1

2

연체차임

3,000만 원

시효완성분

2,000만 원

제495조 상계

✕

유추 공제

○ → 7,000만 원

어느 금액이 맞는지는 시효완성분 2,000만 원을 보증금에서 뺄 수 있는가에 달려 있다.

2011. 3. 1.

X토지 임대차 — 보증금 1억 원 · 차임 월 200만 원(매월 1일) 계약

계약 후

2014. 3. 27.

이날 이전 연체분 2,000만 원 — 해지 시점에서 3년이 지나 시효완성 시효

2017. 3. 27.

甲이 해지 통지(내용증명) → 그 무렵 도달 · 임대차 종료 → 보증금 이행기 도래 해지

그 뒤

甲이 3,000만 원을 「상계」하고 7,000만 원 공탁 · 토지 반환 청구 / 乙은 9,000만 원 주장 설문 2

「상습적으로」 연체하여 3,000만 원에 이르렀다. 상당 기간 연체되었는데도 임대인이 해지하지 않고 관계를 지속한 상황이다. 「보증금에서 빠지겠지」라는 묵시적 의사를 인정하는 사실적 기초다.

甲이 「제495조에 따라 상계」하였다고 적었다. 상계 구성으로는 실패한다는 점을 먼저 짚게 하는 함정이다. 상계 부정 뒤에 유추적용에 의한 공제로 옮겨 가야 한다.

乙이 「2014. 3. 27. 이전」 연체분만 다툰다. 시효완성분 2,000만 원과 미완성분 1,000만 원을 스스로 나누어 준 것이다. 계산의 틀이 문제 안에 들어 있다.

보증금 1억 원이 연체액 3,000만 원보다 훨씬 크다. 판례가 유추적용의 근거로 든 「보증금이 차임에 비해 상당히 큰 우리 사회의 실정」과 맞닿는다. 공제 한도(보증금 범위)도 문제되지 않는다.

「지연손해금은 고려하지 않음」이라고 지시하였다. 계산을 원금으로만 하라는 뜻이다. 답은 1억 − 3,000만 = 7,000만 원으로 떨어진다.

쟁점 ① · 시효

차임채권의 시효는 지급기일부터 진행

소멸시효는 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없으므로, 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 종료 후 일괄 공제하기로 약정한 경우 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.

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쟁점 ③ · 공제

시효완성 차임도 제495조 유추적용으로 보증금에서 공제

보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하므로 차임이 연체되면 장차 보증금으로 충당되리라 생각하는 것이 당사자의 일반적 의사이고, 임대인이 해지하지 않고 임차인도 담보에 의지하여 관계를 지속하면 시효와 상관없이 공제를 용인하는 묵시적 의사가 있으므로 제495조를 유추하여 공제할 수 있다.

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[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. [2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다. [3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다. 한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.

참조조문 [1] 민법 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 / [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 / [3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결