Contents
甲이 乙의 토지를 사서 丙에게 주택 신축을 맡기다설문 1 — 甲이 짓던 건물을 A에게 넘기고, B가 무단 점유하다설문 2 — 토지 매매가 해제되고, 새 토지소유자 C가 건물을 임의 철거하다설문 3 — 압류 뒤에 공사가 끝나고, 채권자 D가 경매로 건물을 사다문 제당사자 관계도날짜의 계산검토의 틀설문 3의 쟁점 구조쟁점 ①丙의 유치권은 언제 성립하였는가쟁점 ②압류 후 성립한 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있는가쟁점 ③사용하지 않은 점유자에게 차임 상당 부당이득이 성립하는가쟁점 ④그렇다면 손해배상은 어떠한가사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름유치권의 성립 시점과 압류의 처분금지효점유만 한 유치권자와 차임 상당 부당이득 — 사용한 경우와의 대비함께 볼 규정〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕같은 문제의 다른 설문 · 〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (10-1) · 설문 2 (14-20)
설문 1 (10-1) · 설문 2 (14-20)
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기출 원문 · 전체본
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕
한 채의 신축 주택을 둘러싸고 원시취득 → 양수인의 인도청구 → 임의 철거 → 압류 후 유치권이 차례로 문제되는 세 개의 독립 설문입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙의 토지를 사서 丙에게 주택 신축을 맡기다
설문 1·2·3 공통○甲은 2010. 3. 5. 乙로부터 X토지를 매수하고 인도받았으나 매매대금을 완납하지 못하였다.
○甲은 2010. 4. 5. 건축업자 丙과 도급계약을 체결하였는데, 丙이 X토지 지상에 단층 주택을 건축하되 건축주와 보존등기 명의는 甲으로 하고 공사대금은 완공 건물의 인도와 동시에 지급하기로 하였다.
○각 설문은 독립된 사항이다.
누가 원시취득자인지(명의 약정), 공사대금의 변제기가 언제인지(인도와 동시)가 세 설문 모두의 출발점입니다.
추가사실
설문 1 — 甲이 짓던 건물을 A에게 넘기고, B가 무단 점유하다
설문 1○기둥·외벽·지붕공사가 완료되고 실내 인테리어만 남은 상태에서, 甲은 자금 부족으로 건물을 A에게 7,000만 원에 양도하고 대금 전액을 수령한 후 건축주 명의를 A로 변경하였다.
○A는 도급계약상 甲의 지위를 인수하고 丙의 동의를 받았다.
○丙이 공사를 완료하였으나 A에게 인도하지 않은 상태에서 甲의 채권자 B가 건물을 무단 점유·사용하고 있다.
추가사실
설문 2 — 토지 매매가 해제되고, 새 토지소유자 C가 건물을 임의 철거하다
설문 2○丙은 공사 완료 후 甲에게 대금 지급과 건물 인수를 통고하였으나 甲은 대금을 마련하지 못해 지체하였다.
○그 사이 乙은 토지대금을 받지 못하자 X토지 매매계약을 적법하게 해제하고 C에게 토지를 양도하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
○C는 토지소유자임을 내세워 지상 건물을 임의로 철거하였다.
추가사실
설문 3 — 압류 뒤에 공사가 끝나고, 채권자 D가 경매로 건물을 사다
설문 3○甲의 채권자 D는 2011. 2. 10. 위 건물에 대하여 강제경매를 신청하였고 같은 달 15. 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌다.
○건물공사는 2011. 3. 8. 완료되었다.
○D는 경매절차에서 건물을 매수하여 2011. 7. 10. 매각대금을 납부하고 2011. 8. 16. 소유권이전등기를 마쳤다.
○丙은 공사대금을 받지 못한 채 그때까지 건물을 계속 점유하였으나 사용하지는 않았다.
압류(2. 15.)와 완공(3. 8.)의 선후, 그리고 「점유는 했으나 사용은 안 했다」는 한 줄이 설문 3의 두 갈래 답을 가릅니다.
제 1 문
문 제
배점 합계 50점1
20점미등기 신축건물 양수인의 인도청구 방법
A가 B로부터 위 신축건물을 인도받을 수 있는 방법을 제시하라.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 10 도급에 10-1로 실려 있습니다.
2
15점유치권 있는 건물의 임의 철거와 손해배상
丙이 C에 대하여 건물철거를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부와 그 근거를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 14 유치권에 14-20으로 실려 있습니다.
3
검토 대상15점압류 후 성립한 유치권과 경매 매수인
D는 丙에 대하여 건물인도 및 점유기간 동안의 차임 상당의 금원을 청구할 수 있는가?
출처: 2012년도 시행 제54회 사법시험 제2차시험 민법 제1문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 압류 후 성립한 유치권과 매수인 · 설문 3 (15점)
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
설문 3의 당사자건물 위에 압류와 변제기 도래를 순서대로 쌓아 보면 유치권이 압류 전에 성립했는지가 바로 보인다.
설문 3의 검토 대상D의 소유권 취득점유·소유의 배경
2
날짜의 계산
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2010. 4. 5.
甲·丙 도급계약 — 대금은 완공 건물 인도와 동시
공사 중
丙이 Y건물을 점유하며 공사 진행→ 점유는 압류 전부터 있었다 — 그러나 점유만으로 유치권이 성립하지는 않는다
2011. 2. 10.
D가 Y건물에 강제경매 신청
2011. 2. 15.
경매개시결정 기입등기 — 압류의 효력 발생 압류
2011. 3. 8.
건물공사 완료 — 공사대금채권 변제기 도래 · 유치권 성립 압류 후→ 변제기가 압류 뒤에 도래하였으므로 「압류 후 취득한 유치권」이다
2011. 7. 10.
D가 매각대금 납부 — 소유권 취득(제135조)
2011. 8. 16.
D 명의 소유권이전등기
그 후
丙은 대금을 받지 못한 채 계속 점유 — 사용은 하지 않음 설문 3
3
검토의 틀
일곱 칸압류 효력2011. 2. 15. 경매개시결정 기입등기
유치권 성립변제기 도래 2011. 3. 8. → 압류 후 성립
대항력압류 후 취득 → 매수인 D에게 대항 ✕ (2011다55214)
인도청구제213조 본문 ○ · 단서(점유할 권리) ✕ → 전부 인용
부당이득사용·수익 없음 → 실질적 이익 ✕ → 기각
불법행위대항 못하는 점유 + 고의·과실 + 손해 → 제750조 ○ 가능
기산점D의 소유권 취득일 2011. 7. 10.
「점유는 했지만 사용은 안 했다」는 사실이 부당이득을 막지만, 그것이 곧 「돈은 한 푼도 줄 필요가 없다」는 뜻은 아니다.
4
설문 3의 쟁점 구조
D는 丙에게 인도와 차임 상당 금원을 청구할 수 있는가 15점
쟁점 ①丙의 유치권은 언제 성립하였는가
전제 사실丙은 압류 전부터 Y건물을 점유하였다
전제 사실공사대금채권의 변제기는 완공일 2011. 3. 8.에 도래하였다
물음점유 개시 시점과 변제기 도래 시점 중 무엇이 기준인가→ 유치권은 변제기 도래로 비로소 성립한다(제320조)
쟁점 ②압류 후 성립한 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있는가
전제 사실경매개시결정 기입등기는 2011. 2. 15.이다
전제 사실D는 2011. 7. 10. 매각대금을 납부하였다
물음丙에게 제213조 단서의 「점유할 권리」가 있는가→ 압류의 처분금지효에 저촉되어 D에게 대항하지 못한다
쟁점 ③사용하지 않은 점유자에게 차임 상당 부당이득이 성립하는가
전제 사실丙은 계속 점유하였으나 사용하지는 않았다
전제 사실부당이득의 이득은 실질적 이익을 뜻한다
물음점유만으로 차임 상당액을 반환하여야 하는가→ 실질적 이익이 없으면 제741조의 반환의무는 없다
쟁점 ④그렇다면 손해배상은 어떠한가
전제 사실대항할 수 없는 유치권은 점유권원이 되지 않는다
전제 사실D는 소유자로서 사용·수익을 방해받고 있다
물음사용하지 않았다는 이유만으로 금원 청구를 모두 기각할 수 있는가→ 고의·과실과 손해가 인정되는 범위에서 제750조 책임이 남는다(2011다50165)
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
경매 신청(2. 10.)·기입등기(2. 15.)·완공(3. 8.)을 한 달 안에 몰아 두었다. 점유는 압류 전, 변제기는 압류 후라는 구조를 만들기 위한 배치다. 2011다55214의 사안 그대로다.
b
공사대금을 「완공 건물의 인도와 동시」에 지급하기로 하였다. 변제기가 완공일에 도래하도록 묶어 두어, 유치권 성립일을 2011. 3. 8.로 고정한다.
c
D를 경매 신청 채권자이자 매수인으로 겹쳐 놓았다. 압류채권자와 매수인이 같은 사람이어서 「매수인에게 대항할 수 없다」는 법리가 더 선명하게 드러난다.
d
매각대금 납부일(7. 10.)과 이전등기일(8. 16.)을 따로 적었다. 소유권 취득 시점은 대금 납부일(민사집행법 제135조)이라는 점을 확인시키는 장치다. 금원 청구의 기산점이 여기서 정해진다.
e
「계속 점유하였으나 사용하지는 않았다」고 못 박았다. 부당이득(실질적 이익)과 불법행위(위법한 점유로 인한 손해)를 갈라 쓰게 하려는 결정적 문장이다.
f
「건물인도 및 차임 상당의 금원」을 한 문장으로 물었다. 인도청구는 전부 인용, 금원 청구는 부당이득과 손해배상을 나누어 답하라는 요구다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 압류 후 성립한 유치권과 매수인 · 설문 3 (15점)
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕 - 설문 3. 리딩판례
점유는 압류 전이라도 변제기가 압류 후이면 대항하지 못한다는 2011년 판결과, 압류 후 유치권과 손해배상의 관계를 다룬 2013년 판결, 유치권자의 사용이익에 관한 2009년 판결입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ①·② · 성립 시점
점유가 먼저라도 변제기가 압류 후면 대항하지 못한다
수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
2011다55214
쟁점 ④ · 손해배상
대항 못하는 유치권과 불법행위책임은 별개다
유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
2011다50165
쟁점 ③ · 사용이익
사용을 했다면 차임 상당 이득을 반환한다
유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
2009다40684
계보
판례의 흐름
선고 순2009
2009다40684
사용한 경우 →
차임 상당 반환
차임 상당 반환
2011
2011다55214
변제기 압류 후 →
매수인에 대항 ✕
매수인에 대항 ✕
2013
2011다50165
압류 후 유치권 ·
손해배상은 별개
손해배상은 별개
쟁점 ①·②
유치권의 성립 시점과 압류의 처분금지효
민법 제320조 · 민사집행법 제83조 제4항 · 제92조 제1항리딩대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결[유치권부존재확인]
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
·유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
·증·개축 공사를 도급받은 수급인이 기입등기 전에 건물의 점유를 이전받았더라도 압류의 효력 발생 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
→丙의 점유는 압류(2011. 2. 15.) 전부터 있었지만 변제기는 완공일(2011. 3. 8.)에 도래하였으므로 유치권은 압류 후에 성립하였다.
→따라서 丙은 매수인 D에게 유치권으로 대항할 수 없고, 제213조 단서의 「점유할 권리」가 없어 인도청구는 전부 인용된다.
→이 사안은 이 판결의 사실관계와 거의 같다 — 답안에서 사건번호까지 적으면 좋다.
참조조문 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 · 참조판례 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
동지대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결[건물인도]
[1] 주식회사의 대표이사가 업무집행을 하면서 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 주식회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 의하여 제3자에게 손해배상책임을 부담하게 되고, 대표이사도 민법 제750조 또는 상법 제389조 제3항, 제210조에 의하여 주식회사와 연대하여 불법행위책임을 부담하게 된다. 따라서 주식회사의 대표이사가 업무집행과 관련하여 정당한 권한 없이 직원으로 하여금 타인의 부동산을 지배·관리하게 하는 등으로 소유자의 사용수익권을 침해하고 있는 경우, 부동산의 점유자는 회사일 뿐이고 대표이사 개인은 독자적인 점유자는 아니기 때문에 부동산에 대한 인도청구 등의 상대방은 될 수 없다고 하더라도, 고의 또는 과실로 부동산에 대한 불법적인 점유상태를 형성·유지한 위법행위로 인한 손해배상책임은 회사와 별도로 부담한다고 보아야 한다. 대표이사 개인이 부동산에 대한 점유자가 아니라는 것과 업무집행으로 인하여 회사의 불법점유 상태를 야기하는 등으로 직접 불법행위를 한 행위자로서 손해배상책임을 지는 것은 별개라고 보아야 하기 때문이다. [2] 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
·유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없다는 법리를 다시 확인하였다.
·정당한 권한 없이 타인의 부동산을 지배·관리하여 소유자의 사용수익권을 침해하는 경우, 점유자가 아니더라도 고의·과실로 불법적인 점유상태를 형성·유지한 위법행위로 인한 손해배상책임을 진다고 하였다.
→대항할 수 없는 유치권을 내세운 丙의 점유는 D에 대한 관계에서 적법한 점유가 아니다.
→따라서 사용하지 않아 부당이득이 없더라도, 고의·과실로 D의 사용·수익을 방해하여 손해를 입혔다면 제750조의 책임은 별도로 성립할 수 있다.
→「사용하지 않았으니 금원 청구는 전부 기각」이라고 쓰면 이 판결의 취지를 놓친 답안이 된다.
참조조문 [1] 상법 제210조, 제389조 제3항, 민법 제750조 / [2] 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 · 참조판례 [1] 대법원 1980. 1. 15. 선고 79다1230 판결, 대법원 2007. 5. 31. 선고 2005다55473 판결 / [2] 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결
쟁점 ③
점유만 한 유치권자와 차임 상당 부당이득 — 사용한 경우와의 대비
민법 제741조 · 제324조 제2항대비대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결[점유권확인]
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
·공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 하였다.
·유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 하였다.
→이 판결은 유치권자가 실제로 「사용」한 사안이다 — 그래서 차임 상당의 실질적 이익이 있고 반환의무가 생긴다.
→丙은 점유만 하고 사용하지 않았으므로 실질적 이익이 없어 제741조의 반환의무가 없다 — 사안을 구별하는 근거다.
→「점유 = 이득」이 아니라 「사용·수익 = 이득」이라는 점을 이 대비로 드러낸다.
참조조문 민법 제324조 · 참조판례 대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2005다59963 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민법 제741조부당이득의 내용 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
민법 제750조불법행위의 내용 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
민사집행법 제83조 ④경매개시결정의 효력 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 그 효력이 생긴다.
민사집행법 제92조 ①제3자와 압류의 효력 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
민사집행법 제135조소유권의 취득시기 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
제135조에 따라 D는 2011. 7. 10. 소유자가 되었으므로, 손해배상이 인정되더라도 그 기산점은 이전등기일(8. 16.)이 아니라 대금 납부일이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 22. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔사법시험 제54회(2012) 민법 제1문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이 글설문 3 (14-9)
경매개시결정 기입등기(압류) 후 공사 완료로 변제기가 도래하여 성립한 유치권의 매수인에 대한 대항 불가 및 유치권자의 점유와 부당이득(사용 없으면 부정)
리딩판례 2011다55214 외 2건
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