같은 문제의 다른 설문 · 〔법원승진 2015년 민법 문 1〕 — 이 글은 설문 1입니다.
설문 2 (8-24)
설문 2 (8-24)
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기출 원문 · 전체본
〔법원승진 2015년 민법 문 1〕
상가 임대차에서 차임 연체가 갱신요구·묵시적 갱신과 부딪히는 국면(설문 1)과, 건물이 양도된 뒤 양수인이 승계 전 연체를 끌어와 해지할 수 있는지(설문 2)를 묻습니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 상가 X 부동산을 2년간 임대하다
설문 1·2 공통○甲은 2013. 1. 1. 乙에게 X 부동산(상가)을 기간 2013. 1. 1.부터 2014. 12. 31.까지, 보증금 5,000만 원, 차임 월 100만 원(매달 말일 지급)으로 정하여 임대하였고, 乙은 같은 날 보증금 전액을 지급하고 X 부동산에서의 영업을 위한 사업자등록을 마쳤다. (각 설문은 독립적임)
「사업자등록」은 상가건물 임대차보호법상 대항력의 표지이고, 「매달 말일 지급」은 연체 기수를 세는 기준이 됩니다.
설문 1 관련
乙이 2기를 연체한 채 기간 경과 후 갱신을 요구하다
설문 1○乙은 2014. 10.분과 11.분 차임을 지급하지 못하였음에도 2014. 12. 5. 甲에게 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 甲은 乙의 차임 연체와 장래의 연체 가능성을 이유로 더 이상 임대차관계를 유지하고 싶어 하지 않는다.
기간 만료(12. 31.) 1개월 전인 11. 30.을 넘긴 갱신요구이고, 연체액은 200만 원 = 2기분입니다.
설문 2 관련
갱신 합의 후 건물이 丙에게 넘어가고 丙이 해지를 통보하다
설문 2○乙은 영업 부진으로 차임을 2014. 8. 10. 50만 원, 9. 5. 50만 원만 지급하고 10.분은 지급하지 않았으며 11. 10. 100만 원, 12. 31. 100만 원을 지급하였다. 甲은 2014. 12. 31. 위 차임을 받으면서 乙과 임대차관계를 유지할 생각이니 영업을 잘 해보라며 계약을 갱신하기로 합의하였다.
○그런데 甲은 2015. 1. 10.경 丙에게 X 부동산을 매도하여 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 乙도 그 무렵 丙으로부터 이를 듣고 등기사항증명서를 확인하였다. 丙은 2015. 1. 31.경 乙로부터 차임을 지급받지 못하자 乙이 그동안 연체한 차임의 합계가 300만 원에 이른다면서 임대차계약의 해지통보를 하였다.
甲에 대한 연체 200만 원과 丙에 대한 연체 100만 원을 합산한 300만 원이 「3기」처럼 보이도록 설계한 장치입니다.
문 1
문 제
배점 합계 20점1
검토 대상10점차임 연체 임차인의 갱신요구와 종료 조치
甲이 임대차관계의 종료를 위하여 취할 수 있는 조치와 그 근거를 설명하시오.
2
출처: 2015년 법원공무원 5급 승진시험 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 차임 연체와 갱신요구·묵시적 갱신·제640조 해지 · 설문 1 (10점)
〔법원승진 2015년 민법 문 1〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
2014. 12. 5. 전후행사기간·연체·요구·만료를 날짜표로 놓으면 갱신요구는 늦었고 연체는 2기에 이르렀다는 두 사실이 나란히 보인다.
시점사실의미
2014. 6. 30. ~ 11. 30.갱신요구 행사기간(만료 전 6개월~1개월)이 기간 안의 요구만 유효
2014. 10. 31. · 11. 30.10.분·11.분 차임 미지급 — 200만 원2기의 차임액
2014. 12. 5.乙의 갱신요구기간 경과 → 새 계약의 청약
2014. 12. 31.기간 만료거절 통지 없으면 묵시 갱신
출제 당시(2015. 4.) 상가 임대차 해지 요건은 민법 제640조의 2기 연체. 2015. 5. 13. 신설된 제10조의8은 3기.
임대인의 선택지설문 1의 검토 대상최종 종료 수단
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2013. 1. 1.
임대차 시작 — 보증금 5,000만 원 · 월 100만 원 · 2014. 12. 31.까지 계약
2014. 11. 30.
갱신요구 행사기간의 끝(만료 1개월 전)
2014. 10.·11.
10.분·11.분 차임 미지급 — 연체 200만 원(2기분) 2기 연체
2014. 12. 5.
乙의 갱신요구 — 행사기간 경과 후 설문 1
2014. 12. 31.
기간 만료 — 甲이 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신→ 갱신되더라도 2기 연체를 이유로 해지 가능
3
검토의 틀
다섯 칸갱신요구만료 전 6개월~1개월 사이 행사 — 12. 5. 요구는 기간 경과 → 甲은 응할 의무 ✕
묵시적 갱신같은 기간 내 거절 통지 없으면 갱신(제10조 ④) — 연체 임차인 배제 규정 ✕
해지 요건제640조 2기 연체 — 상가 임대차에도 적용(2012다28486), 연속 불요·합산
갱신 전후갱신 전 연체가 갱신 후에도 남아 있으면 해지 ○
현행법제10조의8 — 3기의 차임액 연체 시 해지(2015. 5. 13. 신설)
「출제 당시 법」과 「현행법」을 나누어 결론을 두 줄로 쓴다. 갱신거절 사유(제10조 ① 1호)는 3기 연체 「사실」이 있어야 하므로 사안(2기)에는 해당하지 않는다.
4
설문 1의 쟁점 구조
甲은 어떤 조치로 임대차를 끝낼 수 있는가 10점
쟁점 ①기간 경과 후의 갱신요구
전제 사실갱신요구권은 만료 전 6개월~1개월 사이에 행사하여야 한다
전제 사실12. 5. 요구는 기간을 넘겨 새 계약의 청약에 지나지 않는다
물음甲은 거절할 수 있는가→ 거절 사유가 없어도 응할 의무가 없다
쟁점 ②묵시적 갱신은 막을 수 있는가
전제 사실거절 통지가 없으면 제10조 ④로 묵시적 갱신된다
전제 사실상가 임대차법에는 연체 임차인을 갱신에서 배제하는 규정이 없다
물음갱신을 막을 방법은→ 없다 — 해지로 종료시켜야 한다
쟁점 ③제640조 해지의 가부
전제 사실상가 임대차에도 제640조가 적용된다(2012다28486)
전제 사실연체 200만 원 = 2기분, 갱신 전후를 묻지 않음
물음현행법이라면→ 제10조의8 — 연체액이 3기(300만 원)에 달하여야 해지
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
갱신요구일을 「12. 5.」로 두었다. 만료 1개월 전(11. 30.)을 넘긴 날짜다. 갱신요구권의 행사기간을 정확히 세게 하는 장치다.
b
연체를 「10.분과 11.분」 딱 두 달로 잡았다. 2기분이지만 3기분은 아니다. 갱신거절 사유(3기 연체 사실)에는 못 미치고 제640조 해지에는 이르는 경계선이다.
c
甲이 「장래의 연체 가능성」까지 걱정한다고 적었다. 장래의 우려는 종료 사유가 아니라는 점을 짚게 한다. 실제 연체 2기만이 근거다.
d
시험 시행(2015. 4. 25.) 직후 법이 바뀌었다. 2015. 5. 13. 제10조의8 신설로 해지 요건이 3기로 올라갔다. 출제 당시 법과 현행법을 나누어 쓰는 것이 채점 포인트다.
e
배점이 10점이다. 갱신요구 거절 3점, 묵시적 갱신 2점, 제640조 해지(상가 적용·갱신 전후) 4점, 현행법 1점 정도다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 상가 임대차와 민법 제640조 해지 · 설문 1 (10점)
〔법원승진 2015년 민법 문 1〕 - 설문 1. 리딩판례
상가건물 임대차에도 민법 제640조가 적용되고 갱신 전 연체도 해지 사유가 된다고 한 2014년 판결이 축이고, 갱신거절 사유의 「3기 연체 사실」을 해석한 2021년 판결이 경계를 그어 줍니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ③ · 적용
상가 임대차에도 제640조 적용 — 갱신 전 연체도 해지 사유
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 민법 제640조의 특례가 아니므로 상가 임대차에도 제640조가 적용되고, 임차인이 갱신 전부터 연체하여 갱신 후 연체액이 2기에 이른 경우에도 갱신된 계약을 해지할 수 있다.
2012다28486
쟁점 ① · 거절 사유
갱신거절은 3기 연체 사실이 있으면 족함
임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고, 갱신요구 당시 3기분이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
2020다255429
계보
판례의 흐름
선고 순2014
2012다28486
상가에도 제640조 ·
갱신 전 연체 포함
갱신 전 연체 포함
2021
2020다255429
갱신거절 사유 =
3기 연체 「사실」
3기 연체 「사실」
쟁점 ②·③
묵시적 갱신과 제640조 해지
민법 제640조 · 상가건물 임대차보호법 제10조리딩대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결[건물명도등]
[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다. [2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.
·상가건물 임대차보호법의 갱신요구거절권은 해지권과 행사시기·효과가 다르고 같은 법 제10조 ①이 제640조의 해지를 따로 정하지 않으므로, 제10조 ① 1호는 제640조의 특례가 아니며 상가 임대차에도 제640조가 적용되어 연체액이 2기에 이르면 해지할 수 있다고 하였다. 제640조와 같은 내용의 약정도 같은 법 제15조로 무효가 되지 않는다.
·갱신 전부터 연체하기 시작하여 갱신 후 연체액이 2기에 이른 경우에도 해지 사유에 해당하므로 갱신된 계약을 해지할 수 있다고 하였다.
→乙의 10.분·11.분 연체 200만 원은 2기의 차임액이므로 甲은 제640조로 해지할 수 있다(출제 당시 법).
→12. 31. 묵시적 갱신이 되더라도 갱신 전 연체가 남아 있는 한 갱신 후에도 해지할 수 있다.
→현행법은 제10조의8로 3기 연체를 요구하므로, 지금이라면 연체액이 300만 원에 이른 때 해지할 수 있다.
참조조문 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제15조, 민법 제640조 / [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제3항, 민법 제640조
참고대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결[건물명도(인도)[점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건]]
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.
·제10조의8의 해지 요건(「3기의 차임액에 달하는 때」)과 제10조 ① 1호의 갱신거절 사유(「3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우」)는 문언이 다르며, 기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있으면 갱신요구를 거절할 수 있고 요구 당시 3기분이 연체되어 있을 필요는 없다고 하였다.
→사안의 연체는 2기에 그치므로 갱신거절 사유(3기 연체 사실)에는 해당하지 않는다 — 甲이 갱신요구를 거절할 수 있는 이유는 행사기간 경과다.
→현행법의 해지 요건(제10조의8)과 갱신거절 사유(제10조 ① 1호)를 구별하여 쓰는 데 참고가 된다.
참조조문 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8 / [2] 민법 제105조, 제741조, 부가가치세법 제11조, 제31조 · 참조판례 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 / [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제550조해지의 효과 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
민법 제640조차임연체와 해지 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조 ①계약갱신 요구 등 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (이하 생략)
상가건물 임대차보호법 제10조 ④묵시적 갱신 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8차임연체와 해지 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제10조의8(2015. 5. 13. 신설)이 있는 지금은 상가 임대차의 해지 요건이 3기다. 출제 당시에는 이 조문이 없어 제640조의 2기가 기준이었다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법원승진 2015년 민법 문 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
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