1

2

보증금

담보적 효력

승낙

이의 무보류

공제 대상

연체차임 · 부당이득

결론

공제 정당

임대차

양도

乙이 보증금반환채권을 丙에게 양도 — 甲이 이의를 보류하지 않고 승낙 제451조 ①

수개월 후

甲이 차임연체를 이유로 乙을 상대로 건물인도·차임지급의 소 제기 연체

판결

乙은 인도하고 인도 시까지 차임 내지 차임 상당 부당이득금을 지급하라 — 소송비용은 乙 부담 확정

청구

丙이 보증금 전액의 지급을 청구 — 甲은 연체차임·부당이득금을 공제할 수 있는가 설문 1

甲이 「이의를 보류하지 않고」 승낙하였다. 제451조 ①의 항변 절단을 정면에 세우는 장치다. 이 원칙을 먼저 적고 예외로 넘어가야 한다.

판결 주문에 「건물인도 시까지 차임 내지 차임 상당의 부당이득금」이 들어 있다. 임대차 종료 후에도 인도 시까지의 채무가 계속 생긴다는 뜻이다. 보증금의 담보 범위가 「인도 시까지」임을 확인시킨다.

丙이 「소 제기로 임대차가 종료하였다」고 주장한다. 종료 자체는 맞지만 보증금 반환의무는 인도 시 잔액에 관하여만 이행기에 이른다. 종료와 이행기를 나누어 쓰라는 표지다.

금액을 전혀 주지 않았다. 계산이 아니라 공제의 「가부」와 그 논거를 묻는다. 원칙·예외의 구조와 판례의 근거를 적는 데 배점이 있다.

배점이 20점이다. 보증금의 담보적 효력과 당연공제 7점, 제451조 ①과 예외의 근거 9점, 포섭과 결론 4점 정도로 배분한다.

쟁점 ② · 예외

이의 없는 승낙에도 당연히 공제할 수 있다

임대인의 보증금 반환의무는 임대차 종료 시 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 이행기에 도달하므로, 보증금반환채권 양도에 임대인이 이의를 보류하지 않고 승낙하였어도 임차인이 부담할 채무는 반환할 보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

2002다52657

쟁점 ① · 담보 범위

종료 후 인도 시까지의 차임·부당이득금을 담보

임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하고, 그 피담보채무액은 목적물 반환 시 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

2007다21856

[1] 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다. [2] 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다. [3] 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 한다.

참조조문 [1] 민법 제451조 제1항, 제615조, 제618조, 제654조 / [2] 민법 제615조, 제618조, 제654조 / [3] 민사소송법 제403조, 제425조, 제427조 · 참조판례 [1] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 / [2] 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결 / [3] 대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결

[1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다. [2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. [3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

참조조문 [1] 민법 제477조, 제618조 / [2] 민법 제618조, 제630조, 제741조 / [3] 민법 제618조, 제630조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 / [2] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 / [3] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결