1

2

3

4

화장실 증축

부합 → 구성부분

부속물

✕

유익비

특약으로 포기

특약

유효

두 청구 모두 배척된다. 부속물성 판단(부합)과 특약의 효력(유익비 포기)이라는 두 관문을 순서대로 통과시킨다.

2019. 10. 1.

임대차 시작 — 「증·개축 부분은 무조건 임대인 소유」 특약 특약

임대차 중

乙이 1,000만 원을 들여 화장실 1칸 증축 — 기존 벽체·배관에 연결 증축

2021. 9. 30.

임대차 종료 — 乙의 부속물매수청구 통보, 예비적 유익비 상환 주장 설문 1

증축한 것을 「화장실 1칸」으로 정했다. 벽체·급배수 배관에 붙어 독립성이 없는 전형적 강한 부합이다. 유리출입문·새시 같은 약한 부합(부속물)과 대비된다.

「임대인의 승낙 유무를 불구하고 무조건 임대인 소유」라는 특약을 두었다. 유익비 포기 약정으로 읽히는 문구다. 제652조 위반 여부를 묻는 장치다.

乙이 「부속물이 아니라면 유익비」라고 예비적으로 주장했다. 부속물매수청구(제646조)와 유익비상환(제626조 ②)이 배타적 관계라는 점을 순서대로 검토하게 한다.

비용을 「1,000만 원」으로 특정했다. 유익비의 액수 문제처럼 보이지만 특약으로 청구권 자체가 없으므로 액수 계산은 필요 없다.

배점이 10점이다. 부속물 판단(부합) 4점, 특약의 효력(유익비 포기·제652조) 4점, 결론 2점.

쟁점 ① · 부속물

임차인 소유 · 구성부분 아님 · 객관적 편익

제646조의 매수청구 대상인 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이다.

93다25738

쟁점 ① · 부합

증축 부분의 부합은 물리적 구조 + 독립한 경제적 효용 + 거래상 독립성으로 판단

증축 부분이 기존 건물에 부합된 것인지는 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 등을 가려서 판단한다.

85다카246 · 94다53006

쟁점 ② · 특약

증축 부분 임대인 귀속 약정은 유효 — 유익비 상환 ✕

임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 유효하고, 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없으며 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비 상환을 청구할 수도 없다.

94다44705

민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.

참조조문 민법 제646조 · 참조판례 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결, 1982.1.19. 선고 81다1001 판결, 1993.2.26. 선고 92다41627 판결

건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부등을 가려서 판단하여야 한다.

참조조문 민법 제256조

[1] 건물에 관한 소유권보존등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서 효력이 있는지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다. [2] 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다. [3] 독립된 부동산으로서의 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다. [4] 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다. [5] 소유권에 기하여 미등기 무허가건물의 반환을 구하는 청구취지 속에는 점유권에 기한 반환청구권을 행사한다는 취지가 당연히 포함되어 있다고 볼 수는 없고, 소유권에 기한 반환청구만을 하고 있음이 명백한 이상 법원에 점유권에 기한 반환청구도 구하는지의 여부를 석명할 의무가 있는 것은 아니다. [6] 임대인과 임차인 사이에 체결된 토지임대차계약상의 시설물 명도약정은, 임차인이 임대인의 소송탈퇴에 부동의하면서 그 임대차계약상 임대인의 지위 승계를 다투고 있다면, 특단의 사정이 없는 한 승계참가인은 임차인에 대하여 그 임대차계약상의 명도약정의 효력을 주장할 수 없고, 이는 전차인에 대한 관계에 있어서도 마찬가지이다.

참조조문 [1] 부동산등기법 제15조, 제131조, 민법 제186조 / [2] 민법 제256조 / [3] 민법 제99조 제1항 / [4] 민법 제185조, 제186조 / [5] 민법 제203조, 제213조, 민사소송법 제126조 / [6] 민사소송법 제74조, 민법 제618조 · 참조판례 [1] 대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카977 판결, 대법원 1989. 2. 28. 선고 88다카4116 판결, 대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 / [2] 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다33541 판결, 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다26772, 26789 판결, 대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결 / [3] 대법원 1977. 4. 26. 선고 76다1677 판결, 대법원 1986. 11. 11. 선고 86누173 판결 / [5] 대법원 1996. 5. 10. 선고 96다5001 판결

[1] 건물의 일부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있으면 구분소유권의 객체로 될 수 있다 할 것인바, 건물의 증축 부분이 기존 건물 부분과 벽으로 구분되어 있고 기존 건물 부분과 무관한 용도로 사용되고 있다면 구조상으로나 이용상으로 독립되어 있어 구분소유권의 객체가 될 수 있다. [2] 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다.

참조조문 [1] 민법 제215조, 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조 / [2] 민법 제626조 제2항, 제646조, 제652조 · 참조판례 [1] 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결, 대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결, 대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결 / [2] 대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결, 대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결