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설문 1 (9-6)
설문 1 (9-6)
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기출 원문 · 전체본
〔행정고시 제67회(2023) 민법 제3문〕
한 임대차에서 두 갈래로 뻗는 문항입니다. 임차권을 양수한 丙이 乙의 2010년 순위를 그대로 이어받아 경매 매수인에게 맞설 수 있는지(설문 1), 임차권등기를 마치고 떠난 乙의 보증금채권이 10년 뒤 시효로 소멸하였는지(설문 2)입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
乙이 X주택을 임차하고 확정일자·전입신고를 마치다
설문 1·2 공통○甲과 乙은 2010. 2. 1. 甲 소유 X주택에 관하여 임대차 보증금 6,000만 원, 기간 2년, 차임 월 50만 원의 임대차계약을 체결하고 당일 계약서에 확정일자를 받았으며, 乙은 다음 날 X주택에 전입하여 乙 명의로 주민등록을 마쳤다.
○(각 문항은 상호 독립적이며, 설문에 등장하는 날짜들은 공휴일이 아니라고 간주할 것)
확정일자(2. 1.)가 전입(2. 2.)보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 같은 시점(2. 3. 0시)에 생깁니다. 설문 1의 순위와 설문 2의 임차권등기 모두 이 시점에서 출발합니다.
추가사실
12년 갱신, 戊의 근저당권, 丙에게 임차권 양도, 丁의 경락
설문 1○甲과 乙은 2012. 2. 1. 임대차계약을 갱신하면서 기간을 12년으로 약정하였다.
○甲은 2020. 12. 1. 戊로부터 1억 원을 1년간 이자 연 5%로 차용하면서 X에 戊 명의의 1번 근저당권(채권최고액 1억 2,000만 원)을 설정하여 주었다.
○乙은 2021. 2. 1. 丙에게 X의 임차권을 양도하였고, 丙은 다음 날 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤다. 2021. 2. 5. 양도통지를 받은 甲은 丙에게 더 이상 갱신할 수 없다고 통보하였다.
○甲의 원리금 연체로 戊는 2022. 12. 1. 임의경매를 신청하였다. 적법한 경매절차에서 X주택을 매수하고 2023. 6. 1. 매각대금을 완납한 丁이 즉시 인도를 요구하자, 丙은 丁에게 임대차 보증금 전액을 반환받기 전에는 퇴거할 수 없다고 주장한다. 丙의 차임연체사실이 없다고 가정한다.
「갱신 시 보증금 동일」(순위 유지), 「양도 다음 날 전입」(단절 없음), 「양도통지를 받고 갱신 불가만 통보」(묵시적 동의)가 설문 1의 세 표지입니다.
추가사실
해지·보증금 미반환, 임차권등기, 10년 뒤의 청구
설문 2○갱신 합의가 없는 상태에서 乙이 2012. 9. 1. 내용증명으로 해지 및 보증금 반환을 통지하였으나 甲은 이를 반환하지 못하였다.
○乙은 적법한 임차권등기명령을 받아 2013. 4. 1. X에 乙 명의의 임차권등기를 마쳤다. 2023. 6. 1. 乙이 보증금 반환을 청구하자 甲은 반환의무가 없다고 주장한다.
「임차권등기 2013. 4. 1.」과 「청구 2023. 6. 1.」 사이가 10년을 넘습니다. 임차권등기에 시효중단 효력이 있는지가 전부입니다.
제 3 문
문 제
배점 합계 40점1
20점丙·丁 주장의 당부
丙의 차임연체사실이 없다고 가정할 때, 丙과 丁의 각 주장이 타당한지의 여부와 그 이유를 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-6으로 실려 있습니다.
2
검토 대상20점甲의 시효 주장의 당부
2023. 6. 1. 乙이 보증금 반환을 청구하자 甲은 반환의무가 없다고 주장한다. 甲의 주장이 타당한지의 여부와 그 이유를 서술하시오.
출처: 2023년도 국가공무원 5급(행정) 공개경쟁채용 제2차시험 민법 제3문(인사혁신처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 임차권등기와 보증금반환채권의 소멸시효 · 설문 2 (20점)
〔행정고시 제67회(2023) 민법 제3문〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2023. 6. 1. 청구 기준임대차의 사건과 소멸시효의 상태를 두 줄로 놓으면, 임차권등기가 시효의 「정지→진행」 전환점(퇴거)과 겹치는 이유가 보인다.
설문 2의 검토 대상임차권등기의 기능시효중단 사유와의 구별점유 상실의 전제
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2010. 2. 1.
甲·乙 임대차(2년) · 확정일자 · 2. 2. 전입 계약
2012. 2. 1.
기간 만료 — 갱신 합의 없음(묵시적 갱신 상태)
2012. 9. 1.
乙 내용증명 해지·보증금 반환 통지 → 3개월 뒤 종료 해지
2012. 12. 1.
임대차 종료(주임법 제6조의2 ②) — 甲 미반환
2013. 4. 1.
乙 임차권등기명령에 의한 임차권등기 → 퇴거(전제) 등기
2023. 4. 1.
등기·퇴거일로부터 10년 경과 완성?
2023. 6. 1.
乙 보증금 반환 청구 ↔ 甲 반환의무 없음 주장 설문 2
3
검토의 틀
여섯 칸종료묵시갱신 임대차의 임차인 해지 → 통지 도달 + 3개월(제6조의2 ②)
시효기간보증금반환채권 = 일반 민사채권 10년(제162조 ①)
정지동시이행항변으로 점유 계속 중엔 시효 진행 ✕(2016다244224)
중단?임차권등기는 압류·가압류·가처분에 준하는 중단 사유 아님(2017다226629)
기산퇴거·점유 상실 시 = 늦어도 2013. 4. 1.
완성2023. 4. 1. → 2023. 6. 1. 청구는 완성 후
점유가 계속되었다면 결론이 달라진다. 해설은 임차권등기명령 제도의 취지(이사를 가는 임차인 보호)에서 퇴거를 전제한다고 밝힌다.
4
설문 2의 쟁점 구조
乙의 보증금반환채권은 시효로 소멸하였는가 20점
쟁점 ①임차권등기는 소멸시효를 중단시키는가
전제 사실임차권등기는 대항력·우선변제권을 유지시키는 담보적 기능
전제 사실압류·가압류·가처분처럼 집행·보전을 내용으로 하지 않는다
물음제168조 제2호에 준하는가→ 아니다(2017다226629)
쟁점 ②시효는 언제부터 진행하는가
전제 사실동시이행항변으로 점유하는 동안은 채권을 행사 중이라 시효 진행 ✕
전제 사실임차권등기 후 퇴거·점유 상실하면 그때부터 진행
물음기산점은→ 늦어도 2013. 4. 1.
쟁점 ③10년이 지났는가
전제 사실보증금반환채권은 일반 민사채권 — 10년
전제 사실2023. 4. 1. 완성 · 청구는 2023. 6. 1.
물음甲의 주장은→ 타당하다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「갱신 합의가 없는 상태」에서 「내용증명 해지」를 두었다. 묵시적 갱신 중 임차인의 해지(제6조의2)임을 알리는 장치다. 종료일은 도달 후 3개월이다.
b
임차권등기를 「2013. 4. 1.」, 청구를 「2023. 6. 1.」로 두어 10년에 두 달을 얹었다. 임차권등기에 중단 효력이 있다면 시효는 아직 완성되지 않는다. 있느냐 없느냐로 결론이 갈린다.
c
乙의 퇴거 여부를 적지 않았다. 임차권등기명령 제도의 취지(이사 가는 임차인의 순위 보전)에서 퇴거를 전제로 읽게 한다. 답안에 그 전제를 밝혀야 한다.
d
설문 1과 같은 기초사실을 쓰되 「각 문항은 독립」이라고 했다. 설문 1의 양도·경매 사실을 설문 2에 끌어오면 안 된다.
e
배점이 20점이다. 임차권등기의 성질 8점, 점유 상실과 기산점 7점, 기간 계산·결론 5점 정도가 자연스럽다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 임차권등기와 보증금반환채권의 소멸시효 · 설문 2 (20점)
〔행정고시 제67회(2023) 민법 제3문〕 - 설문 2. 리딩판례
임차권등기에 시효중단 효력이 없다고 한 2019년 판결과, 동시이행항변으로 점유하는 동안은 시효가 진행하지 않는다고 한 2020년 판결이 설문 2의 두 축입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 중단
임차권등기는 시효중단 효력 없음
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 압류·가압류·가처분과 달리 어디까지나 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 것을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다.
2017다226629
쟁점 ② · 정지
동시이행항변으로 점유하는 동안은 시효 진행 ✕
임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다.
2016다244224
계보
판례의 흐름
선고 순2019
2017다226629
임차권등기 —
시효중단 ✕
시효중단 ✕
2020
2016다244224
점유 계속 중엔
시효 진행 ✕
시효 진행 ✕
쟁점 ①
임차권등기의 법적 성질과 소멸시효 중단
주택임대차보호법 제3조의3 · 민법 제168조 제2호리딩대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결[보증금반환청구의소]
[1] 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 법령의 해석에 관하여 판단하지 않고 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 않았더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 직권으로 판단할 수 있다고 보아야 한다. [2] 주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.
·임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류·가압류·가처분과 달리, 임차인이 대항력·우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 것을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다고 하였다([2]).
·해설 각주는 이어서 「따라서 임차권등기는 민법 제168조 제2호의 압류·가압류·가처분에 준하는 소멸시효 중단 효력을 가지지 아니한다」는 결론 부분을 인용한다(법제처 요지 뒷부분은 2,000자에서 줄었다).
·[1]은 소액사건에서 대법원이 직권으로 법령해석을 판단할 수 있는 특별한 사정에 관한 판시로, 이 사건이 소액사건이었음을 보여 준다.
→乙이 2013. 4. 1. 마친 임차권등기는 보증금반환채권의 소멸시효를 중단시키지 못한다.
→따라서 시효는 점유 상실 시점부터 그대로 진행하여 2023. 4. 1. 완성되고, 2023. 6. 1.의 청구는 완성 후의 청구다.
참조조문 [1] 소액사건심판법 제3조 제2호 / [2] 주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제168조 제2호 · 참조판례 [1] 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다50286 판결
쟁점 ②
점유 계속과 소멸시효의 진행
민법 제162조 ① · 제166조 · 제536조대비대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결[건물인도]
… 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. … 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다.
·채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있으면 소멸시효가 진행하지 않고, 채권 행사에는 직접 이행청구 외에 변제 수령·상계·소송상 청구 및 항변 등 여러 권능의 행사가 포함된다고 하였다.
·임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 경우 보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 하였다.
→이 법리는 「목적물을 현실적으로 점유하여 권리행사가 계속되는 기간」에 한한다. 乙이 임차권등기를 마치고 퇴거하였다고 보면 그때부터는 이 예외가 적용되지 않는다(해설 각주).
→반대로 乙이 계속 점유하였다면 시효가 진행하지 않아 결론이 달라진다 — 해설은 임차권등기명령 제도의 취지에서 퇴거를 전제하고 그 전제를 답안에 밝히라고 한다.
참조조문 민법 제162조, 제166조, 제536조, 주택임대차보호법 제3조의2, 제4조
조문
함께 볼 규정
민법 제162조 ①채권, 재산권의 소멸시효 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
민법 제168조소멸시효의 중단사유 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다. 1. 청구 2. 압류 또는 가압류, 가처분 3. 승인
주임법 제3조의3 ⑤임차권등기명령 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
주임법 제6조의2 ②묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제3조의3 ⑤ 단서가 임차권등기의 기능을 「이미 취득한 대항력·우선변제권의 유지」로 명시한다. 2019년 판결은 이 조문의 구조에서 「집행·보전이 아닌 담보적 기능」을 읽어 냈다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔행정고시 제67회(2023) 민법 제3문〕
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임대인 동의 있는 주택임차권 양도와 양수인의 대항력·우선변제권 승계, 선순위 대항력 있는 임차인의 경매 매수인에 대한 보증금 반환 시까지의 인도 거절
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