1

2

해지 사유

5기 연체

매수청구

✕

丙 퇴거

○

丙 부당이득

✕

乙이 丙에게 구하는 「월 2,000만 원」은 토지 차임 상당액이다. 丙이 甲에게 내는 건물 차임(월 500만 원)과 다른 층의 돈이라는 점이 설문 1 2)의 열쇠다.

2016. 6. 1.

乙·甲 X토지 임대차 — 건물 신축 목적, 5년 제643조 유형

2017. 8. 22.

2017. 10. 1.

2020. 9. 30.

甲의 5기 연체 → 乙이 토지임대차를 적법하게 해지 채무불이행 해지

그 뒤

乙 → 甲: 철거·인도 청구(甲: 매수청구권 행사) / 乙 → 丙: 퇴거 + 월 2,000만 원 부당이득 청구 설문 1

甲이 「5기의 차임」을 연체하여 해지되었다. 기간 만료가 아닌 채무불이행 종료다. 매수청구권의 요건에서 빠진다는 결론을 끌어내는 장치다.

甲이 「제643조, 제283조」를 스스로 들었다. 조문의 요건(기간 만료·지상물 현존·갱신 거절)을 하나씩 대조하여 어디서 걸리는지 답하게 한다.

乙이 丙에게 「Y건물에서의 퇴거」를 구했다. 「인도」가 아니라 「퇴거」다. 건물 소유자가 아닌 점유자에게 철거 집행의 장애를 없애 달라는 방해배제청구의 형태를 정확히 쓰게 한다.

부당이득을 「월 2,000만 원」(토지 차임)으로 계산했다. 건물 차임(500만 원)이 아니다. 토지 사용이익은 건물소유자 甲이 얻는 것임을 가려내게 한다.

배점이 20점이다. 매수청구권 부정 7점, 퇴거청구 인용 7점, 부당이득 주체 6점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ① · 매수청구

채무불이행 해지 → 매수청구권 ✕

공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우 임차인은 제283조·제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.

2003다7685

쟁점 ② · 퇴거

토지소유자는 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있다

건물 점유를 제거하지 않으면 철거를 실행할 수 없으므로 소유권에 기한 방해배제로 퇴출을 청구할 수 있고, 건물임차권의 대항력은 토지소유권을 제약하지 못한다.

2010다43801

쟁점 ③ · 부당이득

토지 부당이득은 건물소유자가 진다

건물소유자가 토지소유자와의 관계에서 부지의 불법점유자이므로 부지 차임 상당 부당이득 전부를 반환하고, 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다.

2012다4633

공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.

참조조문 민법 제283조, 제643조 · 참조판례 대법원 1972. 12. 26. 선고 72다2013 판결(집20-3, 민228), 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결, 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결, 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결

[1] 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다. [2] 민법 제304조는 전세권을 설정하는 건물소유자가 건물의 존립에 필요한 지상권 또는 임차권과 같은 토지사용권을 가지고 있는 경우에 관한 것으로서, 그 경우에 건물전세권자로 하여금 토지소유자에 대하여 건물소유자, 즉 전세권설정자의 그러한 토지사용권을 원용할 수 있도록 함으로써 토지소유자 기타 토지에 대하여 권리를 가지는 사람에 대한 관계에서 건물전세권자를 보다 안전한 지위에 놓으려는 취지의 규정이다. 또한 지상권을 가지는 건물소유자가 그 건물에 전세권을 설정하였으나 그가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 지상권설정자, 즉 토지소유자의 청구로 지상권이 소멸하는 것(민법 제287조 참조)은 전세권설정자가 전세권자의 동의 없이는 할 수 없는 위 민법 제304조 제2항상의 '지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위'에 해당하지 아니한다. 위 민법 제304조 제2항이 제한하려는 것은 포기, 기간단축약정 등 지상권 등을 소멸하게 하거나 제한하여 건물전세권자의 지위에 불이익을 미치는 전세권설정자의 임의적인 행위이고, 그것이 법률의 규정에 의하여 지상권소멸청구권의 발생요건으로 정하여졌을 뿐인 지상권자의 지료 부지급 그 자체를 막으려고 한다거나 또는 지상권설정자가 취득하는 위의 지상권소멸청구권이 그의 일방적 의사표시로 행사됨으로 인하여 지상권이 소멸되는 효과를 제한하려고 하는 것이라고 할 수 없다. 따라서 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 그가 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우에 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차권자가 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없음은 물론이다. 또한 건물에 대하여 전세권 또는 대항력 있는 임차권을 설정하여 준 지상권자가 그 지료를 지급하지 아니함을 이유로 토지소유자가 한 지상권소멸청구가 그에 대한 전세권자 또는 임차인의 동의가 없이 행하여졌다고 해도 민법 제304조 제2항에 의하여 그 효과가 제한된다고 할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제213조, 제214조, 제622조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 민법 제213조, 제214조, 제287조, 제304조, 제622조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항

[1] 임대인 甲 주식회사와 임차인 乙 주식회사 사이에 체결된 건물임대차계약이 종료되었는데도 乙 회사가 임차건물을 무단으로 점유·사용하자 甲 회사가 乙 회사를 상대로 부당이득반환을 구한 사안에서, 乙 회사는 甲 회사에 대하여 임차건물의 점유·사용으로 인한 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 주식회사인 甲 회사, 乙 회사 사이에 체결된 임대차계약은 상행위에 해당하지만 계약기간 만료를 원인으로 한 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률규정에 의하여 발생하는 것이고, 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있는 것도 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 10년의 민사소멸시효가 적용된다고 한 사례. [2] 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 여기서 차임 상당액을 산정할 때 통상적으로 건물을 임대하는 경우 당연히 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 차임 상당액 속에는 건물 차임 외에도 부지 부분 차임(지대)도 포함되므로, 건물 차임은 물론이고 부지 부분 차임도 함께 계산되어야 한다. 그리고 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자와 관계에서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다. 그러므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다.

참조조문 [1] 민법 제741조 / [2] 민법 제741조 · 참조판례 [2] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결