1

2

3

점유

동시이행 · 적법

이득

부지 사용 ○

영업 중단

이득 존속

기준

실제 임료 250만

산정 기준이 「약정 200만 원」인지 「실제 250만 원」인지, 그리고 영업을 그만둔 7. 5. 이후에도 이득이 있는지가 표에 담긴 두 질문이다.

2017. 5. 20.

임대차기간 만료 — 甲이 매수청구 → 건물 매매 성립, 대금 미지급 만료

2017. 5. 21.~

甲이 식당 영업을 계속하며 X 토지 사용 — 차임 상당 지급 없음 영업

2017. 7. 5.

문을 걸어 잠그고 영업 중단 — 그러나 Y 건물을 소유·점유하여 부지 점유는 계속 중단

인도 완료일

X 토지 인도(건물 인도·등기와 대금 지급의 동시이행) 시까지 부당이득 존속 설문 2

「2017. 7. 5. 이후 문을 걸어 잠근 채 영업을 중단」하였다고 적었다. 건물임대차의 「실질적 이득 없음」 법리(98다8554)를 떠올리게 한 뒤, 토지임대차에서는 통하지 않음을 가려내게 하는 장치다.

차임 상당액을 「계약 당시 200만 원, 현재 250만 원」으로 나누어 주었다. 약정 차임이 아니라 부당이득 당시의 실제 임료가 기준이라는 판례를 적용하라는 뜻이다.

「보증금 없이」 임차하였다고 두었다. 보증금이 남아 있으면 그것을 반영한 임료로 산정하여야 하는데(2002다46003 [5]), 그 변수를 지워 계산을 단순하게 하였다.

甲이 「건물 매수를 요구하며 영업을 계속」하였다. 매수청구가 이미 행사되어 동시이행관계에 있음을 전제로, 적법 점유와 부당이득의 관계를 묻는 것이다.

배점이 15점이다. 동시이행과 부당이득의 관계 5점, 영업 중단 후 이득 존속 5점, 산정 기준과 범위 5점으로 나눈다.

쟁점 ① · 성부

인도 거절권이 있어도 부지 임료 상당액은 반환

임차인이 매수청구권을 행사한 후 매수대금을 지급받을 때까지 지상건물의 인도를 거부할 수 있다 하더라도, 지상건물의 점유·사용을 통하여 부지를 계속 점유·사용하는 한 부지의 임료 상당액은 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

99다60535 · 98다2389

쟁점 ③ · 기준

부당이득 당시의 실제 임료가 기준

건물 소유 목적 토지임대차가 종료된 이후 임차인이 반환할 부당이득금은 임료 상당액이고, 그 임료 상당액은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다. 임차보증금이 남아 있으면 보증금 없는 경우의 임료를 기준으로 산정할 수 없다.

2002다46003 · 99다60535

[1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례.

참조조문 [1] 민법 제643조, 제741조 / [2] 민법 제643조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1992. 12. 24. 선고 92다22114 판결, 대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결

[1] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다. [2] 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. [3] 토지 임차인의 매수청구권 행사로 지상 건물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제741조 / [2] 민법 제283조, 제643조, 제652조 / [3] 민법 제283조, 제536조 제1항, 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결(집10-2, 민401), 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결 / [2] 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다22435 판결, 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결 / [3] 대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

[1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차기간이 1년이고 신축 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축하였고 임대인이 기존 건물의 철거 및 건물신축을 승낙한 점 등에 비추어, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 한 사례. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. [3] 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다. [4] 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다. [5] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제105조, 제643조 / [2] 민법 제643조 / [3] 민법 제643조 / [4] 민법 제643조 / [5] 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 [2] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결