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이사회 결의 없는 처분과 그 뒤에 숨은 계약명의신탁공동임차인 丁·戊와 등기명의의 회복문 제당사자 관계도날짜의 계산검토의 틀설문 2의 쟁점 구조쟁점 ①공동임차인 중 1인만 대항요건을 갖춘 경우쟁점 ②수탁자로부터 임차한 자는 제4조 제3항의 제3자인가쟁점 ③丙은 주임법 제3조 제4항의 양수인인가쟁점 ④그래서 어떤 판결을 하는가사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름공동임차인 중 1인의 대항요건 — 임대차 전체에 미친다수탁자로부터 임차한 자의 지위와 임대인 지위의 승계함께 볼 규정〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕같은 문제의 다른 설문 · 〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (9-34)
설문 1 (9-34)
문제 전체의 설문과 판례는 이 글 맨 아래 「문제 단위 보기」에 모았습니다.
기출 원문 · 전체본
〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕
법인 대표권의 제한과 계약명의신탁이 겹치고, 그 위에 주택임대차보호법이 올라선 복합 문항입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
이사회 결의 없는 처분과 그 뒤에 숨은 계약명의신탁
설문 1 · 2 공통○甲은 비영리 공익사업을 영위하는 A 재단법인의 대표자이고, A 법인 정관은 대표자가 법인 재산을 처분할 때 이사회 결의를 거치도록 정하고 있다.
○甲은 2019. 5. 6. 이사회 결의 없이 A 법인 소유 X주택을 乙에게 매도하고 乙 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 乙은 이사회 결의가 필요한 사실과 이를 거치지 않은 사실을 알고 있었다.
○X주택은 본래 乙의 형 丙이 매수하려던 것이었으나 丙 명의로 취득하면 강제집행을 당할 우려가 있어, 乙·丙이 명의신탁약정을 체결하고 乙 명의로 매수한 것이었다.
추가된 사실관계
공동임차인 丁·戊와 등기명의의 회복
설문 2○직장동료 丁·戊는 공동으로 임차하여 거주하기로 하고, 2021. 2. 1. 공동임차인으로서 乙과 X주택에 관하여 보증금 2억 원, 기간 2021. 3. 1.부터 2년의 임대차계약을 체결하였다.
○2021. 3. 1. 보증금 2억 원을 지급하였고, 같은 날 戊는 이사 후 전입신고까지 마쳤으나, 丁은 기존 주택의 보증금을 반환받지 못하여 이사와 전입신고를 하지 못하였다.
○명의신탁에 대한 악의를 이유로 A 법인의 乙에 대한 등기말소청구의 소가 인용되어 2022. 12. 24. 乙 명의 등기가 말소되고 A 법인 앞으로 소유권이전등기가 회복되었다. 이후 A 법인은 丙과 매매계약을 체결하고 丙에게 이전등기를 마쳐 주었으며, 丙은 2023. 3. 1. 丁·戊를 상대로 X주택의 인도청구의 소를 제기하였다.
○丁·戊는 주택임대차보호법상 대항력 취득으로 丙이 임대인 지위를 승계하였으므로 보증금을 반환받기 전까지 인도할 수 없다고 주장하고, 丙은 (1) 공동임차인 중 1인인 戊가 대항력을 갖춘 것만으로는 대항력을 취득할 수 없고, (2) 설사 대항력이 인정되더라도 자신은 주택임대차보호법에 따른 양수인이 아니라고 주장한다.
설문 2의 사실관계는 「乙 명의 등기가 말소되어 A 법인이 소유자로 돌아왔다」는 것을 전제로 합니다 — 설문 1의 세 갈래 결론 가운데 「미등기 + 악의」의 갈래가 현실화된 셈입니다.
제1문의 5
문 제
배점 합계 50점1
20점대표권 제한 위반과 계약명의신탁
A 법인은 甲이 이사회 결의를 거치지 않은 점 및 명의신탁사실을 주장하며, 乙에 대하여 X주택에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하였다. A 법인의 청구는 인용될 수 있는가?
(대표권 제한에 대한 등기여부 및 명의신탁사실에 대한 A 법인의 선의여부는 확인되지 않았다)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 9 명의신탁에 9-34로 실려 있습니다.
2
검토 대상30점대항력의 범위와 임대인 지위의 승계
丙, 丁, 戊의 위 각 주장이 타당한지 설명하고, 丙의 청구에 대한 결론(각하, 청구전부인용, 청구일부인용, 청구기각)을 서술하시오.
출처: 2023년 제3차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제1문의 5(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 대항력의 범위와 임대인 지위의 승계 · 설문 2 (30점)
〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2023. 3. 1. 제소등기명의가 세 번 바뀌는 동안 임차인의 대항력이 누구에게 걸리는지를 두 줄로 놓았다.
소유권의 이전설문 2의 검토 대상임대차의 유래
2
날짜의 계산
붉은 표시 = 결론을 정하는 날짜2021. 2. 1.
丁·戊가 공동임차인으로 乙과 임대차계약 — 보증금 2억 원, 기간 2년
2021. 3. 1.
보증금 2억 원 전액 지급 · 戊만 이사와 전입신고를 마침 대항요건→ 丁은 기존 주택 보증금을 못 받아 이사·전입신고를 하지 못하였다
2021. 3. 2.
다음 날 0시부터 대항력 발생 — 임대차 전체에 미친다→ 제3조 제1항은 「그 다음 날부터」 효력이 생긴다고 정한다
2022. 12. 24.
乙 명의 등기가 말소되고 A 법인 앞으로 소유권이전등기가 회복→ 그래도 이미 취득한 대항력은 부정되지 않는다(제4조 제3항)
그 후
A 법인이 丙에게 매도하고 이전등기 — 丙이 임대인 지위를 승계 양수인
2023. 2. 28.
임대차기간 만료 — 보증금은 반환되지 않았다→ 주임법 제4조 제2항으로 임대차관계 존속이 의제되어 대항력이 유지된다
2023. 3. 1.
丙이 丁·戊를 상대로 X주택 인도청구의 소 제기 설문 2
3
검토의 틀
여덟 칸丙의 주장 (1)공동임차인 1인의 대항요건으로는 부족 → 부당
丁·戊의 지위戊의 대항요건 구비 → 대항력은 임대차 전체에 미친다
丙의 주장 (2)자신은 양수인이 아니다 → 부당
임차인의 지위수탁자로부터 임차한 대항력 있는 임차인 = 제4조 ③의 제3자
승계의 효과제3조 ④ — 보증금반환채무의 면책적 인수
종료 후 존속제4조 ② — 보증금 반환까지 임대차관계 존속 의제
항변의 효과제536조 동시이행 → 상환이행판결
결 론청구 일부 인용 (나머지 기각)
정당한 동시이행 항변에 대한 판결은 기각이 아니라 상환이행이고, 무조건 이행을 구한 부분을 넘는 범위는 기각이므로 소송법상 일부인용이다.
4
설문 2의 쟁점 구조
각 주장은 타당한가, 결론은 무엇인가 30점
쟁점 ①공동임차인 중 1인만 대항요건을 갖춘 경우
전제 사실戊만 인도와 주민등록을 마쳤고 丁은 마치지 못했다
전제 사실공동임차인 중 1인이라도 요건을 갖추면 대항력은 임대차 전체에 미친다
물음丙의 주장 (1)은→ 부당하다. 보증금 지분을 따로 정한 경우에도 마찬가지다(2021다238650)
쟁점 ②수탁자로부터 임차한 자는 제4조 제3항의 제3자인가
전제 사실제4조 제3항의 제3자란 수탁자가 물권자임을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자다
전제 사실인도와 주민등록을 마친 임차인은 여기에 해당한다
물음등기가 말소된 뒤에도→ 이미 취득한 대항력은 부정되지 않는다. A 법인도 丙도 임차권을 부정할 수 없다
쟁점 ③丙은 주임법 제3조 제4항의 양수인인가
전제 사실제3조 제4항 — 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다
전제 사실보증금반환채무는 소유권과 결합하여 면책적으로 인수된다
물음「나는 실질적 권리자였을 뿐」이라는 주장은→ 받아들여지지 않는다. 행사 당시의 소유자에게 채무를 지워 임차인을 두텁게 보호하려는 규정의 취지에 반한다
쟁점 ④그래서 어떤 판결을 하는가
전제 사실기간이 만료되었어도 보증금 반환까지 임대차관계 존속이 의제된다(제4조 ②)
전제 사실인도의무와 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있다(제536조)
물음각하·전부인용·일부인용·기각 중→ 일부인용이다. 2억 원을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행판결을 선고한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
丁만 전입신고를 하지 못하게 만들었다. 공동임차인 중 1인의 대항요건이 전체에 미치는지를 묻는 장치다. 지분만큼만 대항력이 생긴다고 쓰면 정면으로 틀린다.
b
보증금 2억 원을 하나로 묶어 적었다. 지분을 따로 정하지 않았으므로 분리할 여지가 더 없다. 설령 지분을 정했더라도 결론은 같다는 점(2021다238650)을 한 줄 덧붙이면 좋다.
c
등기가 말소되어 A 법인이 소유자로 돌아온 뒤 다시 丙에게 넘어가게 하였다. 임차인의 대항력이 두 번의 소유자 변동을 견디는지를 묻는다. 제4조 제3항과 제3조 제4항을 차례로 밟아야 답이 나온다.
d
丙이 바로 그 명의신탁자라는 점이 함정이다. 「나는 원래 실질적 권리자였으니 양수인이 아니다」라는 주장이 자연스러워 보이지만, 제3조 제4항은 행사 당시의 소유자에게 채무를 지우는 규정이다.
e
제소일을 임대차 종료 다음 날인 2023. 3. 1.로 맞추었다. 종료 후에도 대항력이 유지되는지를 묻기 위한 날짜다. 주임법 제4조 제2항의 존속 의제를 반드시 인용해야 한다.
f
결론을 네 가지 중에서 고르게 하였다. 동시이행 항변이 정당하면 기각이 아니라 상환이행판결이고, 무조건 인도를 구한 부분을 넘는 범위가 기각되므로 「청구 일부 인용」이다. 이 선택지 자체가 채점 포인트다.
g
배점이 30점이다. 주장 (1) 10점, 주장 (2) 10점, 결론(동시이행·판결 형식) 10점으로 나누어 쓰면 균형이 맞는다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 대항력의 범위와 임대인 지위 승계 · 설문 2 (30점)
〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕 - 설문 2. 리딩판례
공동임차인 중 1인의 대항요건이 임대차 전체에 미친다고 밝힌 판결을 중심에 두고, 제4조 제3항의 제3자 범위와 소유자 아닌 자와의 임대차에 관한 판결을 곁들였습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 대항력
1인이 요건을 갖추면 대항력은 임대차 전체에 미친다
주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.
2021다238650
쟁점 ② · 제3자
제4조 제3항의 제3자는 새로운 이해관계를 맺은 자다
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 규정된 「제3자」란 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다. 수탁자로부터 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마친 임차인은 여기에 해당하므로, 수탁자 명의 등기가 뒤에 말소되더라도 이미 취득한 대항력을 부정당하지 않는다.
2008다36022
쟁점 ③ · 적법한 임대권한
소유자가 아니어도 적법한 임대 권한이 있으면 주임법이 적용된다
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
95다22283
계보
판례의 흐름
선고 순1995
95다22283
소유자 아닌 임대인과의
임대차도 적용
임대차도 적용
2009
2008다36022
제4조 ③의
제3자의 범위
제3자의 범위
2021
2021다238650
공동임차인 1인의
대항력은 전체에
대항력은 전체에
쟁점 ①
공동임차인 중 1인의 대항요건 — 임대차 전체에 미친다
주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항리딩대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결[구상금등청구의소]
주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리ㆍ의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.
·주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다고 하였다.
·이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이고, 공동임차인으로 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 권리·의무를 함께하겠다는 것이어서 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것으로 볼 수 없다고 밝혔다.
·공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 공시의 목적과 거래관행에 비추어 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수 없다고도 하였다.
→戊만 2021. 3. 1. 인도와 전입신고를 마쳤으므로 그 다음 날부터 임대차 전체에 대항력이 생긴다. 丁도 함께 대항력을 누린다.
→丙의 주장 (1)은 이 판결에 정면으로 어긋나므로 부당하다.
→보증금반환채무도 전부가 승계되므로, 丙은 2억 원 전액에 대하여 임대인의 지위에 선다.
참조조문 주택임대차보호법 제3조 제1항
쟁점 ②·③
수탁자로부터 임차한 자의 지위와 임대인 지위의 승계
부동산실명법 제4조 제3항 · 주택임대차보호법 제3조 제4항참고대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다36022 판결[제3자이의]
[1]부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 규정된 ‘제3자’의 범위 [2] 소송물이 동일하지 않더라도 후소의 소송물이 전소에서 확정된 법률관계와 모순관계에 있는 경우, 전소 판결의 기판력이 후소에 미치는지 여부(적극) 및 이 때 ‘전소에서 확정된 법률관계’의 의미
·부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 규정된 「제3자」의 범위를 다룬 판결이다(법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항만 옮긴다).
·여기의 제3자는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다는 것이 확립된 이해다.
→乙 명의의 등기를 믿고 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마친 丁·戊는 바로 이 제3자에 해당한다.
→따라서 乙 명의 등기가 2022. 12. 24. 말소되어 A 법인이 소유자로 돌아오더라도, A 법인은 그 무효를 들어 丁·戊의 임차권을 부정할 수 없다.
→A 법인에게서 매수한 丙도 마찬가지이고, 주임법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
참조조문 [1]부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항 / [2]민사소송법 제216조 제1항 · 참조판례 [1]대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결 / [2]대법원 2002. 12. 27. 선고 2000다47361 판결,대법원 2005. 12. 23. 선고 2004다55698 판결 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김
참고대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결[전세금반환]
가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
·주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 체결된 경우에 한정되지 않고, 주택의 소유자는 아니지만 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결된 경우도 포함된다고 하였다.
·임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인에게 불리하지 않은 약정은 유효하다고 보아, 주임법의 편면적 강행규정성을 밝혔다.
→乙은 등기명의인으로서 적법한 임대 권한을 가진 것으로 신뢰될 수 있는 지위에 있었다. 소유자가 아니라는 사정만으로 주임법의 적용이 배제되지 않는다는 점을 이 판결이 뒷받침한다.
→다만 이 사안의 직접적 근거는 부동산실명법 제4조 제3항이다. 이 판결은 그 결론을 보강하는 자리에 놓는 것이 맞다.
참조조문 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 / 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결, 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제536조 ①동시이행의 항변권 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
주택임대차보호법 제3조 ①대항력 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조 ④임대인 지위의 승계 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
주택임대차보호법 제4조 ②종료 후의 존속 의제 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
부동산실명법 제4조 ③제3자 보호 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
제3조 제1항의 대항력은 「그 다음 날부터」 생긴다. 2021. 3. 1.에 인도와 전입신고를 마쳤으므로 대항력은 2021. 3. 2. 0시에 발생한다 — 날짜를 하루 당겨 쓰지 않도록 주의할 것.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 21. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사모의 2023년 제3차 민사법 제1문의 5〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이 글설문 2 (9-13)
매도인 악의 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법 제4조 제3항의 보호받는 제3자 - 등기명의를 회복한 매도인은 임대인의 지위를 승계함
리딩판례 2021다238650 외 2건
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