1

2

3

해제

✕

확정적 무효

쌍방 불이행 의사

계약금 1억

단축급부 → 乙

결론

乙에게 3억

대금 10억 원 중 3억 원이 지급되었다. 반환 상대방이 누구인가(丙인가 乙인가)와 언제부터 반환을 구할 수 있는가(확정적 무효 시점)가 갈림길이다.

2016. 3. 5.

X토지 매매(10억) — 계약 당일 乙의 지시로 丙에게 계약금 1억 지급 단축급부

2016. 4. 5.

乙에게 잔금 중 2억 지급(7억 미지급) 급부

2016. 5. 2.

甲의 허가신청 협력 요구 → 乙이 7억 미지급을 이유로 거부 협력 거부

2016. 5. 7.

2016. 5. 17.

甲이 협력의무 불이행을 이유로 해제 통보 — 해제로서는 효력 ✕, 확정적 무효의 계기 설문 1→ 쌍방이 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 함

X토지를 「토지거래허가대상」으로 두었다. 유동적 무효 법리를 전제로 한다. 해제·반환의 모든 논의가 「허가 전 계약의 효력」에서 출발한다.

계약금을 「乙의 지시에 따라 乙의 채권자 丙에게」 지급하게 하였다. 단축급부 장치다. 급부의 실질이 甲→乙, 乙→丙 두 개라는 점을 읽어 내야 丙에 대한 청구를 기각할 수 있다.

乙의 거부 사유를 「잔금 7억 미지급」으로 두었다. 협력의무와 대금지급의무가 대가관계에 있지 않다는 점을 검토하게 한다. 유동적 무효 상태에서 잔금채무는 아직 발생하지 않는다.

「최고 → 충분한 기간 → 해제」의 절차를 갖추어 두었다. 절차적으로는 흠이 없는 해제다. 그럼에도 효력이 없다는 점(협력의무는 해제 사유가 아님)이 채점 포인트다.

배점이 30점으로 가장 크다. 유동적 무효와 해제 불가 8점, 확정적 무효의 성립 8점, 단축급부와 반환 상대방 10점, 결론 4점 정도로 나눈다.

쟁점 ① · 유동적 무효

협력의무 불이행을 이유로 해제할 수 없다

허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가를 받을 때까지 유동적 무효이고, 당사자는 상대방의 협력의무 불이행을 들어 일방적으로 유동적 무효 상태의 계약 자체를 해제할 수 없다.

98다40459 전합

쟁점 ② · 확정적 무효

확정적 무효가 되어야 급부 반환을 구할 수 있다

유동적 무효 상태에서 지급한 계약금의 부당이득반환청구는 계약이 확정적으로 무효가 된 경우에 인정된다.

2007다76603

쟁점 ③ · 단축급부

지시에 따라 제3자에게 급부하면 반환 상대방은 지시자

계약 상대방의 지시로 급부과정을 단축하여 제3자에게 직접 급부한 경우, 그 급부는 상대방에 대한 급부이자 상대방의 제3자에 대한 급부이므로 제3자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

2001다46730

[1] 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다. [2] [다수의견] 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한(이하 '허가구역 지정해제 등'이라고 한다) 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로, 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적자치를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이므로, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다. [반대의견] 국토이용관리법상의 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거래계약은 허가구역 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 토지의 투기적 거래의 규제가 가능하고 이를 목적으로 한 위 제도의 내용 및 취지와 합치되며, 법이론상으로도 무리가 없고, 다수의견에 따르면 허가구역 지정기간 경과 후에는 과거의 투기거래를 문제삼지 않고 이를 용인하는 결과가 되어, 자본을 건전한 투자와 소비로 유도하고 투기거래로 유입되는 것을 차단하여 건실한 경제발전을 도모하고 나아가 토지이용질서를 확립하려는 국가의 기본경제정책에도 배치된다. [3] 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.

참조조문 [1] 국토이용관리법 제21조의3 제1항 / [2] 국토이용관리법 제1조, 제21조의3 제1항 / [3] 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 민법 제543조 · 참조판례 [1] 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결, 대법원 1997. 12. 26. 선고 97다41318, 41325 판결 / [3] 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결

[1] 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법 [2] 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 ○인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위 [3] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 내 토지에 관한 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 이에 기하여 지급한 계약금의 부당이득반환청구가 인정되는 경우

참조조문 [1]민법 제105조 / [2]민법 제105조 / [3]국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항,제6항,민법 제741조 · 참조판례 [1]대법원 2005. 6. 24. 선고 2005다17501 판결,대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68295, 68301 판결 / [3]대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결,대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결,대법원 1997. 11. 11. 선고 97다36965, 36972 판결 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김

계약의 일방 당사자가 계약 상대방의 지시 등으로 급부과정을 단축하여 계약 상대방과 또 다른 계약관계를 맺고 있는 제3자에게 직접 급부한 경우, 그 급부로써 급부를 한 계약 당사자의 상대방에 대한 급부가 이루어질 뿐 아니라 그 상대방의 제3자에 대한 급부로도 이루어지는 것이므로 계약의 일방 당사자는 제3자를 상대로 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

참조조문 민법 제741조