요지가 없고 판시사항만 있다 — 임차건물 양수인이 보증금을 반환하는 경우 승계 전 연체차임·관리비가 채권양도 요건 없이도 당연공제되는지(적극), 차임채권이 양도되었거나 압류·추심명령이 있었더라도 마찬가지인지(적극)를 다루었다.
→압류·추심명령이 있는 차임채권도 미추심분은 공제된다는 점을 양수인 사안에서 거듭 확인한 판결이다.
→설문 1(양수인의 승계 전 연체차임 공제)과 설문 2(압류 후 잔존 차임 공제)를 한 판결이 함께 다루므로 두 설문의 연결고리로 삼을 만하다.
참조조문 민법 제450조, 제618조 · 참조판례 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김
조문
함께 볼 규정
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
민사집행법 제227조 ①금전채권의 압류 금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다.
민사집행법 제229조 ①·②금전채권의 현금화방법 압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있다. 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있다.
제227조 ①의 지급금지는 제3채무자가 채무자에게 「변제」하는 것을 막는 규정이다. 보증금에서의 당연공제는 변제가 아니라 담보의 실현이므로 그 금지에 걸리지 않는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사시험 제7회(2018) 민사법 제2문의 3〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
Share article