같은 문제의 다른 설문 · 〔법원승진 2022년 민법 문 2〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (8-15) · 설문 2-가 (8-9) · 설문 2-나 (8-39)
설문 1 (8-15) · 설문 2-가 (8-9) · 설문 2-나 (8-39)
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기출 원문 · 전체본
〔법원승진 2022년 민법 문 2〕
미용실 상가 하나를 두고 증축 화장실의 부속물·유익비, 양수인에 대한 보증금 청구, 종료 후 점유의 부당이득, 무단전차인에 대한 손해배상을 각각 독립된 설문으로 묻습니다. 설문 4가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 A상가를 2년간 임대하고 乙이 미용실을 열다
설문 1~3 공통○상가건물 A의 소유자 甲은 A상가에 관하여 乙과 임대차보증금 1억 원, 차임 월 500만 원, 임대차기간 2019. 10. 1.부터 2021. 9. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 乙은 2019. 10. 1. A상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 그곳에서 미용실 영업을 시작하였다(각 설문은 독립적임).
「인도 + 사업자등록 신청」은 상가건물 임대차보호법상 대항력의 표지로, 설문 2-가의 지위 승계를 좌우합니다.
설문 1 관련
증축 부분은 무조건 임대인 소유로 한다는 특약
설문 1○甲과 乙은 계약 체결 당시 “임차인이 임차건물을 증·개축하였을 경우 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분은 무조건 임대인의 소유로 귀속된다”고 약정하였다. 乙은 임대차 계속 중 1,000만 원의 비용을 들여 A상가에 화장실 1칸을 증축하였고, 임대차가 종료되자 甲에게 증축 부분에 대하여 부속물매수청구권을 행사한다고 통보하면서 그 부분이 부속물이 아니라면 유익비의 상환을 구한다고 주장한다.
「화장실 1칸 증축」은 부합(구성부분)인지 부속물인지, 「무조건 임대인 소유」 특약은 유익비 포기 약정으로서 유효한지가 갈림길입니다.
설문 2 관련
丙이 상가를 사고, 乙은 영업을 마친 뒤 인도하지 않다
설문 2-가·2-나○丙은 2021. 7. 31. 甲으로부터 A상가를 매수하고 같은 날 A상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 乙은 2021. 9. 30. A상가에서 미용실 영업을 하는 것을 종료하였으나 A상가를 인도하지 않고 있고, 2021. 9. 30. 이후의 차임도 지급하지 않고 있다.
「영업 종료 + 미인도」는 실질적 이득 없는 점유의 표지입니다.
설문 3 관련
乙이 동의 없이 丙에게 전대하고 甲이 丙을 상대로 손해배상을 구하다
설문 3○乙은 2020. 1. 1. 甲의 동의 없이 丙과 A상가에 관한 전대차계약을 체결하였고, 이를 알게 된 甲은 2020. 2. 1. 丙을 상대로 불법점유를 이유로 A상가 차임 상당액의 손해배상을 구하는 소를 제기하였다.
甲이 「해지하지 않은 채」 소를 제기했다는 점이 결론을 정합니다.
문 2
문 제
배점 합계 40점1
10점설문 1 · 부속물매수청구와 유익비상환청구
乙의 부속물매수청구 및 유익비상환청구 주장에 대하여 어떠한 판단을 하여야 하는지와 그 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-15로 실려 있습니다.
2
10점설문 2-가 · 보증금반환청구의 피고
乙은 甲과 丙 중 누구를 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 있는지와 그 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-9로 실려 있습니다.
3
10점설문 2-나 · 종료 후 차임 상당액의 공제
위 소송에서 피고가 임대차기간 만료 후 인도 완료 시까지의 차임 상당액이 부당이득으로서 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장한 경우, 그 공제 주장이 인용될 수 있는지와 그 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-39로 실려 있습니다.
4
검토 대상10점설문 3 · 무단전차인에 대한 손해배상
甲의 丙에 대한 임차목적물 차임 상당액의 손해배상청구가 인용될 수 있는지와 그 이유를 설명하시오.
출처: 2022년 법원공무원 5급 승진시험 민법 문 2(법원행정처). 설문 1·2-가·2-나·3을 차례로 1~4로 표시했습니다. 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 무단전대와 전차인에 대한 차임 상당 손해배상 · 설문 3 (10점)
〔법원승진 2022년 민법 문 2〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2020. 2. 1.임대차의 존속 상태와 甲의 선택지를 두 줄로 놓으면, 해지라는 한 걸음이 빠져 청구가 막히는 구조가 보인다.
임대차의 존속설문 3의 검토 대상손해의 부존재
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2019. 10. 1.
甲·乙 임대차 — 차임 월 500만 원
2020. 1. 1.
乙이 甲의 동의 없이 丙에게 전대 무단전대
2020. 2. 1.
甲이 해지하지 않은 채 丙을 상대로 차임 상당 손해배상 소 제기 설문 3→ 임대차기간(2021. 9. 30.까지) 남아 있음 — 존속 중
3
검토의 틀
다섯 칸무단전대의 효과임대인은 해지할 수 있으나(제629조 ②) 전대차 자체는 乙·丙 사이에 유효
존속 중 손해임대인은 임차인에게 여전히 차임청구권 → 사용·수익의 손해 ✕
판례임대차 존속 한도 내에서 제3자에게 차임 상당 손해배상·부당이득 청구 ✕(2006다10323)
한계임대차 종료 후에는 제3자에게 청구 ○(2022다296165)
사안해지 없이 제소 · 기간 잔존 → 존속 → 청구 기각
반환청구(소유권)와 손해배상청구는 별개다. 丙의 점유가 권원 없는 점유라는 것과 甲에게 차임 상당 손해가 있다는 것은 다른 문제다.
4
설문 3의 쟁점 구조
甲은 무단전차인 丙에게 차임 상당의 손해배상을 받을 수 있는가 10점
쟁점 ①무단전대의 효과
전제 사실동의 없는 전대 → 임대인은 해지할 수 있다(제629조 ②)
전제 사실전대차계약은 乙·丙 사이에서 유효하고, 甲은 소유권에 기하여 丙에게 반환을 구할 수 있다
물음해지 없이 임대차는→ 존속한다
쟁점 ②존속 중 甲에게 손해가 있는가
전제 사실임대차가 적법하게 종료되지 않는 한 甲은 乙에게 차임청구권을 가진다
전제 사실따라서 존속 한도에서는 제3자에게 차임 상당 손해배상·부당이득 ✕(2006다10323)
물음종료 후라면→ 丙에게 청구할 수 있다(2022다296165)
쟁점 ③사안의 포섭
전제 사실甲은 무단전대를 알고도 해지하지 않았고 기간도 남아 있다
전제 사실乙에게 월 500만 원을 그대로 청구할 수 있다
물음청구의 결론은→ 기각
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
甲이 「이를 알게 된」 뒤 곧바로 「丙을 상대로」 소를 제기했다. 해지권이 생겼는데 행사하지 않았다는 뜻이다. 임대차 존속이 결론을 정한다.
b
청구를 「불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상」으로 특정했다. 반환청구가 아니라 금전청구다. 권원 없는 점유(반환 ○)와 손해의 존재(배상 ✕)를 분리하게 한다.
c
제소일(2020. 2. 1.)이 기간 만료(2021. 9. 30.)보다 훨씬 앞이다. 임대차가 존속 중임을 못 박는 날짜다.
d
배점이 10점이다. 무단전대의 효과 3점, 존속 중 손해 부정 법리 4점, 포섭·결론(종료 후의 대비 포함) 3점.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 무단전대와 임대차 존속 중 제3자에 대한 손해배상 · 설문 3 (10점)
〔법원승진 2022년 민법 문 2〕 - 설문 3. 리딩판례
임대차가 존속하는 한도에서는 무단전차인에게 차임 상당의 손해배상·부당이득을 청구할 수 없다고 한 2008년 판결과, 종료 후에는 청구할 수 있다고 그 한계를 밝힌 2023년 판결을 봅니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 원칙
임대차 존속 한도에서는 제3자에게 차임 상당 손해배상·부당이득 ✕
임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하더라도, 임대인이 이를 이유로 해지하거나 그 밖의 사유로 임대차가 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차가 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
2006다10323 · 2022다296165
쟁점 ② · 한계
임대차 종료 후에는 제3자에게 청구 ○
임대차계약이 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인은 제3자를 상대로 위와 같은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다.
2022다296165
계보
판례의 흐름
선고 순2008
2006다10323
존속 중 제3자 청구 ✕
2023
2022다296165
종료 후에는 ○ —
한계를 명시
한계를 명시
쟁점 ①·②·③
무단전대와 전차인에 대한 손해배상
민법 제618조 · 제629조 · 제750조리딩대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결[건물명도등]
임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.
·임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 해지하거나 그 밖의 사유로 임대차가 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차가 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다고 하였다.
→甲은 무단전대를 알고도 해지하지 않았고 기간도 남아 있어 임대차가 존속하므로, 乙에게 월 500만 원의 차임을 그대로 청구할 수 있다.
→따라서 丙의 점유로 인한 차임 상당의 손해가 없어 甲의 청구는 기각되어야 한다.
참조조문 민법 제618조, 제629조, 제741조, 제750조 · 참조판례 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결
동지대법원 2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결[부당이득금]
[1] 계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약당사자 및 인수인의 3면 합의에 의하여 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 3면 계약으로 이루어지는 것이 보통이나 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하고, 나머지 당사자의 동의 내지 승낙이 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니며 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 이러한 계약인수 여부가 다투어지는 경우에는, 그것이 계약 주체의 변동을 초래하는 등 당사자 사이의 법률상 지위에 중대한 영향을 미치는 법률행위인 점을 고려하여, 계약의 성질, 당사자의 거래 동기와 경위, 거래 형식 및 내용, 당사자가 그 거래행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래관행 등에 비추어 신중하게 판단하여야 할 것이다. [2] 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다. 그러나 임대차계약이 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인은 제3자를 상대로 위와 같은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다.
·위 법리를 재확인하면서, 임대차가 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인이 제3자를 상대로 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다고 하여 그 한계가 임대차의 존속 중임을 분명히 하였다(수록문 [1]은 계약인수의 요건에 관한 판시).
→甲이 제629조 ②로 임대차를 해지하는 등으로 종료시킨 뒤에는 그 이후의 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 丙에게 구할 수 있다.
→해지 없이도 소유권에 기한 반환청구는 가능하다는 점과 구별하여 적는다.
참조조문 [1] 민법 제105조, 제454조 / [2] 민법 제618조, 제629조, 제741조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다45221, 45238 판결, 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다54535, 54542 판결 / [2] 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결, 대법원 2017. 9. 7. 선고 2014다82002 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
민법 제629조 ①임차권의 양도, 전대의 제한 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
민법 제629조 ②동전 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제750조불법행위의 내용 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제629조 ②의 해지권은 형성권이므로 행사하지 않으면 임대차는 그대로 존속한다. 존속 중의 甲에게는 제750조의 「손해」가 없다는 것이 결론의 뼈대다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔법원승진 2022년 민법 문 2〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
증축 부분의 부합(제256조)과 부속물매수청구권(제646조)의 대상 여부, 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키는 특약의 효력(유익비상환청구권의 포기)
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의한 양수인의 임대인 지위 당연승계와 보증금반환채무의 면책적 이전
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