1

2

기준 시점

2010. 2. 3. 0시

갱신

순위 유지

양도

승계 ○

경매

인수 → 거절 ○

2010. 2. 1.

甲·乙 임대차 — 보증금 6,000만 원, 2년 · 확정일자 계약

2010. 2. 2.

乙 전입·주민등록 → 2. 3. 0시 대항력·우선변제권 취득

2012. 2. 1.

2020. 12. 1.

戊의 1번 근저당권 설정(채권최고액 1억 2,000만 원) 후순위

2021. 2. 1.

乙 → 丙 임차권 양도 · 2. 2. 丙 확정일자·전입신고 승계

2021. 2. 5.

2022. 12. 1.

2023. 6. 1.

丁 매각대금 완납 · 즉시 인도 요구 ↔ 丙 거절 설문 1

확정일자를 「계약 당일」, 전입을 「다음 날」로 두었다. 확정일자가 대항요건보다 앞서면 우선변제권도 대항력과 같은 시점에 생긴다는 98다46938을 쓰게 한다.

갱신 기간을 「12년」으로 길게 잡되 보증금을 바꾸지 않았다. 갱신이 순위를 흔들지 않는다는 2010다42990의 요건(종전 보증금 범위 내)을 채운 것이다. 12년은 2024. 1. 31.까지 임대차가 살아 있게 하려는 장치다.

甲이 「양도통지를 받고 갱신 불가」만 통보하게 했다. 명시적 동의는 없으나 이의 없이 丙을 임차인으로 대했다. 묵시적 동의를 인정하는 포섭이 필요하다.

戊의 근저당권을 「2020. 12. 1.」, 즉 乙의 취득 뒤·양도 앞에 두었다. 양도 시점(2021)을 기준으로 삼으면 丙이 후순위가 되어 결론이 뒤집힌다. 승계 법리의 실익이 여기서 드러난다.

「丙의 차임연체사실이 없다」고 가정했다. 제6조 ③의 갱신 배제나 해지 사유를 차단해, 임차권의 존속 자체는 다투지 않게 한 것이다.

쟁점 ① · 시점

확정일자를 먼저 갖추면 우선변제권도 인도·주민등록 다음 날

주택의 임차인이 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

98다46938

쟁점 ① · 갱신

갱신되어도 종전 보증금 범위에서 최초 순위 유지

대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(판시사항).

2010다42990

쟁점 ② · 승계

적법한 양도 + 단절 없는 전입 → 양수인이 대항력·우선변제권 승계

양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 원래 임차인의 대항력은 소멸하지 않고 동일성을 유지한 채 존속한다.

2009다101275 · 87다카2509

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. [2] 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다. [3] 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 대여금 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 한다.

참조조문 [1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항 참조) / [2] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조 / [3] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조 · 참조판례 [1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결 / [2] 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결, 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다15261 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결, 대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결

대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 여부(적극)

참조조문 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항 · 참조판례 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다. [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 / [3] 민법 제629조 / [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조] · 참조판례 [3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결

가.주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 나. 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게되는 것이고 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다.

참조조문 가.나.주택임대차보호법 제3조 제1항 / 나.민법 제536조,제630조