1

2

계약당사자

X와 乙

유형

계약명의신탁

매도인

악의

소유자

X

2013. 3. 6.

2013. 4. 11.

甲과 乙이 함께 X를 만남 — 甲이 「乙 명의로 취득하겠다」고 밝힘 악의→ X는 명의신탁 사실을 알게 되었다

같은 날

매매계약서상 매수인은 乙 · 대금 10억 원은 甲이 지급 계약명의자→ 계약서의 명의자가 누구인지가 당사자 확정의 출발점이다

같은 무렵

X가 「알았다」는 것만으로 곧바로 3자간 등기명의신탁이 되지는 않는다

甲이 사정을 X에게 직접 말하게 하였다. 매도인을 악의로 만드는 장치다. 다만 악의만으로 3자간 등기명의신탁이 되지는 않는다는 것이 이 설문의 핵심이다.

매매계약서상 매수인을 乙로 명시하였다. 계약명의자가 누구인지를 못 박은 문장이다. 당사자 확정의 출발점이 여기에 있다.

甲이 대금 10억 원을 직접 지급하게 하였다. 「실질적 당사자는 甲이 아닌가」라는 유혹을 만든다. 그러나 대금의 출처는 당사자 확정의 결정적 기준이 아니다.

甲과 乙이 함께 X를 만나게 하였다. 동석 사실도 마찬가지다. 상대방이 신탁자에게 효과를 직접 귀속시킬 의도였는지가 기준이지, 누가 자리에 있었는지가 아니다.

농지취득자격이라는 동기를 넣었다. 자격증명은 등기신청의 첨부서류일 뿐이므로 매매 자체의 효력과는 무관하다. 그 점을 한 줄 짚어 두면 완성도가 높다.

배점이 10점이다. 당사자 확정 6점, 소유권의 귀속 4점이면 충분하다. 각자에게 남는 권리는 한 문장으로 정리한다.

쟁점 ①·② · 원칙

계약명의자가 당사자이고, 매도인의 악의만으로는 달라지지 않는다

계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다면 명의신탁자에게 법률효과를 직접 귀속시킬 의도의 합치가 있었다고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자를 매매당사자로 보아야 하고, 이는 부동산을 매수하는 계약을 체결하면서 매수인 명의와 이전등기 명의를 명의수탁자로 하기로 한 사정을 상대방이 알고 있었더라도 마찬가지다.

2016다207928

예외

신탁자에게 직접 귀속시킬 의도가 있으면 3자간이 된다

매도인이 명의신탁 사실을 단순히 아는 데 그치지 않고 명의신탁자에게 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정까지 인정되어야 명의신탁자가 계약당사자인 3자간 등기명의신탁이 된다. 그러한 의도가 인정되어 3자간 등기명의신탁으로 본 사례도 있다.

2019다300422 · 2010다52799

쟁점 ③·④ · 효과

매도인이 악의이면 매매계약까지 무효가 된다

매수인 명의 및 등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 제4조에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자에게 귀속되는 것은 아니다.

2001다32120

어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우에, 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하며, 설령 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지이다.

참조조문 민법 제103조[명의신탁], 제105조, 제186조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 · 참조판례 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 대법원 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결, 대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정

[1] 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자이고, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. [2] 甲이 부동산을 매수하면서 아내 명의로 매매계약서를 작성하고, 계약금과 중도금을 매도인에게 지급하였는데, 이후 甲이 아들인 乙로 매수인 명의를 변경하여 동일한 내용의 매매계약서를 다시 작성한 다음, 위 부동산에 관하여 乙 명의로 소유권이전등기를 마친 사안에서, 乙이 매매계약서 작성 및 소유권이전등기가 마쳐질 무렵 미국에 거주하고 있었고, 부동산의 매수과정에 관여하지 않았으며 매수대금도 따로 부담하지 않은 점, 乙 스스로도 ‘甲 부부가 위 부동산을 乙에게 사주었다거나 증여해주었다.’라고 주장하고 있을 뿐이지 乙이 매매계약 당사자로서 관여한 내용을 밝히지 않고 있는 점 등에 비추어, 甲이 매매계약 당사자로서 부동산을 매수하면서 등기명의만 乙 앞으로 하였고, 매도인도 계약에 따른 법률효과는 甲에게 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되므로, 매매계약의 당사자는 甲으로 보아야 하고, 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 3자간 등기명의신탁인데도, 매매계약 당사자가 乙이라고 단정하여 계약명의신탁에 해당한다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제103조[명의신탁] / [2] 민법 제103조[명의신탁] · 참조판례 [1] 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결

[1] 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다. [2] 甲이 매매계약 당사자로서 계약 상대방으로부터 토지 지분을 매수하면서 그 중 1/2 지분에 관한 등기명의만을 乙로 하기로 한 것으로, 그 매매계약에 따른 법률효과를 甲에게 직접 귀속시킬 의도였던 사정이 인정되므로 甲과 乙의 명의신탁약정은 3자간 등기명의신탁에 해당함에도 불구하고, 매매계약 명의자가 甲 및 乙이라는 이유만으로 그 명의신탁약정이 계약명의신탁에 해당한다고 판단한 원심판결을 파기한 사례.

참조조문 [1] 민법 제103조[명의신탁] / [2] 민법 제103조[명의신탁]

타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이고 대외적으로는 그 타인이 매매당사자라고 할 것이므로 달리 특별한 사정이 없는 한 그 사람은 타인과의 내부적인 신탁관계의 종료를 이유로 매도인에 대하여 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없고 매도인도 그와 같은 이유를 들어 그 타인에 대한 등기의 이전을 거부할 수 없다.

참조조문 민법 제186조[명의신탁] · 참조판례 대법원 1966.9.6. 선고 65다1271 판결, 1989.11.14. 선고 88다카19033 판결

[1] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다. [2] 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인을 매매 당사자로 보아야 한다. [3] 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자에게 귀속되는 것은 아니지만, 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 명의신탁자는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인에 대하여 별도의 양도약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다.

참조조문 [1] 민법 제105조 / [2] 민법 제105조, 제186조 / [3] 민법 제103조[명의신탁], 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다4912 판결, 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다22089 판결, 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다7183 판결(집47-1, 민308), 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결 / [2] 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 대법원 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결(집45-2, 민163)

[1] 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서(농지법 제8조 제4항), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아니다. [2] 농지에 대한 소유권이전등기절차이행의 소송에서, 비록 원고가 사실심 변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사소송절차의 종료 후 얼마든지 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권을 취득할 수 있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 발급받은 바 없다는 이유로 그 청구가 배척되지는 않는다.

참조조문 [1] 농지법 제8조 / [2] 농지법 제8조