1

2

3

4

점유

동시이행항변

불법점유

✕

이득

실질적 이익 ✕

공제

인용 ✕

부당이득의 「이득」은 실질적 이익이다. 임대인에게 손해가 있어도 임차인에게 이득이 없으면 성립하지 않는다(98다8554).

2021. 7. 31.

2021. 9. 30.

기간 만료 · 乙 미용실 영업 종료 — 그러나 인도하지 않음 종료

그 뒤

乙은 점유만 유지, 차임 미지급 · 丙은 보증금에서 차임 상당액 공제 주장 설문 2-나→ 본래 목적에 따른 사용·수익이 없다

「미용실 영업을 종료하였으나 인도하지 않고 있다」고 적었다. 점유는 있고 사용·수익은 없는 상태다. 실질적 이득 유무를 가르는 표지다.

피고가 「부당이득으로서 공제」를 주장한다고 했다. 손해배상이 아니라 부당이득이라는 구성으로 좁혔다. 동시이행항변에 기한 점유라 손해배상은 애초 안 된다는 점을 짚게 한다.

「9. 30. 이후의 차임도 지급하지 않고 있다」고 덧붙였다. 차임 미지급이 곧 공제 사유처럼 보이게 하는 함정이다. 종료 후에는 차임채무가 아니라 부당이득의 문제다.

배점이 10점이다. 당연공제 원칙 2점, 점유의 성격 3점, 실질적 이득 4점, 결론 1점.

쟁점 ① · 점유

동시이행항변에 기한 점유는 불법점유 ✕, 이득 있으면 부당이득

임대차 종료 후에도 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 그 점유는 불법점유가 아니나, 그로 인하여 이득이 있다면 부당이득으로서 반환하여야 한다.

91다45202

쟁점 ② · 이득

사용·수익하지 않으면 실질적 이득 ✕ → 부당이득 ✕

임차인이 임대차 종료 후 임차건물 부분을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우에는 임대인에게 손해가 발생하였더라도 부당이득반환의무는 성립하지 않고, 이는 임차인의 사정으로 사용·수익하지 못하였거나 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지다.

98다8554

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다. 나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

참조조문 가.나. 민법 제618조, 제741조 / 가. 제536조 · 참조판례 가.나. 대법원 1979.3.13. 선고 78다2500,2501 판결, 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결 / 가. 대법원 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 / 나. 대법원 1981.11.10. 선고 81다378 판결, 1986.3.25. 선고 85다422,85다카1796 판결, 1990.10.16. 선고 90다카20210 판결

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 '임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

참조조문 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결