1

2

임차권

丙에게 이전

甲에게

동의 없어 대항 ×

해지

적법

매수청구

부정

①

A가 건물 소유 목적으로 甲의 X토지 임차 — Y건물 신축·보존등기 제622조 ①

②

③

B은행의 경매신청 → 丙이 경락·대금 납부 — 건물 소유권과 함께 임차권 승계 종된 권리→ 임대인 甲의 동의는 없다 — 제629조의 무단양도 국면

④

甲이 A에게 채무불이행(무단양도)을 이유로 해지 통지 — 丙에게 철거·인도 청구 설문 1

⑤

A가 건물을 「등기」하게 하였다. 제622조 제1항의 대항력이 생기는 장면이다. 이 대항력이 임대인에게까지 미치는지 오해하게 만드는 미끼다.

임차권 이전을 「양도」가 아니라 「경락」으로 만들었다. 저당권의 효력 범위(제358조)에서 출발해야 한다. 그래도 임대인과의 관계에서는 무단양도와 같다는 것이 판례다.

甲이 丙이 아니라 A에게 해지를 통지하게 하였다. 임대차의 당사자는 여전히 A다. 丙은 임차권을 승계했어도 甲에게 대항하지 못하므로 해지의 상대방이 아니다.

丙의 주장을 주위적(해지 부적법)·예비적(매수청구)으로 배치하였다. 두 주장을 모두 검토하라는 지시다. 매수청구권은 해지가 적법하다는 전제에서 별도로 판단한다.

해지 사유를 「채무불이행」으로 명시하였다. 기간 만료가 아님을 못박아 제643조의 요건을 결여하게 만든 장치다.

배점이 15점이다. 임차권 이전 3점, 제622조와 제629조의 관계 5점, 해지의 적법성 3점, 매수청구권 4점 정도가 균형이다.

쟁점 ① · 이전

건물 저당권의 효력은 토지임차권에도 미친다

건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.

92다24950

쟁점 ② · 대항

제622조는 제3자에 대한 것, 임대인에게는 제629조

민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.

92다24950

쟁점 ④ · 매수청구

채무불이행 해지에는 매수청구권이 없다

임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

90다19695

가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 나. 위 '가'항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.

참조조문 가.나.다. 민법 제629조 / 가.민법 제358조 / 나.민법 제622조, 민사소송법 제261조 · 참조판례 가. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결 / 나. 대법원 1974. 5. 28. 선고 74다212 판결, 1975. 7. 30. 선고 74다2032 판결 / 다. 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2400 판결(집20①민47)

가.민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다. 다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 '나'항의 '특별한 사정'에 해당한다고 한 사례.

참조조문 민법 제629조 · 참조판례 나.대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47),1993.4.13. 선고 92다24950 판결

가. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다. 나. 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 다. 임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.

참조조문 가.나.민법 제643조 / 가. 제652조 / 다. 민법 제618조 · 참조판례 나. 대법원 1972.12.26. 선고 72다2013 판결(집20③민228), 1990.1.23. 선고 88다카7245,7252 판결 / 다. 대법원 1983.5.10. 선고 81다187 판결