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설문 2 (4-5) · 설문 3 (4-13)
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기출 원문 · 전체본
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕
아직 등기를 받지 못한 수분양자 乙이 인도받은 주택을 丙에게 임대하고, 뒤에 분양계약이 해제된 사안입니다. 임대차의 효력과 대항력(설문 1), 정지조건부 해제의 적법성(설문 2), 해제 뒤 소유자 甲의 인도청구(설문 3)를 차례로 묻습니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 X주택을 분양하고, 乙이 인도받아 丙에게 임대하다
설문 1·2·3 공통○甲은 2017. 9. 1. 乙에게 장차 신축할 X주택을 분양대금 5억 원으로 정하여 분양하면서, 계약금 5천만 원은 계약 당일에, 중도금 3억 원은 2019. 9. 1. 주택의 인수와 동시에, 잔금 1억 5천만 원은 2019. 12. 1. 오전 10시에 A법무사 사무실에서 소유권이전등기 신청에 필요한 서류 일체의 수령과 동시에 지급하기로 약정하였다. 乙은 계약 당일 계약금을 지급하고 2019. 9. 1. 중도금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받았다.
○乙은 2019. 9. 10. 丙과 위 주택에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 100만 원, 임대차기간 2019. 10. 1.부터 2021. 9. 30.까지로 정한 임대차계약을 체결하였고, 丙은 보증금을 전부 지급한 뒤 2019. 10. 1. 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마쳤다.
「중도금 지급과 동시에 인도」가 乙의 적법한 임대권한의 근거이고, 「2019. 10. 1. 인도·전입」이 丙의 대항력 시점(10. 2. 0시)입니다.
추가사실
잔금기일의 이행제공, 최고와 정지조건부 해제, 등기서류의 법무사 보관
설문 2○甲은 잔금기일인 2019. 12. 1. A법무사 사무실에서 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 제공하였으나, 乙은 대출이 막혀 잔금을 준비하지 못하였다면서 잔금기일을 2020. 1. 10.로 미루어 달라고 요청하였다.
○甲은 이를 거절하면서 2019. 12. 15.까지 잔금을 지급하지 아니하면 별도의 의사표시 없이 계약을 해제할 것이며 그때까지 등기서류 일체를 그대로 A법무사 사무실에 맡겨 두겠다고 하고 돌아갔는데, 乙은 결국 2019. 12. 15.까지 잔금을 지급하지 못하였다.
「서류를 모두 제공」(현실제공), 「12. 15.까지 미지급 시 별도 의사표시 없이 해제」(정지조건부 해제), 「서류를 그대로 맡겨 두겠다」(이행제공의 계속)가 설문 2의 세 요건에 대응합니다.
추가사실
해제 뒤 甲의 인도청구
설문 3○분양계약이 적법하게 해제되었음을 전제로, 甲이 2019. 12. 16. 丙을 상대로 주택의 인도를 청구하였다.
丙의 대항력 취득(10. 2. 0시)이 해제(12. 15. 경과)보다 앞섭니다. 제548조 ① 단서의 제3자인지가 갈림길입니다.
문 3
문 제
배점 합계 25점1
검토 대상10점임대차의 효력과 丙의 대항력
乙과 丙 사이의 임대차계약은 유효한지, 丙은 대항력을 취득하였는지 결론과 이유를 설명하시오.
2
3
5점甲의 丙에 대한 인도청구
분양계약이 적법하게 해제되었다고 전제할 때 甲의 丙에 대한 주택 인도청구가 받아들여질 수 있는지 결론과 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 4 해제에 4-13으로 실려 있습니다.
출처: 2020년 법원공무원 5급 승진시험 민법 문 3(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 미등기 매수인의 임대와 임차인의 대항력 · 설문 1 (10점)
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
2019. 10. 2. 기준등기명의와 점유·사용권을 두 줄로 나란히 놓으면 乙의 임대권한이 어디서 오는지 보인다.
설문 1의 검토 대상분양계약의 이행직접 관계 없음권한의 원천
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2017. 9. 1.
甲·乙 분양계약 5억 원 — 계약금 5천만 원 당일 지급 계약
2019. 9. 1.
중도금 3억 원 지급 + X주택 인도 — 乙의 사용·수익 지위 인도
2019. 9. 10.
乙·丙 임대차 — 보증금 2억 원, 2019. 10. 1.~2021. 9. 30.
2019. 10. 1.
丙 인도 + 전입신고 대항요건
2019. 10. 2. 0시
丙의 대항력 발생 설문 1
3
검토의 틀
다섯 칸임대차의 유효채권계약 → 임대인이 소유자일 필요 없음(제618조)
주임법 적용소유자 아닌 「적법한 임대권한」 있는 임대인과의 임대차도 포함(95다22283 · 2007다38908)
乙의 권한매매 이행으로 인도받은 매수인 = 사용·수익할 지위 → 적법한 임대권한(제587조 참조)
대항력인도 + 주민등록 다음 날 0시(제3조 ①) → 2019. 10. 2.
등기 유무乙이 끝내 등기를 못 받아도 丙의 대항력에 영향 없음
「소유자가 아닌 임대인」과 「무권한 임대인」은 다르다. 인도받은 매수인은 전자다.
4
설문 1의 쟁점 구조
미등기 수분양자의 임대차는 유효하고 임차인은 대항력을 얻는가 10점
쟁점 ①타인 소유 주택의 임대차는 유효한가
전제 사실임대차는 채권계약 — 사용·수익하게 할 약정
전제 사실乙은 소유자가 아니다
물음계약의 효력은→ 유효하다(제618조)
쟁점 ②乙에게 적법한 임대권한이 있는가
전제 사실중도금 지급과 동시에 인도받았다
전제 사실인도받은 매수인은 사용·수익할 지위(제587조 참조)
물음주임법의 임대인이 될 수 있는가→ 적법한 임대권한자다(2007다38908 [2])
쟁점 ③丙의 대항력 취득 시점
전제 사실2019. 10. 1. 인도 + 전입신고
물음언제부터→ 2019. 10. 2. 0시(제3조 ①)
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「장차 신축할 X주택」을 「분양」하는 계약으로 설계했다. 2007다38908의 아파트 수분양자 사안과 같은 구도다. 등기 전 인도가 자연스럽게 생긴다.
b
중도금을 「주택의 인수와 동시에」 지급하게 했다. 인도가 매매의 이행으로 이루어졌다는 점을 분명히 하여, 乙의 사용·수익 지위(제587조)를 근거 지운다.
c
丙이 「보증금을 전부 지급한 뒤」 인도·전입신고를 마쳤다. 대항요건 두 가지가 같은 날 갖춰졌다. 시점 계산(다음 날 0시)을 정확히 쓰게 한다.
d
임대차기간을 2021. 9. 30.까지로 두었다. 설문 3에서 해제 후 甲이 임대인 지위를 승계하면 이 기간 동안 인도를 구할 수 없다는 결론과 이어진다.
e
배점이 10점이다. 임대차 유효 3점, 적법한 임대권한 4점, 대항력 시점 3점 정도가 자연스럽다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 미등기 매수인의 임대와 임차인의 대항력 · 설문 1 (10점)
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕 - 설문 1. 리딩판례
주임법이 적용되는 임대차에 「적법한 임대권한」 있는 임대인과의 계약이 포함된다고 한 1995년 판결과, 인도받은 매수인이 그런 임대인이라고 한 2008년 판결이 설문 1을 이룹니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 적용 범위
소유자 아닌 적법한 임대권한자와의 임대차도 주임법 적용
주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 체결된 경우에 한정되지 않고, 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결된 경우도 포함된다.
95다22283 · 2007다38908
쟁점 ② · 매수인
인도받은 매수인은 사용·수익할 지위에서 적법하게 임대
매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다.
2007다38908
계보
판례의 흐름
선고 순1995
95다22283
적법한 임대권한자와의
임대차도 주임법 적용
임대차도 주임법 적용
1995
95다32037
해제조건부 임대권한 —
조건 성취 시 대항 ✕
조건 성취 시 대항 ✕
2008
2007다38908
인도받은 매수인 =
적법한 임대권한자
적법한 임대권한자
쟁점 ①·②·③
적법한 임대권한과 대항력
주택임대차보호법 제3조 ① · 민법 제587조 · 제618조리딩대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908 판결[건물명도·소유권이전등기]
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. [2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.
·주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자인 임대인과의 계약에 한정되지 않고 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 계약도 포함된다고 하였다([1]).
·매매 이행으로 목적물을 인도받은 매수인은 사용·수익할 수 있는 지위에서 적법하게 임대할 수 있고, 그로부터 해제 전에 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 ① 단서의 제3자에 해당한다고 하였다([2]).
·[3]은 아파트 수분양자가 열쇠를 받아 임차인을 입주시킨 뒤 분양계약이 해제된 사안으로, 해설이 「이 문제의 사실관계와 거의 같다」고 지적한 원형 판결이다.
→乙은 중도금을 내고 X주택을 인도받았으므로 사용·수익할 지위에서 丙에게 적법하게 임대할 수 있고, 임대차는 유효하다.
→丙은 2019. 10. 1. 인도·전입신고를 마쳐 2019. 10. 2. 0시부터 대항력을 취득한다.
→乙이 끝내 소유권을 취득하지 못하더라도 丙의 대항력에는 영향이 없다(해설 각주).
참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 / [2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300), 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결
최초대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결[전세금반환]
가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
·주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자인 임대인과 체결된 경우에 한정되지 않고, 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결된 경우도 포함된다고 처음 밝혔다(나.항).
→「적법한 임대권한」 개념의 출발점이다. 2007다38908은 이를 인도받은 매수인에게 적용하였다.
참조조문 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 / 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결, 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결
대비대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결[건물명도]
[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례. [2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.
·매도인이 대금 수령 전에 매수인에게 임대권한을 부여한 것이 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 경우, 해제로 조건이 성취되면 매수인은 임대권한을 잃고 임차인은 대항요건·확정일자를 갖추었더라도 매도인에게 대항할 수 없다고 하였다.
→임대권한이 「해제조건부」로 부여된 경우와 사안을 구별하기 위한 대비다. 해설 각주는 이 판결과 무권한자·최고가매수신고인의 경우를 대항력 부정 사례로 든다.
→이 사안의 乙은 매매 이행으로 인도받은 매수인이므로 해제조건부 권한이 아니라 사용·수익 지위에서 나온 권한이다.
참조조문 [1] 민법 제105조, 제147조 제2항/ [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 [2] 대법원 1991. 3. 27. 선고 88다카30702 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결
조문
함께 볼 규정
주임법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
민법 제587조과실의 귀속, 대금의 이자 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제587조는 인도 후 과실이 매수인에게 속한다는 규정이지만, 판례는 여기서 「인도받은 매수인의 사용·수익 지위」를 읽어 임대권한의 근거로 삼는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이행제공과 함께 한 정지조건부 해제의 의사표시(최고와 해제 예고)의 효력 및 등기서류의 법무사 보관에 의한 이행제공의 계속
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