Contents
甲이 乙의 토지를 사서 丙에게 주택 신축을 맡기다설문 1 — 甲이 짓던 건물을 A에게 넘기고, B가 무단 점유하다설문 2 — 토지 매매가 해제되고, 새 토지소유자 C가 건물을 임의 철거하다설문 3 — 압류 뒤에 공사가 끝나고, 채권자 D가 경매로 건물을 사다문 제당사자 관계도시간순 타임라인검토의 틀설문 2의 쟁점 구조쟁점 ①丙에게 유치권이 성립하였는가쟁점 ②C의 임의 철거는 불법행위인가쟁점 ③손해는 어디까지인가사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름유치권의 성립 — 건물이 甲의 소유여야 丙이 유치할 수 있다손해의 범위 — 유치권자가 누릴 수 있었던 이익은 무엇인가함께 볼 규정〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕같은 문제의 다른 설문 · 〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (10-1) · 설문 3 (14-9)
설문 1 (10-1) · 설문 3 (14-9)
문제 전체의 설문과 판례는 이 글 맨 아래 「문제 단위 보기」에 모았습니다.
기출 원문 · 전체본
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕
한 채의 신축 주택을 둘러싸고 원시취득 → 양수인의 인도청구 → 임의 철거 → 압류 후 유치권이 차례로 문제되는 세 개의 독립 설문입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙의 토지를 사서 丙에게 주택 신축을 맡기다
설문 1·2·3 공통○甲은 2010. 3. 5. 乙로부터 X토지를 매수하고 인도받았으나 매매대금을 완납하지 못하였다.
○甲은 2010. 4. 5. 건축업자 丙과 도급계약을 체결하였는데, 丙이 X토지 지상에 단층 주택을 건축하되 건축주와 보존등기 명의는 甲으로 하고 공사대금은 완공 건물의 인도와 동시에 지급하기로 하였다.
○각 설문은 독립된 사항이다.
누가 원시취득자인지(명의 약정), 공사대금의 변제기가 언제인지(인도와 동시)가 세 설문 모두의 출발점입니다.
추가사실
설문 1 — 甲이 짓던 건물을 A에게 넘기고, B가 무단 점유하다
설문 1○기둥·외벽·지붕공사가 완료되고 실내 인테리어만 남은 상태에서, 甲은 자금 부족으로 건물을 A에게 7,000만 원에 양도하고 대금 전액을 수령한 후 건축주 명의를 A로 변경하였다.
○A는 도급계약상 甲의 지위를 인수하고 丙의 동의를 받았다.
○丙이 공사를 완료하였으나 A에게 인도하지 않은 상태에서 甲의 채권자 B가 건물을 무단 점유·사용하고 있다.
추가사실
설문 2 — 토지 매매가 해제되고, 새 토지소유자 C가 건물을 임의 철거하다
설문 2○丙은 공사 완료 후 甲에게 대금 지급과 건물 인수를 통고하였으나 甲은 대금을 마련하지 못해 지체하였다.
○그 사이 乙은 토지대금을 받지 못하자 X토지 매매계약을 적법하게 해제하고 C에게 토지를 양도하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
○C는 토지소유자임을 내세워 지상 건물을 임의로 철거하였다.
추가사실
설문 3 — 압류 뒤에 공사가 끝나고, 채권자 D가 경매로 건물을 사다
설문 3○甲의 채권자 D는 2011. 2. 10. 위 건물에 대하여 강제경매를 신청하였고 같은 달 15. 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌다.
○건물공사는 2011. 3. 8. 완료되었다.
○D는 경매절차에서 건물을 매수하여 2011. 7. 10. 매각대금을 납부하고 2011. 8. 16. 소유권이전등기를 마쳤다.
○丙은 공사대금을 받지 못한 채 그때까지 건물을 계속 점유하였으나 사용하지는 않았다.
압류(2. 15.)와 완공(3. 8.)의 선후, 그리고 「점유는 했으나 사용은 안 했다」는 한 줄이 설문 3의 두 갈래 답을 가릅니다.
제 1 문
문 제
배점 합계 50점1
20점미등기 신축건물 양수인의 인도청구 방법
A가 B로부터 위 신축건물을 인도받을 수 있는 방법을 제시하라.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 10 도급에 10-1로 실려 있습니다.
2
검토 대상15점유치권 있는 건물의 임의 철거와 손해배상
丙이 C에 대하여 건물철거를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부와 그 근거를 설명하시오.
3
15점압류 후 성립한 유치권과 경매 매수인
D는 丙에 대하여 건물인도 및 점유기간 동안의 차임 상당의 금원을 청구할 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 14 유치권에 14-9로 실려 있습니다.
출처: 2012년도 시행 제54회 사법시험 제2차시험 민법 제1문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 유치권 있는 건물의 임의 철거 · 설문 2 (15점)
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
설문 2의 당사자토지와 건물의 소유 이동을 두 줄로 놓으면 C가 철거한 건물이 그때 누구 것이었는지가 쟁점임이 보인다.
설문 2의 검토 대상C의 행위권리 관계의 배경
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2010. 3. 5.
甲이 乙로부터 X토지 매수·인도 — 대금 미완납→ 대지사용권의 뿌리가 처음부터 불안정하다
2010. 4. 5.
甲·丙 도급계약 — 대금은 완공 건물 인도와 동시 지급
완공
丙이 공사 완료 · 대금 지급과 인수를 통고 — 甲은 지체 유치권 성립→ 변제기 도래 + 적법 점유 → 제320조의 요건이 갖추어진다
해제
乙이 X토지 매매계약을 적법하게 해제 → C에게 양도·이전등기→ 건물은 대지사용권 없는 건물이 된다
철거
C가 법적 절차 없이 지상 건물을 임의로 철거 설문 2→ 철거청구권이 있다는 것과 스스로 철거해도 된다는 것은 다르다
3
검토의 틀
일곱 칸丙의 유치권변제기 도래(지체) + 적법 점유 + 견련성 → ○
C의 권리토지소유권 → 제214조 철거청구권 ○
C의 행위법적 절차 없는 임의 철거 → 유치권 소멸
위법성자력구제 · 법정담보물권 침해 → 제750조 ○
손해의 범위 ✕공사대금 상당액 · 건물 교환가치 → 보호 이익 아님
손해의 범위 ○적법 철거 시까지의 유치적 이익 + 잔존 자재 회수 이익
사용이익제324조 ② — 승낙 없는 사용 불가 → 임료 상당은 손해 ✕
불법행위의 성립과 손해의 범위를 나누어 보는 문제다. 「조만간 무상 철거될 운명」이라는 사정은 성립이 아니라 범위를 제한한다.
4
설문 2의 쟁점 구조
丙은 C에게 철거를 이유로 손해배상을 구할 수 있는가 15점
쟁점 ①丙에게 유치권이 성립하였는가
전제 사실공사대금은 완공 건물 인도와 동시에 지급하기로 하였다
전제 사실丙이 완공 후 인수를 통고하였으나 甲이 지체하였다
물음변제기·점유·견련성이 갖추어졌는가→ 세 요건이 모두 충족되어 Y건물에 유치권이 성립한다
쟁점 ②C의 임의 철거는 불법행위인가
전제 사실C는 토지소유자로서 철거청구권(제214조)을 가진다
전제 사실그러나 법적 절차 없이 스스로 철거하여 유치권을 소멸시켰다
물음권리가 있으면 자력으로 실현해도 되는가→ 법정담보물권의 침해로서 위법성이 인정된다
쟁점 ③손해는 어디까지인가
전제 사실건물은 대지사용권이 없어 조만간 배상 없이 철거될 운명이었다
전제 사실유치권자는 승낙 없이 유치물을 사용하지 못한다(제324조 ②)
물음공사대금액이나 교환가치를 손해로 볼 수 있는가→ 적법한 철거 시까지 누릴 수 있었던 이익과 잔존 자재 회수 이익에 한정된다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
토지 매매대금을 완납하지 못한 채 건물을 짓게 하였다. 乙의 해제로 대지사용권이 사라지게 하려는 설계다. 「철거될 운명의 건물」이 이 문장에서 시작된다.
b
공사대금을 완공 건물의 인도와 동시에 지급하기로 하였다. 완공·인수 통고·지체로 변제기가 도래하게 하여 유치권 성립요건을 채운다.
c
乙이 「적법하게」 해제하고 C에게 이전등기까지 마쳐 주었다. C의 철거청구권 자체는 의심할 수 없게 만든 것이다. 그래야 「권리는 있는데 방법이 틀렸다」는 논점이 선명해진다.
d
C가 「토지소유자임을 내세워」 「임의로」 철거하였다. 자력구제의 표지다. 소송과 강제집행이라는 적법 절차를 밟지 않은 점이 위법성의 핵심이다.
e
「청구할 수 있는지 여부와 그 근거」를 물었다. 성립 여부에서 그치지 말고 손해의 범위까지 근거를 대라는 요구다. 일부 인용이라는 결론이 여기서 나온다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 유치권 있는 건물의 임의 철거 · 설문 2 (15점)
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 - 설문 2. 리딩판례
유치권자의 사용 권능의 한계를 밝힌 2009년 판결과, 유치권 성립의 전제인 원시취득을 정한 1992년 판결입니다. 손해배상 범위에 관한 대법원 판결은 법제처 DB에서 사건번호로 확인하지 못하여 카드로 만들지 않고 취지만 적었습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ③ · 사용
보존에 필요한 사용이라도 차임 상당 이득은 반환한다
공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
2009다40684
쟁점 ① · 전제
유치권의 목적물은 타인 소유여야 한다
도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다.
91다34790
계보
판례의 흐름
선고 순1992
91다34790
도급인 원시취득 →
丙의 유치권 성립 전제
丙의 유치권 성립 전제
2009
2009다40684
유치물 사용의 한계 ·
사용이익 반환
사용이익 반환
쟁점 ①
유치권의 성립 — 건물이 甲의 소유여야 丙이 유치할 수 있다
민법 제320조 제1항동지대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결[건물소유권보존등기말소등]
가. 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다. 나. 건물 신축공사에 있어서 그 건축허가 명의가 도급인측으로 되어 있고, 공사도급계약상 도급인이 공사대금을 미지급할 때에는 그 미지급한 금액에 대하여 완성된 건물로 대물변제하거나 또는 수급인에게 그 건물 소유권에 대한 가등기를 하여 주기로 하는 등 도급인이 완성된 건물의 소유권을 취득함을 전제로 한 약정이 있다면 수급인이 그의 노력과 재료를 들여 위 공사를 80% 가량 진행하고 중단할 당시 사회통념상 독립한 건물의 형태를 갖추고 있었다 하더라도 그 건물의 원시적 소유권은 그 인도 여부나 공사대금의 지급 여부에 관계없이 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것이라고 한 사례.
·도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보이는 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다고 하였다.
→Y건물은 명의 약정에 따라 완공과 동시에 甲의 소유가 되었으므로 丙에게는 「타인의 물건」이다.
→丙의 공사대금채권은 그 건물에 관하여 생긴 채권이고, 인수 통고 후 甲의 지체로 변제기가 도래하였다.
→따라서 C가 철거할 당시 丙은 유치권자로서 점유하고 있었다 — 손해배상의 피침해 이익이 여기서 확정된다.
참조조문 가.나. 민법 제664조 · 참조판례 가. 대법원 1985.5.28. 선고 84다카2234 판결, 1990.2.13. 선고 89다카11401 판결, 1990.4.24. 선고 89다카18884 판결
쟁점 ③
손해의 범위 — 유치권자가 누릴 수 있었던 이익은 무엇인가
민법 제324조 제2항 · 제750조리딩대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결[점유권확인]
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
·유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없다고 하였다.
·공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 보존에 필요한 사용에 해당하나, 그 경우에도 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 하였다.
→유치권은 목적물의 사용가치를 취득시키는 권리가 아니므로, 丙이 건물을 사용하여 얻었을 임료 상당액은 丙의 손해가 될 수 없다.
→丙이 잃은 것은 「변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 지위」와 잔존 자재의 회수 가능성이다.
→이 판결이 손해의 범위를 좁히는 논거로 쓰인다 — 사용이익을 손해에 넣으면 유치권의 성질을 오해한 답안이 된다.
참조조문 민법 제324조 · 참조판례 대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2005다59963 판결
손해배상 범위에 관한 보충. 대지사용권 없이 조만간 아무런 배상 없이 철거될 운명의 건물에 대하여는 그 교환가치나 공사대금 상당액이 법이 보호하는 이익이 아니므로, 유치권자의 손해는 적법한 철거 절차가 끝날 때까지 건물을 유치하여 변제를 사실상 강제할 수 있었던 이익과 잔존 자재의 회수 이익에 한정된다는 것이 수록 해설의 취지입니다. 이 부분은 법제처 국가법령정보센터 판례 DB에서 사건번호로 확인하지 못하여 카드로 만들지 않았습니다. 답안에서는 「불법행위의 성립」과 「손해의 범위」를 나누어 쓰고, 범위 제한의 논거로 제214조의 철거청구권과 제324조 제2항을 함께 드는 것으로 충분합니다.
조문
함께 볼 규정
민법 제214조소유물방해제거, 방해예방청구권 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민법 제324조 ②유치권자의 선관의무 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
민법 제328조점유상실과 유치권소멸 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
민법 제750조불법행위의 내용 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제328조에 따라 철거로 점유가 사라지면 유치권도 소멸하므로, 丙의 청구는 유치권 행사가 아니라 제750조의 손해배상으로 구성할 수밖에 없다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 22. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
경매개시결정 기입등기(압류) 후 공사 완료로 변제기가 도래하여 성립한 유치권의 매수인에 대한 대항 불가 및 유치권자의 점유와 부당이득(사용 없으면 부정)
리딩판례 2011다55214 외 2건
Share article