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설문 2 (4-5) · 설문 3 (14-27)
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〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕
미등기 매수인 乙에게서 상가를 빌린 丙이 해제한 원소유자, 새 소유자, 경매 매수인을 차례로 상대하는 문항입니다. 대항요건·비용상환·유치권·상계가 한 사실관계에 겹쳐 있습니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
甲이 근저당 잡힌 X 건물을 乙에게 팔고, 인도받은 乙이 丙에게 세탁소 자리를 빌려주다
설문 1·2·3 공통○甲은 2017. 4. 21. A 은행에서 1억 원을 대출받고(이자율 월 1%, 변제기 2018. 4. 20.), 甲 소유 X 건물에 채권최고액 1억 2,000만 원의 근저당권을 설정하여 주었다.
○甲은 2017. 12. 10. 乙에게 X 건물을 3억 원에 매도하였다. 계약금 3,000만 원은 당일, 중도금 1억 2,000만 원은 2018. 1. 10. 인도와 동시에, 잔금 1억 5,000만 원은 2018. 3. 10. 이전등기 서류 수령과 동시에 지급하되, 근저당권으로 담보되는 甲의 A 은행 대출원리금 전액은 乙이 갚고 나머지를 甲에게 지급하기로 약정하였다. 甲은 계약금을 수령하고 2018. 1. 10. 중도금 수령과 동시에 乙에게 X 건물을 인도하였다.
○乙은 2018. 1. 15. 무인 세탁소를 하려는 丙과 임대차계약을 체결하였다(2018. 2. 1.부터 12개월, 보증금 1억 원, 월차임 100만 원 — 당시 차임 시세액이고 이후 변동 없음). 인도받은 丙은 2018. 2. 15. 철제섀시·방화 셔터 등에 유익비 1,000만 원을 지출한 후 사업자등록 없이 영업을 시작하였다. 유익비는 공사 완료 즉시 乙이 丙에게 지급하기로 약정하였다.
※ 아래 각 문제는 서로 독립적임. — 「사업자등록 없이」는 설문 1(대항요건 미비), 「유익비 1,000만 원」은 설문 2·3(비용상환·유치권), 「공사 완료 즉시 지급 약정」은 설문 3(유치권의 변제기)을 여는 표지입니다.
제 2 문의 1
문 제
배점 합계 70점1
검토 대상25점해제 후 원소유자의 인도청구
乙이 2018. 3. 10. 甲의 이전등기 서류 제공에도 잔금을 지급하지 않고 수차례의 기한연장·독촉에도 응하지 않자, 甲은 2018. 6. 1. 매매계약을 해제하고 丙을 상대로 X 건물 인도청구의 소를 제기하였다. 丙의 항변은 〔甲은 해제로 자신에게 대항할 수 없고, 설령 인도하더라도 보증금을 돌려받기 전에는 인도할 수 없다〕는 것이다. 법원의 결론(인용, 기각, 일부 인용, 각하)을 근거와 함께 설명하시오.
2
20점신소유자에 대한 유익비·부당이득
乙이 잔금 지급·이전등기 후 2018. 9. 1. 丁에게 X 건물을 매도·이전등기하였고, 임대차가 2019. 1. 31. 기간만료로 종료하자 丁이 인도를 요구하였다. 丙은 가치가 현존하는 1,000만 원 상당의 유익비 상환 또는 부당이득반환을 丁에게 구한다(유익비의 존재는 인정됨). 丙의 주장의 법적 타당성을 검토하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 4 점유자와 회복자의 관계에 4-5로 실려 있습니다.
3
25점경매 매수인의 인도·부당이득 청구
2018. 4. 2. 丙은 乙과 보증금·월차임을 유지한 채 임대차기간을 2021. 1. 31.까지 연장하기로 약정하고 같은 날 사업자등록을 마쳤다. 乙은 A 은행 대출원리금 채무 전액을 제외한 나머지 대금을 지급하고 소유권이전등기를 넘겨받았으나 A 은행 채무를 변제하지 않았고, A 은행의 2018. 6. 22. 근저당권 실행 경매신청(다음 날 개시결정 기입등기)에 따라 戊가 2018. 8. 25. 매각대금을 완납하고 2018. 8. 28. 이전등기를 마쳤다. 丙이 戊의 인도 요구를 거절하고 차임 없이 X 건물을 계속 점유하면서 보존을 위하여 사용하자, 戊는 2019. 6. 25. 丙을 상대로 X 건물 인도 및 2018. 8. 26.부터 인도완료일까지 월 100만 원 상당의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다. 丙의 항변〔주위적 — 2021. 1. 31.까지 임대차 존속, 예비적 — 비용을 반환받을 때까지 인도 불가(유치권)〕과 戊의 재항변〔丙의 주장 부인, 유익비가 인정되더라도 점유기간 임료 상당액과 상계〕의 법적 타당성을 검토하시오(심리 결과 1,000만 원 상당 유익비 인정).
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 14 유치권에 14-27로 실려 있습니다.
출처: 2019년 제3차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제2문의 1(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 계약해제와 대항요건 없는 상가임차인 · 설문 1 (25점)
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
2018. 6. 1. 해제 후소유·임대권한의 줄과 丙의 대항요건 줄을 나란히 놓으면 해제 시점에 丙이 「완전한 권리」를 갖추었는지 보인다.
매매·인도·해제설문 1의 검토 대상대항요건의 흠
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2017. 12. 10.
甲·乙 매매 — 잔금은 3. 10. 이전등기 서류 수령과 동시에
2018. 1. 10.
乙이 중도금을 내고 X 건물을 인도받음 — 적법한 임대권한 인도
2018. 1. 15.
乙·丙 임대차(보증금 1억 · 월 100만) → 2. 1. 인도 · 사업자등록은 하지 않음 임차
2018. 3. 10.
甲의 이전등기 서류 제공 · 乙은 잔금 미지급 · 기한연장·독촉에도 불응
2018. 6. 1.
甲이 매매계약 해제 — 丙은 이때까지 사업자등록 신청 없음 해제
그 뒤
甲이 丙을 상대로 X 건물 인도청구 — 丙의 제3자 항변·보증금 동시이행 항변 설문 1
3
검토의 틀
여섯 칸제3자의 뜻해제 전 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리 취득(99다51685)
상가의 완전한 권리상임법 제3조 ① — 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날 대항력
사안의 丙인도 ○ · 사업자등록 ✕(해제 시까지) → 제3자 ✕
보증금 동시이행임대차 당사자 사이의 항변 — 甲은 임대인 아님 → ✕
유치권보증금반환채권은 「건물에 관하여 생긴 채권」 ✕(75다1305) → ✕
결론 방향甲의 인도청구 전부 인용
주택이면 인도 + 주민등록, 상가면 인도 + 사업자등록이다. 해제 전에 두 요건이 갖추어졌는지 시점을 대조한다.
4
설문 1의 쟁점 구조
해제한 甲의 인도청구에 丙은 어떤 항변으로 맞설 수 있는가 25점
쟁점 ①丙은 제548조 ① 단서의 제3자인가
전제 사실제3자 = 해제 전 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리 취득자
전제 사실상가는 인도와 사업자등록을 갖추어야 대항력이 생기는데 丙은 해제일까지 등록하지 않았다
물음丙이 해제에 대항할 수 있는가→ 없다 — 완전한 권리를 취득하지 못하였다(99다51685·2003다12717의 반대해석)
쟁점 ②보증금을 돌려받기 전에는 인도할 수 없다는 항변
전제 사실동시이행항변은 임대차 당사자 사이의 항변이다
전제 사실해제의 소급효로 甲은 처음부터 丙의 임대인이 아니다
물음甲에게 보증금반환의무가 있는가→ 없다 → 제536조 항변 ✕
쟁점 ③보증금반환채권으로 유치권을 주장할 수 있는가
전제 사실유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다(제320조 ①)
전제 사실보증금반환채권은 임대차계약에서 생긴 채권일 뿐이다
물음견련성은→ 부정된다(75다1305) → 유치권 항변 ✕ → 전부 인용
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
丙이 「사업자등록 없이」 영업을 시작했다고 적었다. 상가건물 임대차보호법의 대항요건 중 하나를 빼 둔 것이다. 해제 전 완전한 권리를 갖추지 못했음을 보여 주는 핵심 장치다.
b
임차 목적이 「무인 세탁소」다. 주택이 아니라 상가라는 뜻이다. 주민등록이 아니라 사업자등록이 대항요건임을 알아차려야 한다.
c
丙의 항변을 「해제로 대항 불가」와 「보증금 반환 전 인도 불가」 둘로 나누어 주었다. 제3자 해당성과 동시이행·유치권 항변을 각각 검토하라는 구성이다. 둘째 항변은 다시 동시이행과 유치권으로 나누어 답한다.
d
법원의 결론을 「인용·기각·일부 인용·각하」 중에서 고르게 했다. 청구 전부 인용인지 상환이행 판결인지를 가려 적으라는 뜻이다. 항변이 모두 배척되면 단순 인용이다.
e
배점이 25점으로 가장 크다. 제3자 해당성(상가 대항요건 포함) 12점, 동시이행항변 6점, 유치권 항변 5점, 결론 2점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 계약해제와 대항요건 없는 상가임차인 · 설문 1 (25점)
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 1. 리딩판례
제548조 제1항 단서의 제3자를 「완전한 권리를 취득한 자」로 정의한 2000년 판결이 축이고, 대항요건을 갖춘 임차인을 제3자로 본 2003년 판결은 반대해석의 근거, 보증금채권의 견련성을 부정한 1976년 판결이 유치권 항변을 막습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 제3자
해제 전 완전한 권리를 취득한 자만 제3자
제548조 제1항 단서의 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.
99다51685
쟁점 ③ · 유치권
보증금반환채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니다
임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권은 민법 제320조의 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.
75다1305
계보
판례의 흐름
선고 순1976
75다1305
보증금채권 → 유치권 ✕
1995
95다22283
적법한 임대권한자와의
임대차도 보호
임대차도 보호
2000
99다51685
제3자 = 완전한 권리 취득자
2003
2003다12717
대항요건 갖춘 임차인은
제3자 ○
제3자 ○
쟁점 ①
해제와 제3자 — 대항요건을 갖추지 못한 상가임차인
민법 제548조 ① 단서 · 상임법 제3조 ①리딩대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결[손해배상(기)]
[1] 민사재판에 있어서 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없다. [2] 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수 있다. [3] 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 아니한다. [4] 제3채무자가 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령에 위반하여 채무자에게 소유권이전등기를 경료한 후 채무자의 대금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우, 해제의 소급효로 인하여 채무자의 제3채무자에 대한 소유권이전등기청구권이 소급적으로 소멸함에 따라 이에 터잡은 압류명령의 효력도 실효되는 이상 압류채권자는 처음부터 아무런 권리를 갖지 아니한 것과 마찬가지 상태가 되므로 제3채무자가 압류명령에 위반되는 행위를 한 후에 매매계약이 해제되었다 하여도 불법행위는 성립하지 아니한다.
·제548조 제1항 단서의 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로, 계약상 채권의 양수인이나 그 채권을 압류·전부한 채권자는 제3자에 해당하지 않는다고 하였다([3]).
·같은 판결은 소유권이전등기청구권이 압류되어도 기본적 계약관계인 매매계약 자체는 해제할 수 있다고 하였다([2]).
→丙은 乙의 임대권한을 기초로 해제 전에 이해관계를 맺었으나, 상가 대항요건(인도 + 사업자등록) 가운데 사업자등록을 해제일인 6. 1.까지 갖추지 못하였다.
→따라서 「완전한 권리를 취득한 자」가 아니어서 제3자에 해당하지 않고, 甲의 해제에 대항할 수 없다.
→미등기 매수인 乙에게 임대권한이 있었다는 사정(95다22283)만으로는 부족하고, 임차권 자체가 대항력을 갖추어야 한다.
참조조문 [1] 민사소송법 제187조 / [2] 민법 제543조, 민사소송법 제557조, 제577조, 제696조 / [3] 민법 제548조 제1항 단서 / [4] 민법 제548조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 94다52768 판결, 대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결 / [2] 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다29736 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다10867 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 96다53192 판결 / [3] 대법원 1964. 9. 22. 선고 64다596 판결(집12-2, 민123), 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결, 대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937 판결
대비대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결[임대차보증금]
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
·소유권을 취득하였다가 해제로 상실하게 된 임대인으로부터 해제 전에 주택을 임차받아 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하고, 소유권을 회복한 자는 임대인의 지위를 승계한다고 하였다.
→丙이 해제 전에 사업자등록까지 마쳤다면 이 판결의 임차인처럼 제3자로 보호받고 甲은 임대인 지위를 승계하였을 것이다.
→「대항요건을 갖춘」이라는 요건이 빠진 사안이므로 반대의 결론에 이른다. 두 사안을 대조하여 쓰면 논거가 선명하다.
참조조문 민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 · 참조판례 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
참고대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결[전세금반환]
가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
·주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자인 임대인과의 계약에 한정되지 않고, 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과의 계약도 포함한다고 하였다(나).
→乙은 매매의 이행으로 인도받아 사용·수익할 지위에 있으므로 적법한 임대권한이 있고, 乙·丙 임대차 자체는 유효하다.
→다만 임대차가 유효하다는 것과 丙이 해제에 대항할 수 있다는 것은 별개다. 후자는 대항요건의 문제다.
참조조문 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 / 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결, 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결
쟁점 ②·③
원소유자에 대한 동시이행항변과 유치권 항변
민법 제536조 ① · 제320조 ①동지대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결[건물명도]
건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.
·건물 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나, 임대인이 건물시설을 하지 않아 임차 목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조의 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다고 하였다.
→丙의 보증금 1억 원 반환채권은 乙에 대한 계약상 채권일 뿐 X 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
→해제의 소급효로 甲은 임대인이 아니어서 보증금반환의무도 없으므로, 제536조의 동시이행항변 역시 성립하지 않는다.
→결국 丙의 두 항변이 모두 배척되어 법원은 甲의 인도청구를 전부 인용한다.
참조조문 민법 제320조 · 인용판례 4292민상229
조문
함께 볼 규정
민법 제548조 ①해제의 효과, 원상회복의무 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
민법 제536조 ①동시이행의 항변권 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
상가는 사업자등록 「신청」 다음 날 대항력이 생긴다. 해제일까지 신청조차 없었던 丙은 제213조 단서의 점유할 권리를 甲에게 주장할 수 없다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕
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계약관계(임대차)에 기해 적법하게 점유한 임차인은 임대인에게 제626조 제2항 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 신소유자에 대해 제203조 제2항 비용상환청구 불가
리딩판례 2001다64752 · 99다66564
경매개시결정 기입등기(압류 효력 발생) 전에 취득한 유치권은 그 취득이 근저당권 설정 후라도 경매절차 매수인에게 대항 가능(유익비상환청구권에 기한 유치권)
리딩판례 2008다70763 외 2건
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