1

2

3

특약

2회 → 무효

법정

3기 = 150만

계산

누적 총액

2017. 11. 1.

해지 가부

3기 차임액 = 50만 원 × 3 = 150만 원. 달마다 남은 차액을 더한 「누적 연체 총액」이 이 기준선에 이르는지를 본다(연속 여부는 묻지 않는다).

2017. 1. 15.

A–B 상가 임대차 체결 — 「월세 2회 이상 연체 시 해지」 특약 특약

2017. 2. 1.

2017. 6. 30.

2017. 8. 31.

2017. 10. 31.

2017. 11. 1.

A가 해지할 수 있는가 — 특약의 효력과 누적 연체액 설문 1

「연속적 연체가 아니라도 해당」이라고 특약에 덧붙였다. 횟수(2회)를 기준으로 삼는 특약임을 분명히 하여, 금액(3기)을 기준으로 하는 법정 요건과의 충돌을 드러낸다.

30만·50만·20만·50만·0원으로 지급액을 들쭉날쭉하게 주었다. 「몇 번」이 아니라 「얼마」를 세게 하는 장치다. 일부 지급이 있는 달의 차액을 빠뜨리면 계산이 틀린다.

「상가건물」·「사업자등록」·「편의점」을 적었다. 민법 제640조(2기)가 아니라 상가임대차법 제10조의8(3기)이 적용되는 사안임을 알린다.

기준일을 「2017. 11. 1.」로 두었다. 10. 31.의 전부 미지급까지 넣어 계산하되, 그 다음 달(11. 30.)의 연체는 아직 생기지 않았다는 시점 고정이다.

배점이 15점이다. 특약 무효(제10조의8·제15조) 7점, 계산 방식과 누적액 5점, 결론 3점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ① · 연혁

제10조의8 신설 전에는 상가에도 민법 제640조(2기)

상가임대차법 제10조 ① 1호는 민법 제640조의 특례가 아니므로 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있으며, 같은 내용의 약정이 제15조에 의하여 무효라고 할 수 없다 — 2015. 5. 13. 제10조의8 신설 전의 법 상태.

2012다28486

쟁점 ① · 현행

해지는 3기 연체 「달하는 때」, 갱신 거절은 「연체한 사실」

제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때를 해지 요건으로, 제10조 ① 1호는 3기에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 문언을 달리 정한다.

2020다255429

[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다. [2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.

참조조문 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제15조, 민법 제640조 / [2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제3항, 민법 제640조

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.

참조조문 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8 / [2] 민법 제105조, 제741조, 부가가치세법 제11조, 제31조 · 참조판례 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 / [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결