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설문 2 (8-19) · 설문 3 (8-20)
설문 2 (8-19) · 설문 3 (8-20)
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〔법원행시 제35회(2017) 민법 문 1〕
건물 소유 목적 토지임대차의 지상물매수청구권을 세 각도에서 묻는 문항입니다. 토지가 팔린 뒤 새 소유자에게 행사할 수 있는지, 행사 후 부지 사용의 대가는 얼마인지, 임대인 동의 없이 건물을 산 사람도 행사할 수 있는지가 차례로 이어집니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 A의 X 토지를 빌려 Y 건물을 짓고, 토지는 乙에게 넘어가다
설문 1·2 (설문 3은 일부 변경)○甲은 토지를 임차하여 건물을 신축하기 위해 2015. 5. 20. A로부터 그 소유 X토지를 보증금 없이 기간 2015. 5. 20.~2017. 5. 20., 차임 월 200만 원으로 임차하면서 “임대차기간이 만료한 때에는 지상 건물을 철거한 후 대지를 임대인에게 인도한다.”는 특약을 하였다.
○甲은 Y건물을 지어 2016. 4. 1. 소유권보존등기를 마친 후 식당을 개업하였다.
○A는 2016. 8. 17. 乙에게 토지를 매도하고 다음 날 이전등기를 마쳐 주었다.
○기간 만료 후 乙이 철거·인도를 요구하자 甲은 건물 매수를 요구하며 영업을 계속하다가 2017. 7. 5. 이후 문을 걸어 잠근 채 영업을 중단하였다.
○甲은 임대차기간 중 차임은 모두 지급하였으나 만료 후에는 어떠한 금전도 지급하지 않았다(계약 당시 차임 상당액은 200만 원, 현재는 250만 원으로 가정한다).
「소유권보존등기 2016. 4. 1.」과 「이전등기 2016. 8. 18.」의 선후가 제622조 대항력의 열쇠이고, 「철거 특약」은 제652조의 시험대이며, 「200만 원 → 250만 원」은 부당이득 산정 기준을 묻기 위한 숫자입니다.
추가 사실
설문 3 — 甲이 기간 만료 전에 乙 동의 없이 Y 건물을 丙에게 팔다
설문 3○(위 기본 사실관계와 달리) 甲이 기간 만료 전인 2017. 3. 20. 丙에게 건물을 양도하고 다음 날 이전등기를 마쳐 주었으나 乙의 동의는 받지 않았다.
○이를 안 乙이 丙에게 건물 철거·토지 인도를 요구하는 경우이다.
「乙의 동의는 받지 않았다」가 제629조의 무단 양도를, 「기간 만료 전」이 甲 자신은 이미 건물 소유자가 아님을 각각 알립니다.
문 1
문 제
배점 합계 50점1
검토 대상15점토지 양수인에 대한 지상물매수청구
甲이 乙을 상대로 임차권에 기한 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 설명하시오.
2
15점종료 후 사용이익의 부당이득
乙은 甲을 상대로 2017. 5. 21. 이후 사용이익 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있는지 및 그 범위를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-19로 실려 있습니다.
3
20점무단 건물양수인의 매수청구
丙이 乙을 상대로 임차권에 기한 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-20으로 실려 있습니다.
출처: 제35회 법원행정고등고시(2017) 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 토지 양수인에 대한 지상물매수청구권 · 설문 1 (15점)
〔법원행시 제35회(2017) 민법 문 1〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
2017. 5. 20. 만료 후토지 소유의 줄과 건물·임차권의 줄을 같은 시점에 맞춰 놓으면, 건물 등기가 토지 양도보다 앞선다는 한 가지 사실이 乙을 상대방으로 만드는 이유가 보인다.
임대차 관계설문 1의 검토 대상임차권의 대항력
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2015. 5. 20.
A–甲 토지임대차(2년, 월 200만 원) + 「만료 시 건물 철거·인도」 특약 계약
2016. 4. 1.
甲이 Y 건물 소유권보존등기 — 제622조 ①의 대항력 취득 대항력
2016. 8. 17.~18.
A가 乙에게 X 토지 매도·이전등기 — 대항력 취득 뒤의 양수 양도
2017. 5. 20.
임대차기간 만료 — 乙이 철거·인도를 요구(갱신 거절) 만료
그 뒤
甲이 건물 매수를 요구 — 지상물매수청구권 행사 설문 1
3
검토의 틀
다섯 칸요건 ①건물 소유 목적 토지임대차 + 기간 만료 + 건물 현존(제643조)
요건 ②임대인이 갱신을 원하지 않음(제283조 ②) — 철거·인도 요구 = 갱신 거절
상대방제622조 ① — 건물 등기 뒤 토지를 취득한 제3자에게도 임대차의 효력 → 乙
특약제652조 — 제643조에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 무효
효과형성권 → 행사 즉시 시가에 의한 매매계약 성립(재판 외 행사 가능)
「누구에게」(제622조)와 「특약에도 불구하고」(제652조)의 두 관문을 넘으면 결론은 곧바로 매매의 성립이다.
4
설문 1의 쟁점 구조
甲은 토지 양수인 乙에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있는가 15점
쟁점 ①乙이 매수청구의 상대방이 되는가
전제 사실甲은 2016. 4. 1. Y 건물의 소유권보존등기를 마쳤다
전제 사실乙은 그 뒤인 2016. 8. 18. 토지를 취득하였다 — 제622조 ①의 제3자
물음임대차의 효력이 乙에게 미치는가→ 건물 등기로 대항력이 생겼으므로 신 소유자 乙에게도 행사할 수 있다(75다348)
쟁점 ②「만료 시 철거·인도」 특약으로 매수청구를 막을 수 있는가
전제 사실제643조는 제652조의 편면적 강행규정이다
전제 사실철거 특약은 매수청구권을 배제하는 임차인에게 불리한 약정이다
물음특약의 효력은→ 특별한 사정이 없는 한 무효다(90다19695 · 93다6386)
쟁점 ③행사의 방법과 효과
전제 사실乙이 철거·인도를 요구한 것은 갱신 거절이다
전제 사실매수청구권은 형성권이어서 재판 외에서도 행사할 수 있다
물음행사하면→ 乙·甲 사이에 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
건물 보존등기(2016. 4. 1.)를 토지 매매(8. 17.)보다 앞에 두었다. 제622조 ①의 대항력이 양수인 乙에게 미치는지를 날짜 선후로 판단하게 하는 장치다. 순서가 뒤집혔다면 결론이 달라진다.
b
「지상 건물을 철거한 후 대지를 인도한다」는 특약을 넣었다. 제652조의 편면적 강행규정을 떠올리라는 신호다. 특약을 유효로 보면 매수청구 자체가 사라진다.
c
乙이 「철거·인도를 요구」하였다고 적었다. 갱신청구 → 거절 → 매수청구의 단계에서 갱신 거절이 이미 있음을 보여 주어, 곧바로 매수청구로 넘어가게 한다.
d
「임차권에 기한」 매수청구라고 표현하였다. 임차권이 乙에 대하여 유효하게 존속하는지(대항력)를 먼저 따지라는 뜻이다. 설문 3의 「임차권에 기한」과 대비된다.
e
배점이 15점이다. 대항력과 상대방 6점, 특약 무효 5점, 행사 방법과 효과 4점 정도가 자연스럽다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 토지 양수인에 대한 지상물매수청구권 · 설문 1 (15점)
〔법원행시 제35회(2017) 민법 문 1〕 - 설문 1. 리딩판례
건물 보존등기를 마친 토지임차인은 신 소유자에게도 매수청구를 할 수 있다는 1977년 판결과, 철거 특약은 제652조로 무효라는 1991년·1993년 판결이 설문 1의 축입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 상대방
보존등기한 임차인은 신 소유자에게도 매수청구
건물 소유 목적 토지임차인의 건물매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인뿐 아니라, 임차권 소멸 후 토지 소유권이 이전된 때에는 건물에 보존등기를 마쳐 제3자에게 대항할 수 있는 임차인은 그 신 소유자에 대하여도 행사할 수 있다.
75다348
쟁점 ② · 특약
철거·양도 약정은 제652조로 무효
임대차기간 만료 시 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하기로 한 약정은 제643조의 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서 임차인에게 불리하므로 제652조에 의하여 무효다.
90다19695 · 93다6386
계보
판례의 흐름
선고 순1977
75다348
신 소유자에게도
매수청구 ○
매수청구 ○
1991
90다19695
철거 특약 무효 ·
채무불이행 해지 시 ✕
채무불이행 해지 시 ✕
1993
93다6386
철거·양도 약정 무효 ·
소유자만 행사
소유자만 행사
쟁점 ①
토지 양수인에 대한 매수청구 — 제622조의 대항력
민법 제622조 ① · 제643조리딩대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결[건물명도등]
건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.
·건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상 기간 만료로 임차권이 소멸할 당시의 토지 소유자인 임대인이지만, 임차권 소멸 후 임대인이 토지를 제3자에게 양도하는 등 소유권이 이전된 때에는 건물에 보존등기를 마쳐 제3자에게 대항할 수 있는 차지권을 가진 임차인은 신 소유자에게도 매수청구권을 행사할 수 있다고 하였다.
→甲은 2016. 4. 1. Y 건물의 보존등기를 마쳐 제622조 ①의 대항력을 갖추었고, 乙은 그 뒤 토지를 취득하였으므로 임대차의 효력이 乙에게 미친다.
→따라서 기간 만료 후 甲은 원 임대인 A가 아니라 현 소유자 乙을 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다.
→이 판결은 임차권 소멸 「후」의 양도 사안이지만, 사안처럼 소멸 「전」에 양도된 경우에는 乙이 임대인 지위 자체를 승계하므로 더욱 그렇다.
참조조문 민법 제643조
쟁점 ②·③
철거 특약의 효력과 매수청구권의 행사
민법 제643조 · 제652조 · 제283조리딩대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결[건물철거등]
가. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다. 나. 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 다. 임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.
·기간 만료 후 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 철거하지 않으면 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 제643조의 매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리하므로 제652조에 의하여 무효라고 하였다.
·다만 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차를 해지한 경우에는 임차인이 매수청구권을 행사할 수 없다고 하였다(나.).
→甲·A 사이의 「만료 시 철거·인도」 특약은 이 판결의 약정과 같은 구조이므로 무효이고, 乙은 이를 이유로 매수청구를 거절할 수 없다.
→사안의 임대차는 채무불이행 해지가 아니라 기간 만료로 종료하였으므로 「나.」의 예외에 해당하지 않는다.
→乙의 철거·인도 요구는 갱신 거절이므로 甲은 갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있고, 그 행사로 건물 매매계약이 성립한다.
참조조문 가.나.민법 제643조 / 가. 제652조 / 다. 민법 제618조 · 참조판례 나. 대법원 1972.12.26. 선고 72다2013 판결(집20③민228), 1990.1.23. 선고 88다카7245,7252 판결 / 다. 대법원 1983.5.10. 선고 81다187 판결
동지대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결[토지인도등]
가. 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. 나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다. 다. 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다.
·기간 만료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 매수청구권을 배제하는 약정으로서 제652조에 의하여 무효라고 하였다(가.).
·매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있고(나.), 제644조의 전차인의 권리는 적법한 전대의 경우에만 인정된다(다.)고 하였다.
→설문 1에서 甲은 여전히 Y 건물의 소유자이므로 「나.」의 요건도 갖추었다.
→「나.」는 설문 3에서 건물을 이미 양도한 甲 자신은 매수청구권자가 아니라는 점을 뒷받침한다.
참조조문 가.나. 민법 제643조 / 가. 민법 제652조 / 다. 민법 제644조 · 참조판례 가. 대법원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결, 1993.6.22. 선고 93다16130 판결 / 다. 대법원 1969.1.28. 선고 68다2113 판결(집17①민122)
조문
함께 볼 규정
민법 제283조지상권자의 갱신청구권, 매수청구권 ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
민법 제622조 ①건물등기있는 차지권의 대항력 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
민법 제643조임차인의 갱신청구권, 매수청구권 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
민법 제652조강행규정 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제643조가 제283조를 준용하므로 순서는 「갱신청구 → 거절 → 매수청구」이지만, 임대인이 먼저 철거·인도를 요구하였다면 갱신 거절이 이미 있는 것이어서 곧바로 매수청구할 수 있다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법원행시 제35회(2017) 민법 문 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
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