1

2

3

해지 통보

3기 미달 · 무효

종료

8. 31. 합의해지

공제

미지급 차임

시기

인도와 동시

해지 통보 시점(7. 14.~15.)까지의 누적 연체와, 종료일(8. 31.)까지의 미지급 총액을 따로 세어야 한다. 보증금 2,000만 원, 3기 차임액 150만 원.

2018. 4. 30.

2018. 5. 31.

2018. 6. 30.

2018. 7. 14.~15.

A의 해지통보 발송·B 수령 — 이때 누적 연체액이 3기(150만 원)에 이르는가 통보

2018. 7. 15. 이후

2018. 8. 31.

B가 상가를 비우고 열쇠 반환, A가 수령 — 임대차 종료·인도 완료 설문 3

4·5·6월의 일부·전부 미지급으로 통보 시점의 누적 연체를 150만 원 「아래」에 맞추었다. 설문 1과 같은 계산을 다시 하게 한 뒤, 해지가 무효라는 첫 관문을 세우는 장치다.

B가 통보를 「수령한 후에도 편의점을 운영」하다가 「8. 31. 비우고 열쇠를 반환」하였다. 해지가 무효인데도 임대차가 종료하는 다른 길(묵시적 합의해지)을 사실로 깔아 둔 것이다.

종료일과 인도일을 같은 날(8. 31.)로 두었다. 종료 후 부당이득 구간을 없애, 공제 대상을 「미지급 차임」 하나로 단순화한다. 7·8월분이 차임인지 부당이득인지의 구별을 묻는 셈이다.

「언제 얼마의 보증금」이라고 두 가지를 물었다. 시기(동시이행 → 인도 완료일)와 금액(당연 공제 후 잔액)을 각각 근거를 달아 답하라는 뜻이다.

배점이 20점으로 가장 크다. 해지 통보의 효력 5점, 묵시적 합의해지 5점, 당연 공제와 금액 계산 6점, 동시이행과 반환 시기 4점 정도로 배분한다.

쟁점 ③ · 공제

보증금은 인도 시까지의 채무를 담보하고 당연 공제

임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하고, 그 피담보채무는 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

2007다21856

쟁점 ③ · 시기

인도의무와 보증금반환의무는 동시이행

임대차 기간이 만료된 경우 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있다.

77다1241 전합 · 2019다252042

[1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다. [2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. [3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

참조조문 [1] 민법 제477조, 제618조 / [2] 민법 제618조, 제630조, 제741조 / [3] 민법 제618조, 제630조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 / [2] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 / [3] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.

참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결

[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. [2] 甲 학교법인이 乙 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 乙 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 乙 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 乙 회사가 甲 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 甲 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 乙 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 甲 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 乙 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 乙 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 乙 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 甲 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 甲 법인의 적법한 변제공탁으로 乙 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 乙 회사에 통지된 때가 언제인지, 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 乙 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 / [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결