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대항력 있는 임차인 甲이 보증금반환채권에 질권을 설정하다乙이 丁에게 아파트를 팔다 — 승계특약과 당연승계乙의 항변乙이 임차인 甲에게 아파트를 팔다 — 상계합의와 해지乙의 주장문 제당사자 관계도날짜의 계산검토의 틀설문 2의 쟁점 구조쟁점 ①임차인이 스스로 임차주택을 매수하면 임대인 지위가 승계되는가쟁점 ②丙의 동의 없는 甲·乙의 상계합의는 丙에게 대항할 수 있는가쟁점 ③丙의 청구는 얼마까지 인용되는가사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름임차인의 매수·해지와 질권자 동의 없는 상계합의직접청구의 범위 — 질권설정액과 피담보채권액함께 볼 규정〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕같은 문제의 다른 설문 · 〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (15-4)
설문 1 (15-4)
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기출 원문 · 전체본
〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕
보증금반환채권에 질권을 잡은 丙이 임대인 乙에게 직접 돈을 달라고 합니다. 乙은 계약서를 못 받았다, 집을 팔았다, 임차인과 상계했다고 버팁니다. 같은 질권을 두고 추가사실 1과 2에서 결론이 갈립니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
대항력 있는 임차인 甲이 보증금반환채권에 질권을 설정하다
설문 1 · 2 공통○甲은 2017. 3. 21. 乙 소유 X 아파트를 보증금 2억 원, 기간 2017. 4. 1.~2019. 3. 31.로 임차하고, 2017. 4. 1. 보증금 2억 원을 지급하고 인도받아 당일 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았다.
○甲은 2017. 4. 3. 丙으로부터 1억 5,000만 원을 무이자, 변제기 2018. 3. 31.로 차용하면서, 丙에게 위 임대차보증금반환채권 중 1억 5,000만 원에 질권을 설정하여 주었다.
○乙은 2017. 4. 4. 甲·丙을 만나 질권 설정을 승낙하고, 임대차 종료 등으로 보증금을 반환할 때 1억 5,000만 원은 丙에게 직접 반환하기로 약정하였다.
아래 추가된 사실관계 1·2는 상호 독립적입니다. 甲의 대항력은 2017. 4. 2. 0시에 생기고, 丙의 질권은 乙의 승낙으로 대항요건을 갖추었습니다.
추가된 사실관계 1
乙이 丁에게 아파트를 팔다 — 승계특약과 당연승계
설문 1○乙은 2019. 3. 20. X 아파트를 丁에게 매도하면서 丁이 임대차관계를 승계하는 특약을 체결하였고, 같은 날 丁 명의 소유권이전등기가 마쳐졌다.
○차용금 변제기 후에도 甲이 변제하지 않자, 丙은 2019. 5. 1. 乙을 상대로 질권이 설정된 1억 5,000만 원의 지급을 구하는 소를 제기하였다.
乙의 항변
○1) 민법 제347조상 임대차계약서가 채권증서인데 丙이 甲으로부터 이를 교부받지 못하여 유효한 질권을 취득하지 못하였다(실제 丙은 변론과정에서 교부사실을 증명하지 못함).
○2) 임대차승계 특약으로 면책되었다.
○3) 그렇지 않더라도 주택임대차보호법상 丁이 임대인 지위를 승계하여 면책되었다.
추가된 사실관계 2
乙이 임차인 甲에게 아파트를 팔다 — 상계합의와 해지
설문 2○乙은 2019. 3. 20. 임차인 甲에게 X 아파트를 3억 원에 매도하면서 대금 중 2억 원은 임대차보증금 2억 원과 상계하기로 합의하고, 나머지 1억 원은 甲이 당일 직접 지급하였다.
○2019. 3. 21. 甲 명의 소유권이전등기를 마치고 당일 임대차계약을 해지하였다.
○차용금 변제기 후에도 甲이 변제하지 않자, 丙은 2019. 5. 1. 乙을 상대로 질권이 설정된 1억 5,000만 원의 지급을 구하는 소를 제기하였다.
乙의 주장
○1) X 아파트를 이미 甲에게 매도하여 면책되었다.
○2) 甲과의 상계합의로 보증금반환채무가 소멸하였다.
제1문의 5
문 제
배점 합계 50점1
30점추가된 사실관계 1 — 丙의 청구와 乙의 세 항변
丙의 청구의 타당성 여부를 먼저 검토한 후, 乙의 위의 각 항변의 당부를 판단하여 위 청구에 대한 법원의 결론(인용, 일부인용, 기각, 각하)을 그 이유를 들어 검토하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 15 질권에 15-4로 실려 있습니다.
2
검토 대상20점추가된 사실관계 2 — 乙의 두 주장
乙의 위 각 항변의 당부를 판단하여 丙의 청구에 대한 법원의 결론(인용, 일부인용, 기각, 각하)을 그 이유를 들어 검토하시오.
출처: 2020년 제1차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제1문의 5(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 임차인의 임차주택 매수와 상계합의 · 설문 2 (20점)
〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2019. 5. 1. 제소설문 2의 검토 대상매매·해지질권설정 · 상계합의
2
날짜의 계산
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2017. 4. 1.
甲 인도·전입신고·확정일자 — 다음 날 0시 대항력
2017. 4. 4.
乙이 丙의 질권 설정을 승낙 — 1.5억은 丙에게 직접 반환하기로 약정 승낙
2018. 3. 31.
차용금 변제기 도래 — 甲 미변제
2019. 3. 20.
乙이 임차인 甲에게 X 아파트를 3억 원에 매도 — 대금 중 2억은 보증금과 상계 합의, 1억은 당일 지급 설문 2→ 丙의 동의는 없었다
2019. 3. 21.
甲 명의 소유권이전등기 · 당일 임대차계약 해지→ 甲은 양수인이자 임차인 — 승계를 원하지 않는 임차인의 해지
2019. 5. 1.
丙이 乙을 상대로 1억 5,000만 원 직접청구의 소 제기
3
검토의 틀
일곱 칸주장 1 · 매도 면책양수인 = 임차인 甲 → 주임법 제3조 ④ 승계가 일어나는가
승계의 예외대항력 있는 임차인이 스스로 승계를 원하지 않음 → 합의해지·보증금반환 가능
제3채무자승계 없음 → 乙이 여전히 보증금반환채무자
주장 2 · 상계합의丙의 동의 없는 甲·乙의 상계합의 → 제352조
대항력승낙받은 제3채무자의 무단 상계합의 → 질권자에게 대항 불가
직접청구제353조 ② — 자기채권의 한도
인용액min(질권설정액 1.5억, 피담보채권 1.5억) = 1억 5,000만 원
상계합의가 丙에게 대항할 수 없다고 하여 보증금 2억 원 전액이 살아나는 것이 아니다. 丙이 청구할 수 있는 것은 질권설정액이자 피담보채권액인 1억 5,000만 원뿐이다.
4
설문 2의 쟁점 구조
乙의 두 주장은 이유 있는가, 丙의 청구는 어떻게 되는가 20점
쟁점 ①임차인이 스스로 임차주택을 매수하면 임대인 지위가 승계되는가
전제 사실양수인이 곧 임차인 甲이고, 甲은 이전등기 당일 임대차를 해지하였다
전제 사실대항력 있는 임차인이라도 스스로 승계를 원하지 않으면 승계의 구속을 면할 수 있다
물음乙은 보증금반환채무를 면하는가→ 승계를 원하지 않는 임차인의 합의해지 사례에서 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다(2016다265689)
쟁점 ②丙의 동의 없는 甲·乙의 상계합의는 丙에게 대항할 수 있는가
전제 사실乙은 질권 설정을 승낙한 제3채무자다
전제 사실승낙 뒤 丙의 동의 없이 甲과 보증금 전액을 매매대금과 상계하기로 합의하였다
물음제352조의 효과는→ 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 한 상계합의는 질권자에게 대항할 수 없다
쟁점 ③丙의 청구는 얼마까지 인용되는가
전제 사실질권설정액 1억 5,000만 원 · 피담보채권 1억 5,000만 원(무이자)
전제 사실제353조 제2항 — 자기채권의 한도에서 직접 청구
물음인용액과 결론은→ 상계합의가 무효라는 이유로 2억 원을 인용하는 실수를 경계하라
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
양수인을 제3자가 아니라 임차인 甲 자신으로 하였다. 설문 1의 당연승계 논리를 그대로 가져오면 틀린다. 「승계를 원하지 않는 임차인」의 예외가 정면으로 적용되는 사실이다.
b
이전등기 당일에 임대차를 해지하게 하였다. 임대차관계의 승계를 원하지 않는다는 의사가 행위로 드러난다. 2016다265689의 사실관계를 옮겨 놓은 설계다.
c
대금 3억 중 2억을 보증금과 상계하기로 합의하게 하였다. 질권이 설정된 채권 전액을 소멸시키는 처분이다. 제352조 위반의 전형이다.
d
乙이 질권을 「승낙」한 제3채무자라는 점을 기초사실에 미리 심어 두었다. 대항요건을 갖춘 뒤의 상계합의여야 「질권자에게 대항할 수 없다」는 결론이 나온다.
e
질권설정액과 피담보채권액을 똑같이 1억 5,000만 원으로 맞추었다. 인용액 산정에서 min(설정액, 피담보채권액)을 따지게 하되 계산으로 시간을 뺏지 않겠다는 배려다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 승계를 원하지 않는 임차인과 질권자 동의 없는 상계합의 · 설문 2 (20점)
〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕 - 설문 2. 리딩판례
이 설문은 2018년 12월 판결 하나를 사실관계로 옮겨 놓은 것입니다. 임차인이 임차주택을 사면서 해지·상계한 사안에서 대법원은 승계도, 상계합의의 대항력도 부정하였습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 승계의 예외
승계를 원하지 않는 임차인은 구속을 면한다
임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.
2016다265689
쟁점 ② · 제352조
동의 없는 상계합의는 질권자에게 대항할 수 없다
질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없다.
2016다265689
쟁점 ③ · 인용 범위
질권자는 자기채권의 한도에서 추심한다
금전채권의 질권자가 자기채권의 범위 내에서 직접청구권을 행사하는 경우 질권자는 질권설정자의 대리인과 같은 지위에서 입질채권을 추심하여 자기채권의 변제에 충당하고 그 한도에서 질권설정자에 의한 변제가 있었던 것으로 본다.
2012다92258
계보
판례의 흐름
선고 순2015
2012다92258
직접청구 =
자기채권 한도의 추심
자기채권 한도의 추심
2018. 6.
2018다201610
제3자 양도 →
양도인 면책
양도인 면책
2018. 12.
2016다265689
임차인 매수·해지·상계 →
승계 없음 · 대항 불가
승계 없음 · 대항 불가
쟁점 ①·②
임차인의 매수·해지와 질권자 동의 없는 상계합의
주택임대차보호법 제3조 제4항 · 민법 제352조 · 제353조 제2항리딩대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결[임대차보증금]
[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다. [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다.
·임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 임대인과 합의로 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있으며, 이 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다고 하였다.
·제3채무자가 질권설정을 승낙한 뒤 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 하여 질권의 목적인 채무를 소멸하게 하더라도 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 변제를 청구할 수 있다고 하였다.
→甲은 X 아파트를 매수하면서 이전등기 당일 임대차를 해지하였으므로 승계를 원하지 않는 임차인이다. 甲에게 임대인 지위가 승계되지 않고 乙은 여전히 보증금반환채무자다 — 첫째 주장 배척.
→乙은 2017. 4. 4. 질권을 승낙한 제3채무자인데 丙의 동의 없이 甲과 상계합의를 하였으므로 이를 丙에게 대항할 수 없다 — 둘째 주장 배척.
→丙은 제353조 제2항에 따라 乙에게 직접 청구할 수 있고, 인용액은 질권설정액이자 피담보채권액인 1억 5,000만 원이다.
참조조문 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) / [2] 민법 제352조, 제353조 제2항 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 / [2] 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결, 대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결
대비대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결[추심금]
[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. [2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다.
·임차인이 보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 후 임대주택이 제3자에게 양도된 경우, 양수인이 임대인의 지위를 법률상 당연승계하고 양도인은 보증금반환채무를 면한다고 하였다.
→설문 1(제3자 丁에게 양도)에서는 이 법리로 乙이 면책되었다.
→설문 2는 양수인이 임차인 자신이고 임대차를 해지하였으므로 승계가 일어나지 않는다 — 같은 조문에서 정반대 결론이 나오는 이유다.
→「양수인이 누구인가, 임차인이 승계를 원하는가」가 두 설문을 가르는 열쇠다.
참조조문 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) / [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조 · 참조판례 [1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 / [2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결
쟁점 ③
직접청구의 범위 — 질권설정액과 피담보채권액
민법 제353조 제2항동지대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다92258 판결[손해배상(기)등]
[1] 금전채권의 질권자가 민법 제353조 제1항, 제2항에 의하여 자기채권의 범위 내에서 직접청구권을 행사하는 경우 질권자는 질권설정자의 대리인과 같은 지위에서 입질채권을 추심하여 자기채권의 변제에 충당하고 그 한도에서 질권설정자에 의한 변제가 있었던 것으로 보므로, 위 범위 내에서는 제3채무자의 질권자에 대한 금전지급으로써 제3채무자의 질권설정자에 대한 급부가 이루어질 뿐만 아니라 질권설정자의 질권자에 대한 급부도 이루어진다. 이러한 경우 입질채권의 발생원인인 계약관계에 무효 등의 흠이 있어 입질채권이 부존재한다고 하더라도 제3채무자는 특별한 사정이 없는 한 상대방 계약당사자인 질권설정자에 대하여 부당이득반환을 구할 수 있을 뿐이고 질권자를 상대로 직접 부당이득반환을 구할 수 없다. 이와 달리 제3채무자가 질권자를 상대로 직접 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보면 자기 책임하에 체결된 계약에 따른 위험을 제3자인 질권자에게 전가하는 것이 되어 계약법의 원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라 질권자가 질권설정자에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하기 때문이다. [2] 질권자가 제3채무자로부터 자기채권을 초과하여 금전을 지급받은 경우 초과 지급 부분에 관하여는 제3채무자의 질권설정자에 대한 급부와 질권설정자의 질권자에 대한 급부가 있다고 볼 수 없으므로, 제3채무자는 특별한 사정이 없는 한 질권자를 상대로 초과 지급 부분에 관하여 부당이득반환을 구할 수 있지만, 부당이득반환청구의 상대방이 되는 수익자는 실질적으로 그 이익이 귀속된 주체이어야 하는데, 질권자가 초과 지급 부분을 질권설정자에게 그대로 반환한 경우에는 초과 지급 부분에 관하여 질권설정자가 실질적 이익을 받은 것이지 질권자로서는 실질적 이익이 없다고 할 것이므로, 제3채무자는 질권자를 상대로 초과 지급 부분에 관하여 부당이득반환을 구할 수 없다.
·금전채권의 질권자가 제353조 제1항·제2항에 의하여 자기채권의 범위 내에서 직접청구권을 행사하는 경우, 질권자는 질권설정자의 대리인과 같은 지위에서 입질채권을 추심하여 자기채권의 변제에 충당하고 그 한도에서 질권설정자에 의한 변제가 있었던 것으로 본다고 하였다.
→丙은 甲의 보증금반환채권 2억 원 중 질권이 설정된 1억 5,000만 원을 자기채권(차용금 1억 5,000만 원)의 한도에서 추심한다.
→상계합의가 丙에게 대항할 수 없다는 것은 질권설정액 범위에서 乙의 채무가 존속한다는 뜻이지, 2억 원 전부가 되살아난다는 뜻이 아니다.
→결론은 「청구 인용 — 150,000,000원 전액」이다.
참조조문 [1] 민법 제353조 제1항, 제2항, 제741조 / [2] 민법 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 2003. 12. 26. 선고 2001다46730 판결, 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7566, 7573 판결, 대법원 2006. 7. 13. 선고 2005다60420 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제352조질권설정자의 권리처분제한 질권설정자는 질권자의 동의없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다.
민법 제353조 ①·②질권의 목적이 된 채권의 실행방법 ① 질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다. ② 채권의 목적물이 금전인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 직접 청구할 수 있다.
민법 제492조 ①상계의 요건 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
주택임대차보호법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조 ④임대인 지위의 승계 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조 제4항은 임차인을 보호하기 위한 규정이므로, 임차인이 승계를 원하지 않는 경우까지 그를 구속하지 않는다. 승계가 없으면 종전 임대인이 그대로 제3채무자로 남는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 22. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔변호사모의 2020년 제1차 민사법 제1문의 5〕
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