1

2

3

수반 양도

임차권 이전

제629조

동의 ✕

제622조

임대인에겐 ✕

매수청구

丙 ✕

2016. 4. 1.

甲이 Y 건물 보존등기 — 甲의 임차권에 제622조 대항력 대항력

2016. 8. 18.

2017. 3. 20.~21.

甲이 乙의 동의 없이 丙에게 Y 건물 매도·이전등기 — 임차권도 수반 양도 무단 양도

2017. 5. 20.

그 뒤

乙이 丙에게 건물 철거·토지 인도 요구 — 丙이 매수청구로 맞설 수 있는가 설문 3

「乙의 동의는 받지 않았다」고 적었다. 제629조의 무단 양도 사안임을 알리는 표지다. 동의가 있었다면 丙이 적법한 임차인으로서 매수청구할 수 있다.

「임차권에 기한」 매수청구라고 다시 물었다. 설문 1과 같은 문구이지만, 이번에는 그 임차권을 乙에게 주장할 수 있는지를 먼저 따지라는 뜻이다.

건물 양도를 「기간 만료 전인 2017. 3. 20.」에 두었다. 만료 시점에 건물 소유자가 丙임을 분명히 하여, 甲도 丙도 매수청구를 못 하는 상황을 만든다.

설문 1에서 제622조를 쓰게 한 뒤 설문 3을 배치하였다. 제622조의 대항력을 임대인에 대한 관계까지 넓혀 쓰는 오답을 유도하는 구조다. 95다29345가 그 경계를 긋는다.

배점이 20점으로 가장 크다. 수반 양도 4점, 제629조와 제622조의 관계 8점, 매수청구권자의 범위와 결론 6점, 배신행위 예외 언급 2점 정도로 배분한다.

쟁점 ② · 제622조의 한계

건물 등기의 대항력은 임대인 동의를 대신하지 않는다

제622조 ①은 건물을 등기한 임차인이 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과하고, 건물과 함께 임차권을 취득한 사람이 임대인의 동의 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다.

95다29345 · 92다24950

쟁점 ③ · 권리자

매수청구권은 지상물 소유자인 적법한 임차인만

제643조의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있고, 제644조의 전차인의 권리도 임대인의 승낙하에 적법하게 전대한 경우에만 인정된다.

93다6386

[1] 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다. [2] 토지 임대차에 있어서 토지 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우, 토지 임차인으로서는 토지 임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수는 없다.

참조조문 [1] 민법 제622조 제1항/ [2] 민법 제283조, 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1966. 9. 27. 선고 66다1224 판결(집14-3, 민101), 대법원 1968. 7. 31. 선고 67다2126 판결(집16-2, 민331), 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 /[2] 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 7252 판결, 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결, 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결

가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 나. 위 '가'항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.

참조조문 가.나.다. 민법 제629조 / 가.민법 제358조 / 나.민법 제622조, 민사소송법 제261조 · 참조판례 가. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결 / 나. 대법원 1974. 5. 28. 선고 74다212 판결, 1975. 7. 30. 선고 74다2032 판결 / 다. 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2400 판결(집20①민47)

가. 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. 나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다. 다. 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다.

참조조문 가.나. 민법 제643조 / 가. 민법 제652조 / 다. 민법 제644조 · 참조판례 가. 대법원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결, 1993.6.22. 선고 93다16130 판결 / 다. 대법원 1969.1.28. 선고 68다2113 판결(집17①민122)