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설문 1 (4-19) · 설문 2 (4-5)
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〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕
미등기 매수인 乙에게서 상가를 빌린 丙이 해제한 원소유자, 새 소유자, 경매 매수인을 차례로 상대하는 문항입니다. 대항요건·비용상환·유치권·상계가 한 사실관계에 겹쳐 있습니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
甲이 근저당 잡힌 X 건물을 乙에게 팔고, 인도받은 乙이 丙에게 세탁소 자리를 빌려주다
설문 1·2·3 공통○甲은 2017. 4. 21. A 은행에서 1억 원을 대출받고(이자율 월 1%, 변제기 2018. 4. 20.), 甲 소유 X 건물에 채권최고액 1억 2,000만 원의 근저당권을 설정하여 주었다.
○甲은 2017. 12. 10. 乙에게 X 건물을 3억 원에 매도하였다. 계약금 3,000만 원은 당일, 중도금 1억 2,000만 원은 2018. 1. 10. 인도와 동시에, 잔금 1억 5,000만 원은 2018. 3. 10. 이전등기 서류 수령과 동시에 지급하되, 근저당권으로 담보되는 甲의 A 은행 대출원리금 전액은 乙이 갚고 나머지를 甲에게 지급하기로 약정하였다. 甲은 계약금을 수령하고 2018. 1. 10. 중도금 수령과 동시에 乙에게 X 건물을 인도하였다.
○乙은 2018. 1. 15. 무인 세탁소를 하려는 丙과 임대차계약을 체결하였다(2018. 2. 1.부터 12개월, 보증금 1억 원, 월차임 100만 원 — 당시 차임 시세액이고 이후 변동 없음). 인도받은 丙은 2018. 2. 15. 철제섀시·방화 셔터 등에 유익비 1,000만 원을 지출한 후 사업자등록 없이 영업을 시작하였다. 유익비는 공사 완료 즉시 乙이 丙에게 지급하기로 약정하였다.
※ 아래 각 문제는 서로 독립적임. — 「사업자등록 없이」는 설문 1(대항요건 미비), 「유익비 1,000만 원」은 설문 2·3(비용상환·유치권), 「공사 완료 즉시 지급 약정」은 설문 3(유치권의 변제기)을 여는 표지입니다.
제 2 문의 1
문 제
배점 합계 70점1
25점해제 후 원소유자의 인도청구
乙이 2018. 3. 10. 甲의 이전등기 서류 제공에도 잔금을 지급하지 않고 수차례의 기한연장·독촉에도 응하지 않자, 甲은 2018. 6. 1. 매매계약을 해제하고 丙을 상대로 X 건물 인도청구의 소를 제기하였다. 丙의 항변은 〔甲은 해제로 자신에게 대항할 수 없고, 설령 인도하더라도 보증금을 돌려받기 전에는 인도할 수 없다〕는 것이다. 법원의 결론(인용, 기각, 일부 인용, 각하)을 근거와 함께 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 4 해제에 4-19로 실려 있습니다.
2
20점신소유자에 대한 유익비·부당이득
乙이 잔금 지급·이전등기 후 2018. 9. 1. 丁에게 X 건물을 매도·이전등기하였고, 임대차가 2019. 1. 31. 기간만료로 종료하자 丁이 인도를 요구하였다. 丙은 가치가 현존하는 1,000만 원 상당의 유익비 상환 또는 부당이득반환을 丁에게 구한다(유익비의 존재는 인정됨). 丙의 주장의 법적 타당성을 검토하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 4 점유자와 회복자의 관계에 4-5로 실려 있습니다.
3
검토 대상25점경매 매수인의 인도·부당이득 청구
2018. 4. 2. 丙은 乙과 보증금·월차임을 유지한 채 임대차기간을 2021. 1. 31.까지 연장하기로 약정하고 같은 날 사업자등록을 마쳤다. 乙은 A 은행 대출원리금 채무 전액을 제외한 나머지 대금을 지급하고 소유권이전등기를 넘겨받았으나 A 은행 채무를 변제하지 않았고, A 은행의 2018. 6. 22. 근저당권 실행 경매신청(다음 날 개시결정 기입등기)에 따라 戊가 2018. 8. 25. 매각대금을 완납하고 2018. 8. 28. 이전등기를 마쳤다. 丙이 戊의 인도 요구를 거절하고 차임 없이 X 건물을 계속 점유하면서 보존을 위하여 사용하자, 戊는 2019. 6. 25. 丙을 상대로 X 건물 인도 및 2018. 8. 26.부터 인도완료일까지 월 100만 원 상당의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다. 丙의 항변〔주위적 — 2021. 1. 31.까지 임대차 존속, 예비적 — 비용을 반환받을 때까지 인도 불가(유치권)〕과 戊의 재항변〔丙의 주장 부인, 유익비가 인정되더라도 점유기간 임료 상당액과 상계〕의 법적 타당성을 검토하시오(심리 결과 1,000만 원 상당 유익비 인정).
출처: 2019년 제3차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제2문의 1(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 경매 매수인에 대한 임차권·유치권 항변과 상계 · 설문 3 (25점)
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2018. 8. 25. 매각 후X 건물 위에 근저당·유치권·임차권·압류를 시간순으로 쌓으면 무엇이 남고 무엇이 지워지는지 보인다.
상계 재항변은 누가 누구에게 채권을 갖는지를 표로 대조하면 바로 갈린다.
채권채권자 → 채무자성질
차임 상당 부당이득(월 100만 원)戊 → 丙戊의 자동채권
유익비 1,000만 원丙 → 乙(임대인)채무자는 乙 — 戊가 아님
상계의 요건戊 ↔ 丙 사이에 대립제492조 ① — 대립 ✕
상계는 같은 두 사람 사이에 마주 선 채권끼리만 가능하다. 戊는 유치권의 부담을 인수할 뿐 유익비채무자가 되는 것은 아니다.
매각과 소유권설문 3의 검토 대상유치권의 성립 시점
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2017. 4. 21.
A 은행 근저당권 설정 — 말소기준권리 근저당
2018. 2. 15.
丙의 유익비 1,000만 원 지출 · 즉시 지급 약정 → 변제기 도래 · 점유 중 = 유치권 성립 유치권
2018. 4. 2.
乙·丙 기간 2021. 1. 31.까지 연장 · 丙 사업자등록 → 4. 3. 0시 대항력(근저당보다 후순위) 대항력
2018. 6. 22.
A 은행 경매신청 → 6. 23. 개시결정 기입등기(압류) 압류
2018. 8. 25.
戊 매각대금 완납 → 소유권 취득(8. 28. 등기) · 다음 날부터 부당이득 기산
2019. 6. 25.
戊가 丙을 상대로 인도 + 8. 26.부터 월 100만 원 청구 — 丙의 임차권·유치권 항변, 戊의 상계 재항변 설문 3
3
검토의 틀
여섯 칸임차권선순위 근저당 실행 → 후순위 대항력 임차권은 매각으로 소멸(민집 제91조 ③)
유치권의 성립점유 + 건물에 관한 채권(유익비) + 변제기(2. 15.)
유치권의 대항압류(기입등기 6. 23.) 전 성립 → 매수인에게 인수, 근저당보다 늦어도 무관(2008다70763)
보존 사용유치권자의 보존필요 사용 ○ → 차임 상당 이득은 소유자에게 반환(2009다40684)
상계자동채권 戊→丙 ↔ 수동채권 丙→乙 : 당사자 대립 ✕(제492조 ①)
결론 방향1,000만 원 지급과 상환으로 인도 + 8. 26.부터 월 100만 원 · 나머지 기각
임차권은 「근저당 설정일」과, 유치권은 「압류 효력 발생일」과 비교한다. 기준시가 다르다는 점이 두 항변의 운명을 가른다.
4
설문 3의 쟁점 구조
丙은 戊에게 임차권 또는 유치권으로 대항할 수 있고, 戊는 임료 상당액과 상계할 수 있는가 25점
쟁점 ①주위적 항변 — 2021. 1. 31.까지 임대차가 존속하는가
전제 사실丙의 대항력(4. 3. 0시)은 A 은행 근저당(2017. 4. 21.)보다 후순위다
전제 사실선순위 근저당 실행 경매의 매각으로 후순위 임차권은 소멸한다(민집 제91조 ③)
물음戊는 임대인 지위를 승계하는가→ 승계하지 않는다 → 주위적 항변 ✕
쟁점 ②예비적 항변 — 유치권으로 戊에게 대항할 수 있는가
전제 사실유익비 지출·변제기 도래·점유가 갖추어진 2. 15.에 유치권 성립
전제 사실경매개시결정 기입등기(6. 23.) = 압류 전이므로 처분금지효에 저촉되지 않는다
물음근저당 설정보다 늦은 유치권은→ 그래도 매수인에게 대항한다(2008다70763) → 예비적 항변 ○
쟁점 ③재항변 — 부당이득과 상계
전제 사실유치권자의 보존 사용도 차임 상당 이득은 소유자에게 반환(2009다40684)
전제 사실유익비채권의 채무자는 乙이고 戊는 이를 승계하지 않는다
물음상계할 수 있는가→ 당사자 대립 요건 흠결로 ✕ → 상환이행 판결 + 부당이득 인용
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
사업자등록을 「2018. 4. 2.」로, 근저당을 「2017. 4. 21.」로 두었다. 임차권이 근저당보다 늦다는 뜻이다. 대항력이 있어도 매각으로 소멸하는 사안임을 날짜로 보여 준다.
b
유익비를 「공사 완료 즉시 지급」하기로 하고 지출일을 「2. 15.」로 잡았다. 변제기가 그날 도래하여 유치권이 압류(6. 23.)보다 먼저 성립하게 만든 장치다.
c
丙이 「보존을 위하여」 사용했다고 적었다. 제324조 위반(소멸청구)은 아니지만 차임 상당 부당이득은 반환해야 한다는 판례를 적게 한다.
d
戊의 재항변을 「임료 상당액과 상계」로 두었다. 유치권 인수와 피담보채무 승계가 다르다는 점, 상계의 당사자 대립 요건을 묻는 장치다.
e
배점이 25점이다. 임차권 소멸 6점, 유치권 성립·대항 8점, 부당이득 4점, 상계 부정과 결론(상환이행) 7점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 경매 매수인에 대한 임차권·유치권 항변과 상계 · 설문 3 (25점)
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 3. 리딩판례
압류 전에 성립한 유치권은 근저당보다 늦어도 매수인에게 대항한다는 2009년 판결이 예비적 항변의 근거이고, 압류 후 유치권 취득을 막은 2005년 판결이 그 경계, 유치권자의 차임 상당 부당이득을 인정한 2009년 판결이 재항변의 절반을 받칩니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 유치권
압류 전 성립한 유치권은 근저당보다 늦어도 매수인에게 대항
압류 후 점유 이전으로 취득한 유치권은 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없으나, 이 법리는 압류 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않고, 취득 시기가 근저당권 설정 후라거나 그 근저당권에 기해 경매가 개시되었더라도 달리 볼 것이 아니다.
2008다70763
쟁점 ③ · 부당이득
보존에 필요한 사용이라도 차임 상당 이득은 반환
유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
2009다40684
계보
판례의 흐름
선고 순2005
2005다22688
압류 후 취득한 유치권은
매수인에게 대항 ✕
매수인에게 대항 ✕
2009. 1.
2008다70763
압류 전 취득이면 대항 ○
근저당보다 늦어도 무관
근저당보다 늦어도 무관
2009. 9.
2009다40684
유치권자의 사용 →
차임 상당 부당이득
차임 상당 부당이득
쟁점 ②
경매 매수인에 대한 유치권의 대항력
민사집행법 제91조 ⑤ · 제92조 ① · 제83조 ④리딩대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결[유치권확인]
부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
·경매절차의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생한 뒤 채무자가 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
·그러나 이 법리는 압류의 효력 발생 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않고, 유치권 취득 시기가 근저당권 설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 하였다.
→丙의 유치권은 유익비 지출·변제기 도래·점유가 갖추어진 2018. 2. 15.에 성립하였고, 이는 경매개시결정 기입등기(6. 23.)보다 앞선다.
→A 은행 근저당(2017. 4. 21.)보다 늦게 성립하였고 그 근저당 실행으로 경매가 개시되었더라도, 이 판결에 따라 丙은 매수인 戊에게 유치권으로 대항할 수 있다.
→戊는 제91조 ⑤에 따라 유익비 1,000만 원을 변제할 책임을 지므로 법원은 그 지급과 상환으로 인도를 명한다.
참조조문 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 · 참조판례 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결
대비대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결[건물명도등]
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
·강제경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생한 이후 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유 이전은 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
→만약 丙의 유익비 지출이나 점유 취득이 6. 23. 이후였다면 이 판결에 따라 유치권으로 戊에게 대항하지 못하였을 것이다.
→「압류 효력 발생일」이 유치권 대항의 기준시라는 점을 보여 주는 경계 판례다.
참조조문 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항
쟁점 ③
유치권자의 사용과 부당이득, 상계의 당사자 대립
민법 제324조 · 제492조 ①동지대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결[점유권확인]
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
·유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 보존에 필요한 사용에 해당한다고 하였다.
·그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 하였다.
→丙이 보존을 위해 X 건물을 사용한 것은 제324조 위반이 아니지만, 戊가 소유권을 취득한 다음 날인 8. 26.부터 월 100만 원(시세 차임)의 이득을 반환하여야 한다.
→戊의 상계 재항변은 별개의 문제다. 유익비채권의 채무자는 임대인 乙이고 戊는 유치권의 부담을 인수할 뿐 그 채무를 승계하지 않으므로, 戊·丙 사이에 대립하는 채권이 없어 제492조 ①의 상계는 허용되지 않는다.
→결국 법원은 丙에게 1,000만 원을 지급받음과 동시에 인도할 것과 8. 26.부터 인도완료일까지 월 100만 원의 지급을 명하고 나머지 청구를 기각한다.
참조조문 민법 제324조 · 참조판례 대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2005다59963 판결
조문
함께 볼 규정
민사집행법 제91조 ③인수주의와 잉여주의의 선택 등 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
민사집행법 제91조 ⑤유치권의 인수 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민법 제324조유치권자의 선관의무 ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
민법 제492조 ①상계의 요건 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법 제3조 ②임대인 지위의 승계 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제91조 ③의 「등기된 임차권」에는 대항력 있는 상가임차권도 같은 취급을 받는다. 매각으로 소멸하는 임차권의 매수인은 상임법 제3조 ②의 양수인에 해당하지 않아 임대인 지위를 승계하지 않는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사모의 2019년 제3차 민사법 제2문의 1〕
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계약관계(임대차)에 기해 적법하게 점유한 임차인은 임대인에게 제626조 제2항 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 신소유자에 대해 제203조 제2항 비용상환청구 불가
리딩판례 2001다64752 · 99다66564
이 글설문 3 (14-27)
경매개시결정 기입등기(압류 효력 발생) 전에 취득한 유치권은 그 취득이 근저당권 설정 후라도 경매절차 매수인에게 대항 가능(유익비상환청구권에 기한 유치권)
리딩판례 2008다70763 외 2건
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