2

3

수목

약한 부합물

丙의 권원

사용대차

저당권 효력

미치지 않음

소유자

丙

2017. 2. 9.

甲 은행이 근저당권과 지료 없는 10년 지상권을 함께 설정 담보지상권→ 채무자의 사용·수익을 배제하지 않은 설정 목적이 결론을 가른다

2017. 2. 10.

2018. 2. 15.

丙이 乙과 사용대차계약을 체결하고 사과나무를 식재 권원→ 사용·수익권자 乙로부터 얻은 이용권이므로 제256조 단서의 권원이다

그 후

2019. 6. 5.

丁이 최고가매수인으로 매각대금 완납 — X토지 소유권 취득 설문 2→ 토지는 취득하지만 사과나무는 취득하지 못한다

지상권을 「지료 없이」 설정하게 하였다. 담보지상권임을 알리는 첫 번째 표지다. 유상의 일반 지상권이었다면 乙에게 사용·수익권이 없어 결론이 반대가 된다.

근저당권과 지상권의 설정일을 같은 날로 맞추었다. 둘이 한 세트로 설정되었다는 사실을 보여 준다. 담보가치 확보라는 설정 목적이 여기서 드러난다.

丙과의 계약을 사용대차로 하였다. 무상이라도 제256조 단서의 권원이 된다는 점을 묻는다. 「돈을 내지 않았으니 권원이 아니다」로 가면 틀린다.

식재 대상을 사과나무로 하였다. 분리이식이 가능한 약한 부합물이다. 건물이나 지하 구조물이었다면 강한 부합물이 되어 권원이 있어도 부합한다.

丁이 경매로 토지를 취득하게 하였다. 「경매로 토지를 샀으니 지상물도 내 것」이라는 오해를 시험한다. 저당권의 효력 범위를 먼저 확정해야 한다.

배점이 20점이다. 부합의 법리 5점, 담보지상권과 사용·수익권 7점, 권원 해당성 4점, 저당권의 효력과 丁의 지위 4점 정도로 배분하면 된다.

쟁점 ② · 담보지상권

담보지상권이 있어도 소유자가 사용·수익할 수 있다

금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정받으면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 아니한 경우, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 목적이 있다. 따라서 토지소유자는 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용·수익할 수 있다.

2015다69907

쟁점 ①·③ · 권원

권원에 의하여 식재된 수목은 부합하지 않는다

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다(제256조). 명인방법이나 입목등기를 갖추지 않은 수목은 분리이식이 가능하여 거래상 완전한 독립성을 잃었다고 보기 어려우므로, 그 소유권은 식재자가 정당한 권원을 가졌는지에 따라 결정되고 사용대차권과 같은 무상의 이용권도 권원에 해당한다.

민법 제256조

쟁점 ④ · 저당권

경매로 토지를 사도 수목까지 취득하지는 못한다

토지의 사용대차권 등 권원에 기하여 식재된 수목은 식재자에게 소유권이 있고 토지에 부합되지 아니하므로 저당권의 효력이 미치는 범위에 포함되지 않는다. 따라서 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 토지가 매각되더라도 매수인이 그 수목의 소유권까지 취득하는 것은 아니다.

2016다24529

[1] 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 위 조항 단서에서 말하는 ‘권원’이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로, 그와 같은 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 나무의 소유권을 주장할 수 없다. 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있으므로(민법 제279조), 지상권설정등기가 경료되면 토지의 사용·수익권은 지상권자에게 있고, 지상권을 설정한 토지소유자는 지상권이 존속하는 한 토지를 사용·수익할 수 없다. 따라서 지상권을 설정한 토지소유자로부터 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였다고 하더라도 지상권이 존속하는 한 이와 같은 권리는 원칙적으로 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하지 아니한다. [2] 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 목적이 있으므로, 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 그러한 토지소유자로부터 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다.

참조조문 [1] 민법 제211조, 제256조, 제279조 / [2] 민법 제211조, 제256조, 제279조 · 참조판례 [1] 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카9067 판결 / [2] 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결

토지의 사용대차권에 기하여 토지 상에 수목이 식재된 후 토지가 경매로 매각된 경우, 매수인이 수목에 대한 소유권을 취득하는지 여부(소극)

참조조문 민법 제256조 · 참조판례 대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김