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3

결의

1/5 · 과반수 미달

임대인

丙 하나

불가분채무

근거는 계약

결론

甲·乙 반환의무 ✕

공동임대라면 보증금반환채무는 불가분채무(98다43137)이지만, 그 근거는 「함께 임대인이 된 계약」이지 공유 자체가 아니다.

공유

X 건물 — 甲 3/5, 乙·丙 각 1/5, 관리방법 약정 없음 지분

임대

丙이 甲·乙 동의 없이 丁에게 임대 — 보증금 5,000만 원·월 500만 원, 丙이 보증금 수령 설문 1

기간 종료

丁이 건물 반환 — 甲·乙·丙에게 공동 반환 주장 검토

지분을 「3/5 · 1/5 · 1/5」로 두었다. 甲 혼자 과반수, 丙은 소수지분권자. 설문 1·3에서 관리 결의의 성부를 숫자로 바로 판단하게 한다.

「공유관계에 관하여 별도로 정한 바는 없다」. 관리방법 약정이 없으니 제265조의 원칙(과반수)으로 돌아간다는 표지다.

丙이 「보증금을 수령하였다」. 보증금은 丙의 손에 있다. 반환의무자를 丙으로 특정하는 결정적 사실이다.

丁이 「공동하여 반환」을 주장한다. 98다43137(공동임대 → 불가분채무)을 떠올리게 하는 유인책이다. 그 판례의 사안과 무엇이 다른지(공동 계약 여부)를 쓰라는 뜻이다.

배점이 12점이다. 관리행위 요건 5점, 불가분채무 법리의 근거와 구별 5점, 결론 2점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ① · 관리행위

임대 방법의 결정은 지분 과반수로

공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 관리에 관한 사항으로서 지분 과반수로 결정하여야 한다. 소수지분권자의 단독 결정은 다른 공유자에게 효력이 없다.

2002다9738 · 제265조 본문

쟁점 ② · 불가분채무

불가분채무의 근거는 공동 임대차계약

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무다. 반대로 공유자 한 사람이 혼자 임대하였다면 다른 공유자는 임대인이 아니다.

98다43137 (대비)

[1] 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다. [2] 과반수 지분의 공유자는 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것이나, 그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 제3자의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 그 제3자는 소수지분권자에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제265조 / [2] 민법 제265조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결, 대법원 1995. 9. 5. 선고 95다24586 판결, 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.

참조조문 민법 제263조, 제265조, 제411조, 제618조 · 참조판례 대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결, 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결