1

2

유익비

포기특약 ○

종료

2016. 5. 25.

공제

인도 시까지

결론

일부 인용

공제되는 돈은 변론종결 뒤 인도 완료일까지 계속 늘어난다. 표의 숫자는 사실관계에 주어진 것만이며, 결론 금액은 적지 않았다.

2012. 1. 30.

임대차계약 — 원상복구 약정 포함 특약

2014. 10. 1.

2016. 2. 20.

乙의 해지통지 발송 → 2016. 2. 25. 甲에게 도달 도달

2016. 3. 1.

2016. 5. 25.

도달 후 3개월 경과 — 임대차 종료(주임법 제6조의2 ②) 종료

2016. 6. 1.

甲의 인도청구 소 제기 — 乙의 동시이행항변 설문 2

2016. 11. 30.

약정 문구를 「임대인의 승인하에 개축 … 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구」로 적었다. 95다12927의 약정 문구와 사실상 같다. 유익비 포기 특약이라는 판례의 해석을 그대로 쓰라는 신호다.

해지통지의 「발송일(2. 20.)」과 「도달일(2. 25.)」을 따로 두었다. 3개월의 기산점은 도달일이다. 발송일로 세면 종료일이 틀어진다.

미지급 시작을 「2016. 3. 1.」로 두어 종료일(5. 25.) 앞뒤에 걸치게 했다. 종료 전은 연체차임, 종료 후는 부당이득으로 성격이 달라지지만 둘 다 공제된다는 점을 쓰게 한다.

「변론종결일 2016. 11. 30.」을 명시했다. 변론종결 시까지의 금액과, 그 뒤 인도 완료일까지 계속 발생할 금액을 주문에 나누어 담으라는 뜻이다.

배점이 15점이다. 유익비 포기 5점, 종료 시점 4점, 당연공제와 주문 6점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ① · 특약

원상복구 약정 = 유익비상환청구권의 사전 포기

임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다는 약정은 임차인이 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이다.

95다12927 · 73다2010

쟁점 ③ · 공제

보증금은 인도 시 별도 의사표시 없이 당연공제

보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

2004다56554 · 91다45202

가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리ㆍ확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례. 나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유ㆍ사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 다. 임대차계약에서 '임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다'라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다. 라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다. 마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다.

참조조문 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 / 다. 제105조, 제626조 제2항 / 라. 제646조 제1항 / 마. 민사소송법 제89조 / 바. 제75조, 제362조, 제395조 · 참조판례 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결

건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.

참조조문 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다. 나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

참조조문 가.나. 민법 제618조, 제741조 / 가. 제536조 · 참조판례 가.나. 대법원 1979.3.13. 선고 78다2500,2501 판결, 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결 / 가. 대법원 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 / 나. 대법원 1981.11.10. 선고 81다378 판결, 1986.3.25. 선고 85다422,85다카1796 판결, 1990.10.16. 선고 90다카20210 판결