1

2

이득

실질적 이익 ✕

불법점유

동시이행 → ✕

공제

1,500만 원 ✕

판결

상환이행

甲의 주장은 「공제(1,500만 원)」와 「동시이행(8,500만 원)」 두 부분이다. 공제 부분이 무너져도 동시이행 부분은 남는다는 구조를 미리 봐 두면 결론 서술이 정리된다.

2020. 4.경

2020. 9. 30.

기간 만료 · 丙이 창고 물건을 빼고 문을 열쇠로 잠금 사용·수익 종료

2020. 10. 1.

丙이 甲에게 보증금 1억 원 반환 청구 설문 2

2021. 1. 1.

「창고 물건을 빼놓은 채」라고 적었다. 본래 용법(창고)에 따른 사용·수익이 끝났다는 표지다. 98다8554의 「실질적 이득」 판단이 바로 적용된다.

「열쇠로 잠가 두었다」·「인도하지 않았다」를 함께 두었다. 점유는 계속되지만 이득은 없다는 구도다. 점유와 이득을 갈라 쓰게 한다.

甲이 「부당이득 또는 불법점유」 두 갈래를 주장했다. 각각의 요건(실질적 이득 / 위법성)을 따로 검토하라는 뜻이다. 후자는 동시이행항변권으로 막힌다.

甲이 「인도받음과 동시에」 지급하겠다고 했다. 동시이행관계 자체는 甲도 인정한다. 공제 부분만 틀렸다는 점을 가려 상환이행판결로 마무리하게 한다.

배점이 20점이다. 부당이득 부정 7점, 불법점유 부정 7점, 공제 배척과 판결 형태 6점으로 나누면 균형이 맞는다.

쟁점 ① · 부당이득

사용·수익 없는 점유 → 부당이득 ✕

임차인이 종료 후 목적물을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없으면 부당이득반환의무는 성립하지 않고, 시설물을 반출하지 아니하였더라도 마찬가지다.

98다8554

쟁점 ② · 불법점유

보증금 미반환 중의 점유는 적법

임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상 종료 후 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니고 손해배상의무도 지지 않는다.

2019다252042 · 77다1241

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. [2] 甲 학교법인이 乙 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 乙 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 乙 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 乙 회사가 甲 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 甲 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 乙 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 甲 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 乙 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 乙 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 乙 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 甲 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 甲 법인의 적법한 변제공탁으로 乙 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 乙 회사에 통지된 때가 언제인지, 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 乙 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 / [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.

참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결

[1] 임대차계약 종료로 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임차인의 부속물매수청구권 행사로 발생한 임대인의 부속물 매매대금 지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임차인이 적법한 부속물매수청구권 행사 후에 목적물을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. [2] 상계의 의사표시에 의하여 각 채무는 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 보게 되지만(민법 제493조 제2항), 이러한 상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다. [3] 甲 시설관리공단이 乙 주식회사를 상대로 임대차계약이 종료 후에도 임대목적물인 건물 부분을 불법점유하고 있다며 건물 부분의 인도와 함께 임대차계약에서 월 차임의 1.3배로 정한 손해배상 예정액의 지급을 구하자, 乙 회사가 준비서면의 송달로 부속물매수청구권을 행사한다는 의사표시를 하고, 甲 공단도 준비서면의 송달로 乙 회사의 불법점유로 인한 甲 공단의 손해배상채권을 자동채권으로 하여 乙 회사의 부속물 매매대금 채권과 대등액에서 상계한다는 의사표시를 한 사안에서, 乙 회사가 준비서면 송달로 부속물매수청구권을 행사하여 甲 공단과 乙 회사 사이에 부속물에 관한 매매계약이 체결되었고, 이에 따라 甲 공단이 乙 회사에 대해 부속물 매매대금 지급의무를 부담하게 되었으므로, 甲 공단이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행의 제공을 하는 등으로 동시이행항변권을 상실시키지 않는 한 乙 회사가 부속물매수청구권 행사 후 건물 부분을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없고, 乙 회사의 부속물매수청구권 행사 후에 甲 공단이 乙 회사의 부속물 매매대금 채권을 乙 회사의 불법점유로 인한 甲 공단의 손해배상채권과 상계하는 의사를 표시하여 乙 회사의 부속물 매매대금 채권이 소멸된다고 하더라도, 양 채권을 정산하는 기준시기가 상계적상이 있었던 때인 부속물 매매대금 채권 발생 시점으로 소급하는 것일 뿐, 상계의 의사표시 이전까지 존재하였던 甲 공단의 부속물 매매대금 지급의무와 乙 회사의 건물 부분 인도의무 사이의 동시이행관계가 상계적상이 있었던 시기로 소급하여 소멸되고 이로 인해 乙 회사의 건물 부분 인도의무가 그때부터 이행지체에 빠지게 된다거나 건물 부분에 대한 乙 회사의 점유가 소급하여 불법점유가 된다고 할 수 없는데도, 상계의 소급효에 의해 동시이행관계 내지 점유권원이 소급하여 상실됨을 전제로 하여 乙 회사의 부속물매수청구권 행사 의사가 표시된 준비서면이 甲 공단에 송달된 날부터 甲 공단의 상계의 의사가 표시된 준비서면이 乙 회사에 송달된 날까지 乙 회사의 건물 부분에 대한 점유를 불법점유로 보아 乙 회사는 甲 공단에 위 기간 동안 월 차임 상당의 부당이득을 초과하여 임대차계약에서 정한 월 차임의 1.3배 상당의 손해배상 예정액을 지급할 의무가 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제646조, 제750조 / [2] 민법 제493조 제2항 / [3] 민법 제398조, 제493조 제2항, 제536조, 제618조, 제646조, 제741조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 / [2] 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결