1

2

승계

제3조 ② 당연

승계 전 연체

이전 ✕

丙 기준 연체

1기 100만 원

해지

무효

甲 기준 200만 원 + 丙 기준 100만 원 = 300만 원. 그러나 丙이 셀 수 있는 것은 자기 채권 1기분뿐이다.

2013. 1. 1.

乙 인도·사업자등록 → 다음 날 0시 대항력 대항력

2014. 8.~12.

2014. 12. 31.

甲이 차임을 받으며 갱신 합의 — 「영업 잘 해보라」 갱신 합의

2015. 1. 10.

甲 → 丙 매도·이전등기 — 丙이 임대인 지위 당연승계 승계

2015. 1. 31.

丙의 해지통보 — 「연체 합계 300만 원」 설문 2→ 丙에 대한 연체는 1.분 100만 원(1기)뿐

차임을 「50만 원·50만 원·미지급·100만 원·100만 원」으로 쪼개 지급하게 했다. 합산 연체액을 직접 계산하게 하는 장치다. 500만 원 중 300만 원 지급 → 甲에 대한 연체 200만 원.

甲이 「영업을 잘 해보라며」 갱신에 합의했다. 연체를 알고도 관계를 유지하겠다는 뜻이다. 甲의 해지권 불행사 의사로 읽히고, 그 채권은 甲에게 남는다.

乙이 丙에게서 매도 사실을 듣고 「등기사항증명서를 확인」했다. 임차인의 인식은 승계 요건이 아니라는 점을 확인시키는 장치다(법률상 당연승계).

丙이 「합계 300만 원」이라고 주장했다. 甲 시절 200만 원을 합산한 숫자다. 채권양도가 없으면 그 200만 원은 丙의 것이 아니므로 산정에서 빠진다.

배점이 10점이다. 당연승계 3점, 연체차임 불승계 4점, 요건 산정과 결론 3점이면 균형이 맞는다.

쟁점 ①·② · 승계

양수인은 임대인 지위를 당연승계, 승계 전 연체차임은 이전 ✕

상가건물 임차인이 대항력을 취득한 다음 소유자가 변동되면 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하나, 소유권 이전 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 청구할 수 있다.

2016다218874 · 2008다3022

쟁점 ③ · 공제

승계 전 연체차임도 보증금에서 당연 공제

양수인이 소유권을 취득한 후 임대차가 종료되어 보증금을 반환해야 하는 경우, 승계 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제된다.

2016다218874

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 '임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

참조조문 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결

[1] 선행자백의 성립요건 [2] 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

참조조문 [1]민사소송법 제288조 / [2]민법 제450조,제640조,상가건물 임대차보호법 제3조 제2항,제10조 제1항 제1호 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김