1

2

3

4

전세권

최선순위

배당요구

없음

효과

戊에게 인수

인도청구

거절 ○

2008. 10. 1.

乙의 전세권설정등기 — 전세금 1억 원, 존속기간 5년(2013. 10. 1.까지) 최선순위

2009. 11. 1.

丙은행의 근저당권설정등기 — 말소기준권리 기준→ 이보다 앞선 용익물권은 인수, 뒤진 것은 소멸

2010. 9. 1.

그 뒤

경매절차

乙은 배당요구를 하지 않음 배당요구 ✕→ 배당요구를 했다면 존속기간과 무관하게 매각으로 소멸했을 것

2012. 10. 20.

戊가 Y건물을 매각받아 소유권이전등기 — 존속기간 약 1년 잔존 설문 1

전세권을 근저당권보다 1년 먼저 설정하였다. 최선순위 전세권을 만들기 위한 배치다. 순서가 반대였다면 제91조 제3항으로 소멸하여 설문 자체가 성립하지 않는다.

임의경매가 아니라 丁의 「강제경매」로 하였다. 말소기준권리가 압류가 아니라 그보다 앞선 丙의 근저당권이라는 점을 스스로 찾게 한다. 설문 4의 기준시점 논의와도 이어진다.

乙의 배당요구 여부를 적지 않았다. 「배당요구를 하지 않는 한 인수」라는 원칙을 정확히 쓰는지 본다. 배당요구가 있었다는 가정은 답안이 만들어 넣을 것이 아니다.

매각 시점(2012. 10. 20.)을 존속기간 만료(2013. 10. 1.) 1년 전으로 두었다. 戊가 인수한 전세권이 아직 살아 있음을 확인시킨다. 다만 인수 여부는 잔존기간과 무관하다는 점까지 쓰면 좋다.

설문 1의 배점을 10점으로 하였다. 최선순위 판단 3점, 인수 원칙과 배당요구 예외 4점, 戊의 지위와 제213조 단서 3점 정도로 배분하면 균형이 맞는다.

쟁점 ①·② · 인수

최선순위 전세권은 오로지 배당요구에 의하여만 소멸한다

민사집행법 제91조 제3항·제4항은 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지이다.

2009다40790

쟁점 ③ · 승계

신소유자가 전세권설정자의 지위에 선다

전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되고, 신 소유자는 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다.

2006다6072

[1] 민사집행법 제91조 제3항은 '전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다'라고 규정하고, 같은 조 제4항은 '제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다'라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. [2] 집행법원은 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다. [3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정한 사례.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 / [2] 민사집행법 제105조, 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조 / [3] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 제750조, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항, 제105조, 국가배상법 제2조 제1항 · 참조판례 [1] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 / [2] 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결

전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권 관계로부터 생기는 상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증감청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것이므로, 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다.

참조조문 민법 제303조, 제310조, 제311조, 제312조, 제312조의2, 제316조, 제317조 · 참조판례 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다15122 판결