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설문 1 (5-3)
설문 1 (5-3)
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기출 원문 · 전체본
〔변호사시험 제3회(2014) 민사법 제2문의 1〕
한 채의 주택 위에 근저당권·임차권·매매가 차례로 얹히고, 경매 한 번으로 물상보증인의 지위를 물려받은 매수인과 임차인이 각각 소송에 나섭니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
의류대금 1억 원을 둘러싼 보증과 담보
설문 1·2 공통○의류도매업자 甲은 2007. 1. 5. 乙에게 의류 1,000벌을 1억 원에 매도하였고, 乙은 2007. 3. 5.까지 대금을 지급하기로 약속하고 의류를 인수하였다.
○乙의 대금지급능력에 의문이 제기되자 乙의 친구 丙은 2007. 3. 7. 위 대금채무를 연대보증하였고, 乙의 다른 친구 丁은 2007. 3. 10. 자기 소유 X주택에 채권최고액 1억 2,000만 원의 근저당권을 甲에게 설정하여 주었다.
○X주택에 거주하는 戊는 丁과 임차보증금 8,000만 원의 임대차계약을 체결하고 2007. 3. 10. 전입신고를 마쳤으며 같은 날 확정일자를 받았다(각 설문은 서로 독립적이다).
○丁은 2008. 3. 10. X주택을 A에게 2억 5,000만 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주면서, A와 사이에 戊의 보증금은 2009. 3. 9. 丁이 책임지고 반환하고 甲 명의의 근저당권등기도 丁이 책임지고 말소하기로 약정하였다.
○乙이 대금채무를 이행하지 않자 甲의 근저당권 실행으로 X주택은 B에게 1억 5,000만 원에 매각되었다. 戊는 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않았고, 매각대금 중 1억 원은 2008. 10. 1. 甲에게, 잔액 5,000만 원은 A에게 배당되었다.
같은 날(2007. 3. 10.)에 근저당권 설정과 전입신고가 겹치고, 매매대금 2억 5,000만 원은 피담보채무를 공제하지 않은 전액이라는 점이 설계의 핵심입니다.
제2문의 1
문 제
배점 합계 40점1
20점제3취득자 A의 연대보증인 丙에 대한 구상금청구
A는 2009. 4. 10. 丙을 상대로 구상금청구소송을 제기하여 대위변제금 1억 원과 면책일인 2008. 10. 1. 이후부터 다 갚는 날까지 위 1억 원에 대한 연 5%의 이자(민법 제425조 제2항의 법정이자)의 지급을 구하였다.
丙은 ❶ 물상보증인은 A가 아니라 丁이고 A는 제3취득자에 불과하므로 보증인인 자신에게 구상할 수 없으며, ❷ 가사 구상권이 있더라도 보증인이 전액 구상의무를 부담할 이유가 없고 면책일 이후의 법정이자를 지급할 의무도 없다고 다툰다.
이 사건 소의 결론[각하, 청구기각, 청구일부인용(일부인용의 경우 그 구체적인 금액과 내용을 기재할 것), 청구전부인용]을 그 논거와 함께 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 5 변제자대위에 5-3으로 실려 있습니다.
2
검토 대상20점임차인 戊의 A·丁에 대한 보증금반환청구
戊는 A와 丁을 피고로 해서 각각 8,000만 원의 X주택에 관한 임대차보증금반환청구소송을 제기하였다.
A는 ❶ 丁이 보증금 반환을 약정하였으니 丁으로부터 받아야 하고, ❷ 배당요구를 하지 않았으니 B에게 청구하여야 한다고 다투며, 丁은 보증금은 A 또는 B가 지급할 문제이고 자신이 지급할 것이 아니라고 다툰다.
戊의 위 각 소의 결론[각하, 청구기각, 청구일부인용(일부인용의 경우 그 구체적인 금액과 내용을 기재할 것), 청구전부인용]을 그 논거와 함께 설명하시오.
출처: 2014년도 시행 제3회 변호사시험 민사법 제2문의 1(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 대항력의 발생 시기와 임대인 지위 승계 · 설문 2 (20점)
〔변호사시험 제3회(2014) 민사법 제2문의 1〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
경매 후 제소등기부 순서로 보면 같은 날의 근저당권과 임차권이 왜 갈리는지, 특약이 어디에 놓이는지가 보인다.
임대인 지위의 이동설문 2의 검토 대상경매 매수
2
날짜의 계산
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2007. 3. 10.
甲 근저당권설정등기 + 戊의 전입신고·확정일자 (같은 날) 같은 날
2007. 3. 11. 0시
戊의 대항력 발생 — 근저당권보다 하루 늦다 후순위→ 주택임대차보호법 제3조 ①: 인도와 전입신고를 마친 「그다음 날」부터 효력
2008. 3. 10.
丁 → A 매도·이전등기, 丁이 보증금·근저당 말소를 책임지기로 특약 승계→ 대항력 있는 임차인이 있는 주택의 양수인 A가 임대인 지위를 당연승계
2008. 10. 1.
甲의 근저당권 실행 — B 매수, 戊는 배당요구 없음 경매
2009. 3. 9.
특약상 丁의 보증금 반환 예정일
그 뒤
戊가 A·丁을 상대로 각 8,000만 원 청구 설문 2
3
검토의 틀
일곱 칸대항력 발생2007. 3. 10. 전입 → 2007. 3. 11. 0시 (주임법 제3조 ①)
순위甲 근저당권(3. 10.) > 戊 임차권(3. 11.) → 경매로 임차권 소멸
양도 당시2008. 3. 10. 戊는 대항력 보유 → A가 임대인 지위 당연승계(제3조 ④)
丁의 채무소유권과 결합하여 A에게 면책적 이전 → 丁은 탈퇴
특약丁이 책임진다는 丁·A 약정 = 내부 이행인수 → 戊에게 대항 불가(제10조)
B의 지위경매 매수인 ≠ 「양수인」 → 보증금 인수 없음
결 론A 청구 전부인용 · 丁 청구 기각
「임차권이 소멸했다」와 「이미 생긴 보증금반환채무가 소멸했다」를 갈라 읽는 것이 이 설문의 전부다.
4
설문 2의 쟁점 구조
戊는 A와 丁 중 누구에게서 8,000만 원을 받는가 20점
쟁점 ①근저당권과 임차권 중 무엇이 앞서는가
전제 사실둘 다 2007. 3. 10.에 이루어졌다
전제 사실대항력은 인도·전입신고를 마친 그다음 날부터 생긴다
물음순위는→ 근저당권이 선순위이므로 그 실행으로 임차권은 소멸하고 B는 「양수인」이 아니다(86다카1936)
쟁점 ②A는 임대인의 지위를 승계하는가
전제 사실양도 당시(2008. 3. 10.) 戊는 대항력을 갖춘 임차인이었다
전제 사실양수인은 임대인의 지위를 당연승계한다(주임법 제3조 ④)
물음丁은 어떻게 되는가→ 보증금반환채무가 소유권과 함께 A에게 넘어가 丁은 채무를 면한다(95다35616)
쟁점 ③「丁이 책임진다」는 특약으로 戊에게 대항할 수 있는가
전제 사실丁·A 사이의 약정일 뿐 戊는 당사자가 아니다
전제 사실임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(주임법 제10조)
물음A의 항변 ❶은→ 내부적 이행인수에 불과하여 배척된다
쟁점 ④배당요구를 하지 않은 戊는 B에게 가야 하는가
전제 사실임차권 소멸과 이미 성립한 보증금반환채무의 소멸은 별개다
전제 사실B는 임대차를 인수하지 않을 뿐 A의 채무를 없애 주지 않는다
물음A의 항변 ❷는→ 이유 없다 — A에 대한 청구 전부인용, 丁에 대한 청구 기각
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
근저당권 설정일과 전입신고일을 「같은 날」로 맞추었다. 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 규정(제3조 ①)을 적용하면 언제나 저당권이 앞선다. 확정일자만 보고 우선변제권을 논하면 빗나간다.
b
丁·A 사이에 「丁이 보증금을 책임진다」는 특약을 넣었다. 당연승계(제3조 ④)를 당사자 약정으로 뒤집을 수 있는지 묻는다. 강행규정(제10조)과 이행인수의 법리로 정리하는 장치다.
c
戊가 「배당요구를 하지 않았다」고 적었다. 우선변제권으로 배당받을 길을 스스로 닫은 임차인이 여전히 누구에게 청구할 수 있는지 — 채무의 존속을 묻는 설계다.
d
B를 「경매 매수인」으로 등장시켰다. 제3조 ④의 「양수인」에 경락인이 포함되는지(86다카1936)를 묻고, A의 ❷ 항변을 배척할 근거를 찾게 한다.
e
피고를 A와 丁 둘로 나누어 각각 결론을 쓰게 하였다. 한 사람은 전부인용, 한 사람은 기각이라는 대조적 결론이 채점 포인트다. 두 소를 섞어 쓰면 감점된다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 대항력의 발생 시기와 임대인 지위 승계 · 설문 2 (20점)
〔변호사시험 제3회(2014) 민사법 제2문의 1〕 - 설문 2. 리딩판례
임대인 지위의 당연승계(1996년)와 경락인은 양수인이 아니라는 판결(1987년) 두 개가 설문 2의 두 피고를 갈라놓습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 승계
양수인이 승계하면 양도인의 채무는 소멸한다
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.
95다35616
쟁점 ①·④ · 경락인
선순위 저당권이 소멸하면 임차권도 소멸, 경락인은 양수인이 아니다
소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다.
86다카1936
쟁점 ② · 질권 사안
당연승계는 법률상 효과라 임차인의 동의도 필요 없다
임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
95다35616
계보
판례의 흐름
선고 순1987
86다카1936
경락인 ≠ 양수인
임차권 소멸
임차권 소멸
1996
95다35616
양수인 당연승계
양도인 채무 소멸
양도인 채무 소멸
2018
2018다201610
질권 설정 후 양도에도
양도인 면책
양도인 면책
쟁점 ②·③
임대인 지위의 당연승계와 양도인의 면책
주택임대차보호법 제3조 ④ · 제10조리딩대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. [2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.
·대항력 있는 임차인이 있는 주택이 양도되면 양수인에게 임대인의 지위가 당연히 승계되고, 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있더라도 임차인의 동의가 필요하지 않다고 하였다.
·이때 보증금반환채무도 소유권과 결합하여 일체로 이전하므로 양도인의 임대인 지위와 보증금반환채무는 소멸한다고 밝혔다.
→2008. 3. 10. 양도 당시 戊는 대항력을 갖추고 있었으므로 A가 임대인의 지위를 승계하고 丁은 채무를 면한다.
→甲의 근저당권이 戊보다 앞선다는 사정은 승계를 막지 못한다 — 「우선하는 다른 권리자가 있어도」 승계된다.
→丁에 대한 청구는 채무자가 아닌 자에 대한 청구로서 기각된다.
참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제2항/ [2] 주택임대차보호법 제3조 제2항 · 참조판례 [1][2] 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결, 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결, 대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결
동지대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결[추심금]
[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. [2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다.
·주택임대차보호법의 임대인 지위 승계 규정은 법률상의 당연승계 규정이므로 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 채무를 면하며, 이는 임차인이 보증금반환채권에 질권을 설정한 뒤 주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 하였다.
→「면책적 인수 → 양도인 탈퇴」라는 구조를 가장 분명하게 적은 판결이다.
→당사자의 의사와 무관한 법률상 효과이므로 丁·A 사이의 「丁이 책임진다」는 특약으로 戊에게 대항할 수 없다.
→특약은 A와 丁 사이의 내부적 이행인수로서만 의미를 가진다.
참조조문 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) / [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조 · 참조판례 [1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 / [2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결
쟁점 ①·④
선순위 저당권의 실행과 임차권의 소멸 — 경락인의 지위
주택임대차보호법 제3조 ① · 제3조의5대비대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결[건물명도]
후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
·후순위저당권의 실행으로 부동산이 경락되어 선순위저당권이 함께 소멸한 경우, 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 경락인은 임차주택의 양수인에 포함되지 않아 임차권을 주장할 수 없다고 하였다.
→戊의 대항력(2007. 3. 11. 0시)은 甲의 근저당권(2007. 3. 10.)보다 뒤이므로 경매로 임차권은 소멸하고 B는 「양수인」이 아니다.
→따라서 「B에게 청구하라」는 A의 항변 ❷는 성립하지 않는다.
→다만 임차권이 소멸하였다고 하여 A가 이미 면책적으로 인수한 보증금반환채무까지 소멸하는 것은 아니다 — 이 구별이 설문의 핵심이다.
참조조문 경매법 제3조,주택임대차보호법 제3조
조문
함께 볼 규정
주임법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주임법 제3조 ④임대인 지위의 승계 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
주임법 제3조의5경매에 의한 임차권의 소멸 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
주임법 제10조강행규정 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제3조의5 단서의 「대항력이 있는 임차권」은 말소기준권리보다 앞선 임차권을 뜻한다. 戊의 임차권은 근저당권보다 뒤이므로 단서의 보호를 받지 못하고 본문에 따라 소멸한다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 23. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사시험 제3회(2014) 민사법 제2문의 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
물상보증인으로부터 담보부동산을 양수한 제3취득자의 지위(물상보증인 취급)와 보증인에 대한 변제자대위·구상
이 글설문 2 (9-2)
주택임차인 대항력 발생시기(전입신고 익일 0시)와 같은 날 설정된 근저당권의 우열, 임차주택 양도 시 임대인 지위 승계와 양도인의 보증금반환채무 소멸
리딩판례 95다35616 외 2건
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