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설문 1 (9-5) · 설문 2 (4-5)
설문 1 (9-5) · 설문 2 (4-5)
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기출 원문 · 전체본
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕
아직 등기를 받지 못한 수분양자 乙이 인도받은 주택을 丙에게 임대하고, 뒤에 분양계약이 해제된 사안입니다. 임대차의 효력과 대항력(설문 1), 정지조건부 해제의 적법성(설문 2), 해제 뒤 소유자 甲의 인도청구(설문 3)를 차례로 묻습니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 X주택을 분양하고, 乙이 인도받아 丙에게 임대하다
설문 1·2·3 공통○甲은 2017. 9. 1. 乙에게 장차 신축할 X주택을 분양대금 5억 원으로 정하여 분양하면서, 계약금 5천만 원은 계약 당일에, 중도금 3억 원은 2019. 9. 1. 주택의 인수와 동시에, 잔금 1억 5천만 원은 2019. 12. 1. 오전 10시에 A법무사 사무실에서 소유권이전등기 신청에 필요한 서류 일체의 수령과 동시에 지급하기로 약정하였다. 乙은 계약 당일 계약금을 지급하고 2019. 9. 1. 중도금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받았다.
○乙은 2019. 9. 10. 丙과 위 주택에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 100만 원, 임대차기간 2019. 10. 1.부터 2021. 9. 30.까지로 정한 임대차계약을 체결하였고, 丙은 보증금을 전부 지급한 뒤 2019. 10. 1. 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마쳤다.
「중도금 지급과 동시에 인도」가 乙의 적법한 임대권한의 근거이고, 「2019. 10. 1. 인도·전입」이 丙의 대항력 시점(10. 2. 0시)입니다.
추가사실
잔금기일의 이행제공, 최고와 정지조건부 해제, 등기서류의 법무사 보관
설문 2○甲은 잔금기일인 2019. 12. 1. A법무사 사무실에서 소유권이전등기에 필요한 서류를 모두 제공하였으나, 乙은 대출이 막혀 잔금을 준비하지 못하였다면서 잔금기일을 2020. 1. 10.로 미루어 달라고 요청하였다.
○甲은 이를 거절하면서 2019. 12. 15.까지 잔금을 지급하지 아니하면 별도의 의사표시 없이 계약을 해제할 것이며 그때까지 등기서류 일체를 그대로 A법무사 사무실에 맡겨 두겠다고 하고 돌아갔는데, 乙은 결국 2019. 12. 15.까지 잔금을 지급하지 못하였다.
「서류를 모두 제공」(현실제공), 「12. 15.까지 미지급 시 별도 의사표시 없이 해제」(정지조건부 해제), 「서류를 그대로 맡겨 두겠다」(이행제공의 계속)가 설문 2의 세 요건에 대응합니다.
추가사실
해제 뒤 甲의 인도청구
설문 3○분양계약이 적법하게 해제되었음을 전제로, 甲이 2019. 12. 16. 丙을 상대로 주택의 인도를 청구하였다.
丙의 대항력 취득(10. 2. 0시)이 해제(12. 15. 경과)보다 앞섭니다. 제548조 ① 단서의 제3자인지가 갈림길입니다.
문 3
문 제
배점 합계 25점1
10점임대차의 효력과 丙의 대항력
乙과 丙 사이의 임대차계약은 유효한지, 丙은 대항력을 취득하였는지 결론과 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-5로 실려 있습니다.
2
3
검토 대상5점甲의 丙에 대한 인도청구
분양계약이 적법하게 해제되었다고 전제할 때 甲의 丙에 대한 주택 인도청구가 받아들여질 수 있는지 결론과 이유를 설명하시오.
출처: 2020년 법원공무원 5급 승진시험 민법 문 3(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 해제와 대항력 있는 임차인 · 설문 3 (5점)
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2019. 12. 16. 기준乙의 권한과 丙의 지위를 두 줄로 놓으면, 해제가 乙의 줄만 지우고 丙의 줄은 건드리지 못하는 이유가 보인다.
설문 3의 검토 대상소유권 회복해제 전의 대항요건제3자 보호의 효과
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2019. 9. 1.
乙 인도받음 — 적법한 임대권한
2019. 10. 2. 0시
丙 대항력 취득 제3자
2019. 12. 15.
분양계약 해제(정지조건 성취) — 乙의 임대권한 소급 소멸 해제
2019. 12. 16.
甲, 丙에게 인도 청구 설문 3
2021. 9. 30.
임대차기간 만료 — 그때 비로소 인도 청구 가능(보증금 반환과 상환)
3
검토의 틀
네 칸원칙해제의 소급효 — 乙의 임대권한 소멸 → 丙은 무권한자의 임차인?
제3자해제 전 대항요건을 갖춘 임차인 = 제548조 ① 단서의 제3자(96다17653 · 2003다12717)
미등기 매수인소유권을 취득한 적 없는 매수인의 임차인도 같다(2007다38908 [2])
효과甲은 임대인 지위 승계(제3조 ④) → 기간 만료 전 인도 ✕ · 보증금 2억 반환의무
丙은 「지상권 등 물권을 취득한 자와 비슷한 지위」에 있어 해제로 대항력까지 잃게 할 수 없다는 것이 해설의 논거다.
4
설문 3의 쟁점 구조
해제 후 甲은 대항력 있는 丙에게 인도를 구할 수 있는가 5점
쟁점 ①丙은 제548조 ① 단서의 제3자인가
전제 사실해제(12. 15.) 전인 10. 2. 0시에 대항요건을 갖췄다
전제 사실임대인 乙이 소유권을 취득한 적 없는 미등기 매수인이다
물음보호되는가→ 적법한 임대권한이 있는 한 그대로 적용된다(2007다38908)
쟁점 ②甲의 지위
전제 사실소유권을 회복한 자는 임대인 지위를 승계한다(제3조 ④)
물음인도청구는→ 기각 — 기간 만료 후 보증금 반환과 상환으로만 가능
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「분양계약이 적법하게 해제되었음을 전제로」라고 했다. 설문 2의 결론을 빌려 오되 다시 다투지 말라는 뜻이다. 해제의 효력에서 출발한다.
b
인도청구 날짜를 「2019. 12. 16.」로 해제 바로 다음 날에 두었다. 임대차기간(2021. 9. 30.)이 한참 남았다. 승계한 임대인은 그때까지 인도를 구할 수 없다.
c
乙이 한 번도 소유권을 취득하지 못한 구도다. 「소유권을 취득했다가 잃은 임대인」(96다17653·2003다12717)과 다른 유형임을 알아보고, 2007다38908 [2]로 넘어가게 한다.
d
배점이 5점이다. 제3자성 3점, 승계·결론 2점 정도로 짧게 쓴다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 해제와 대항력 있는 임차인 · 설문 3 (5점)
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕 - 설문 3. 리딩판례
해제 전 대항요건을 갖춘 임차인을 제548조 ① 단서의 제3자로 본 1996년·2003년 판결과, 이를 미등기 매수인의 임차인에게 적용한 2008년 판결을 봅니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 제3자
해제 전 대항요건 갖춘 임차인 = 제548조 ① 단서의 제3자
소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 인도와 주민등록을 마친 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당한다.
96다17653 · 2003다12717
쟁점 ①·② · 미등기 매수인
인도받은 매수인의 임차인도 같다 · 소유권 회복자는 임대인 지위 승계
매매 이행으로 목적물을 인도받은 매수인으로부터 해제 전에 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하고, 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 임대인의 지위를 승계한다.
2007다38908 · 2003다12717
계보
판례의 흐름
선고 순1996
96다17653
대항요건 갖춘 임차인 =
해제의 제3자
해제의 제3자
2003
2003다12717
소유권 회복자의
임대인 지위 승계
임대인 지위 승계
2008
2007다38908
미등기 매수인의
임차인에게도 적용
임차인에게도 적용
쟁점 ①·②
해제의 제3자 보호와 임대인 지위의 승계
민법 제213조 · 제548조 ① · 주택임대차보호법 제3조 ①·④리딩대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908 판결[건물명도·소유권이전등기]
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. [2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.
·인도받은 매수인으로부터 해제 전에 주택을 임차하여 인도·주민등록을 마친 임차인은 제548조 ① 단서의 제3자에 해당하여 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 하였다([2]).
·[3]은 수분양자가 열쇠를 받아 임차인을 입주시킨 뒤 분양계약이 해제되어 소유권을 취득하지 못한 사안에서 임차인이 분양자에게 대항할 수 있다고 한 것이다.
→丙은 해제(2019. 12. 15.) 전인 2019. 10. 2. 0시에 대항력을 취득하였으므로 제3자로서 甲에게 임차권을 대항할 수 있다.
→해설 각주는 「대항력 있는 임차권이라는 물권 유사의 권리를 설정할 권한을 소유자로부터 부여받은 미등기 매수인과 계약한 임차인은 물권 취득자와 비슷한 지위」라는 논거를 덧붙인다.
참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 / [2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300), 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결
동지대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결[임대차보증금]
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
·소유권을 취득하였다가 해제로 상실한 임대인으로부터 해제 전에 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 ① 단서의 제3자에 해당하고, 해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계한다고 하였다.
→甲은 임대인 지위를 승계하므로 임대차기간(2021. 9. 30.)이 끝나기 전에는 인도를 구할 수 없고, 종료 시 보증금 2억 원의 반환의무를 진다.
→따라서 2019. 12. 16.의 인도청구는 기각된다.
참조조문 민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 · 참조판례 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
최초대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결[건물명도]
민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.
·제548조 ① 단서의 제3자는 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 대항요건을 구비한 자를 말하고, 주임법이 인도·주민등록을 갖춘 임차인에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하므로 해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 제3자에 해당한다고 처음 밝혔다.
→「등기된 임차권자와 마찬가지」라는 논리가 대항력 있는 임차인을 제3자로 보는 출발점이다.
참조조문 민법 제543조, 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항 · 참조판례 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
민법 제548조 ①해제의 효과, 원상회복의무 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
주임법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주임법 제3조 ④임대인 지위 승계 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제213조 단서의 「점유할 권리」가 곧 丙의 대항력 있는 임차권이다. 제548조 ① 단서가 그 권리를 해제로부터 지켜 준다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법원승진 2020년 민법 문 3〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이행제공과 함께 한 정지조건부 해제의 의사표시(최고와 해제 예고)의 효력 및 등기서류의 법무사 보관에 의한 이행제공의 계속
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