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甲이 근저당권 설정 후 Y1을 헐고 Y2를 짓다 — 토지는 乙에게 경락설문 1 — 지료 판결이 확정된 뒤 토지가 丙에게 넘어가다설문 2·3 공통 — Y2에 E의 근저당권과 戊의 전세권설문 2 — 戊의 전세권에 F가 저당권을 잡고 전세금을 추심하다설문 3 — 갱신 통지 없이 기간이 지나고, E의 경매로 己가 Y2를 사다문 제당사자 관계도날짜의 계산검토의 틀설문 3의 쟁점 구조쟁점 ①법정갱신된 전세권으로 己에게 대항할 수 있는가쟁점 ②필요비 500만 원으로 유치할 수 있는가쟁점 ③유익비 3,000만 원으로 유치할 수 있는가사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름압류 후 지출한 유익비에 기한 유치권과 매수인함께 볼 규정〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕같은 문제의 다른 설문 · 〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (12-32) · 설문 2 (13-10)
설문 1 (12-32) · 설문 2 (13-10)
문제 전체의 설문과 판례는 이 글 맨 아래 「문제 단위 보기」에 모았습니다.
기출 원문 · 전체본
〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕
토지와 건물이 따로 경매되면서 법정지상권·전세권저당권·유치권이 차례로 문제되는 세 개의 독립 설문입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 근저당권 설정 후 Y1을 헐고 Y2를 짓다 — 토지는 乙에게 경락
설문 1·2·3 공통○甲은 A로부터 X 토지와 지상 Y1 건물을 매수하여 각 소유권이전등기를 마쳤고, 2014. 6. 1. B로부터 2억 원을 차용하면서 같은 날 X 토지에 근저당권설정등기를 해 주었다.
○이후 甲은 Y1 건물을 철거하고 Y2 건물을 신축하여 2015. 4. 1. 보존등기를 마쳤다(규모는 Y1과 동일하고 종전처럼 X 토지 전부가 건물부지임).
○B의 2015. 8. 1. 담보권 실행 경매로 매수인 乙이 2016. 2. 1. 매각대금을 완납하고 2016. 2. 5. 이전등기를 마쳤다. 각 설문은 서로 독립적이다.
토지에만 근저당권이 있고, 그 뒤 건물이 헐리고 새로 지어졌습니다. 「구건물 기준」 법정지상권의 전형입니다.
추가사실
설문 1 — 지료 판결이 확정된 뒤 토지가 丙에게 넘어가다
설문 1○乙의 Y2 철거·X 토지 인도 요구에 甲은 법정지상권 주장으로 거절하였고, 지료 협의가 결렬되자 乙이 2016. 4. 1. 제기한 지료청구의 소에서 「甲은 乙에게 2016. 2. 1.부터 매월 200만 원의 지료를 지급하라」는 판결이 확정되었으나 甲은 전혀 지급하지 않았다.
○乙은 2017. 4. 3. X 토지를 丙에게 매도하고 다음 날 이전등기를 마쳐 주었다.
추가사실
설문 2·3 공통 — Y2에 E의 근저당권과 戊의 전세권
설문 2·3○甲은 2016. 3. 2. E로부터 1억 원을 차용하고 담보로 Y2 건물에 근저당권설정등기를 해 주었다.
○또 2016. 3. 31. 戊와 전세금 1억 원, 존속기간 2016. 4. 1.~2018. 3. 31.의 전세권설정계약을 체결하고, 2016. 4. 1. 전세금 수령·Y2 건물 인도·전세권설정등기를 마쳤다.
E의 근저당권(3. 2.)이 戊의 전세권(4. 1.)보다 한 달 앞섭니다 — 설문 3에서 전세권이 매각으로 소멸하는 이유입니다.
추가사실
설문 2 — 戊의 전세권에 F가 저당권을 잡고 전세금을 추심하다
설문 2○戊는 2017. 2. 1. F로부터 8,000만 원을 차용(변제기 2018. 1. 31.)하고 같은 날 F에게 위 전세권에 전세권저당권 설정등기를 해 주었다.
○F는 2018. 4. 9. 戊의 甲에 대한 전세금반환채권 1억 원의 압류·추심명령을 받아 2018. 4. 13. 甲에게 송달되었고, 2018. 4. 17. 甲을 상대로 추심금 청구의 소를 제기하였다.
○甲은 2017. 1. 5. 戊에게 변제기 2018. 1. 5.로 7,000만 원을 대여하였다며 상계를 주장하였고, 심리결과 대여사실이 확인되었다.
추가사실
설문 3 — 갱신 통지 없이 기간이 지나고, E의 경매로 己가 Y2를 사다
설문 3○甲은 2018. 3. 31.이 지나도록 戊에게 전세권 갱신에 관한 아무 통지도 하지 않았다.
○그러던 중 E가 2018. 5. 2. Y2 건물에 대한 담보권 실행 경매를 신청하여 2018. 5. 8. 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌고, 己가 매수하여 2018. 8. 10. 매각대금을 완납하고 같은 달 18. 이전등기를 마쳤다.
○한편 戊는 2017. 12. 1. 필요비 500만 원을 들여 Y2를 수선하였고, 2018. 7. 1. 유익비 3,000만 원을 들여 화장실·마루바닥을 개량하여 그 가치가 3,000만 원 증가하였다.
○己는 2018. 9. 1. 戊에 대하여 Y2 건물의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 戊는 필요비와 유익비의 지출을 이유로 유치권을 주장하였다.
필요비는 압류 전(2017. 12.), 유익비는 압류 후(2018. 7.)에 지출되었습니다. 둘의 운명이 서로 다른 이유로 갈립니다.
제2문의 1
문 제
배점 합계 50점1
15점토지 양수인의 지료연체를 이유로 한 지상권소멸청구
丙은 2018. 6. 1. 甲에 대하여 2016. 2. 1.부터 2년분이 넘는 지료의 미지급을 이유로 지상권이 소멸되었음을 주장하면서 Y2 건물의 철거 및 X 토지의 인도를 구하는 소를 제기하였다. 丙의 청구는 인용될 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 12 법정지상권에 12-32로 실려 있습니다.
2
3
검토 대상20점법정갱신된 전세권과 필요비·유익비 유치권
己의 청구는 인용될 수 있는가?
출처: 2018년 제3차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제2문의 1(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 법정갱신과 압류 후 유익비 유치권 · 설문 3 (20점)
〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2018. 9. 1. 제소Y2 건물 위에 근저당권·전세권·압류·비용 지출을 순서대로 쌓았다.
설문 3의 검토 대상己의 소유권 취득전세권·소유의 배경
2
날짜의 계산
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2016. 3. 2.
E의 Y2 근저당권 설정 — 선순위 말소기준
2016. 4. 1.
戊의 전세권 설정 — 후순위
2017. 12. 1.
戊가 필요비 500만 원 지출(수선)→ 제309조 — 전세권자의 수선의무 → 상환청구권 ✕
2018. 3. 31.
존속기간 만료 — 甲의 갱신 거절 통지 없음 → 법정갱신(제312조 ④) 법정갱신
2018. 5. 8.
E의 경매신청 → 경매개시결정 기입등기 — 압류 효력 압류
2018. 7. 1.
戊가 유익비 3,000만 원 지출 — 압류 후 압류 후→ 유치권이 압류 후에 성립 → 매수인에게 대항 ✕
2018. 8. 10.
己 매각대금 완납 — 후순위 전세권 소멸
2018. 9. 1.
己의 인도 소 제기 — 戊의 유치권 항변 설문 3
3
검토의 틀
일곱 칸법정갱신만료 전 6개월~1개월 통지 ✕ → 갱신 ○ · 등기 없이 대항(제312조 ④·제187조)
전세권의 운명E 근저당권(3. 2.) < 戊 전세권(4. 1.) → 매각으로 소멸(민집 제91조 ③)
필요비 500만 원제309조 수선의무 → 상환청구권 ✕ → 유치권 ✕
유익비 3,000만 원제310조 ① 상환청구권 ○(증가액 현존)
유익비 유치권성립 2018. 7. 1. > 압류 2018. 5. 8. → 己에게 대항 ✕ (2005다22688)
점유 권원전세권 ✕ · 유치권 ✕ → 제213조 단서 ✕
결 론己의 인도청구 전부 인용
법정갱신은 인정되지만 그것이 선순위 근저당권 실행을 막지는 못한다. 「갱신」과 「대항」은 별개의 판단이다.
4
설문 3의 쟁점 구조
己의 인도청구는 인용되는가 20점
쟁점 ①법정갱신된 전세권으로 己에게 대항할 수 있는가
전제 사실甲은 만료일까지 갱신 거절 통지를 하지 않았다 → 제312조 ④
전제 사실E의 근저당권(2016. 3. 2.)이 戊의 전세권(2016. 4. 1.)보다 선순위다
물음법정갱신이 매각으로 인한 소멸을 막는가→ 후순위 전세권은 대금 완납 시 소멸한다 — 갱신 여부와 무관하다
쟁점 ②필요비 500만 원으로 유치할 수 있는가
전제 사실전세권자는 제309조에 따라 현상 유지·통상 수선의무를 진다
물음필요비상환청구권이 발생하는가→ 발생하지 않으므로 유치권도 없다
쟁점 ③유익비 3,000만 원으로 유치할 수 있는가
전제 사실증가액이 현존하여 제310조 ①의 상환청구권은 인정된다
전제 사실지출일 2018. 7. 1.은 압류(2018. 5. 8.) 뒤다
물음매수인 己에게 대항할 수 있는가→ 압류 후 성립한 유치권은 매수인에게 대항하지 못한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
E의 근저당권(3. 2.)을 戊의 전세권(4. 1.)보다 한 달 앞에 두었다. 전세권을 후순위로 만들어 매각으로 소멸시키려는 배치다. 법정갱신 논점을 살려 두면서도 결론에는 영향이 없게 한다.
b
甲이 「아무 통지도 하지 않았다」고 적었다. 제312조 ④의 법정갱신을 인정하게 한 뒤, 그것이 매수인에 대한 대항력과 별개임을 쓰게 하는 장치다.
c
필요비를 「수선」으로, 유익비를 「화장실·마루바닥 개량」으로 구별하여 적었다. 제309조(수선의무)와 제310조(유익비)의 적용 대상을 나누어 쓰게 한다. 필요비는 청구권 자체가 없다.
d
유익비 지출일(7. 1.)을 경매개시결정 기입등기(5. 8.) 뒤로 잡았다. 설문의 핵심이다. 유익비상환청구권은 있어도 유치권으로 매수인에게 대항하지 못하게 만든다.
e
필요비 지출일(2017. 12. 1.)은 압류 전이다. 압류 전이라도 상환청구권 자체가 없으면 유치권이 없다는 점을 대비시킨다 — 두 비용이 서로 다른 이유로 탈락한다.
f
「가치가 3,000만 원 증가하였다」고 명시하였다. 제310조 ①의 「가액 증가 현존」 요건을 채워, 상환청구권의 존재와 유치권의 대항력을 분리해 쓰게 한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 법정갱신과 압류 후 유익비 유치권 · 설문 3 (20점)
〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕 - 설문 3. 리딩판례
압류 후 취득한 유치권의 대항력을 부정한 2005년 판결과 그 법리를 변제기 기준으로 확장한 2011년 판결입니다. 법정갱신과 전세권의 소멸은 조문(제312조 ④, 민사집행법 제91조 ③)으로 답합니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ③ · 압류 후 유치권
압류 후 취득한 유치권은 매수인에게 대항 불가
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
2005다22688
쟁점 ③ · 성립 시점
유치권은 변제기 도래로 비로소 성립한다
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
2011다55214
계보
판례의 흐름
선고 순2005
2005다22688
압류 후 유치권 →
대항 ✕
대항 ✕
2011
2011다55214
성립 시점 =
변제기 도래
변제기 도래
쟁점 ③
압류 후 지출한 유익비에 기한 유치권과 매수인
민법 제310조 · 제320조 · 민사집행법 제83조 제4항리딩대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결[건물명도등]
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
·경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권을 내세워 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
→戊의 유익비 유치권은 지출일인 2018. 7. 1.에 성립하였고, 이는 경매개시결정 기입등기(2018. 5. 8.) 뒤다.
→따라서 戊는 유치권으로 매수인 己에게 대항할 수 없고, 제213조 단서의 점유 권원이 없다.
→유치권 자체는 甲에 대한 관계에서 성립하므로, 「대항력」이 없는 것이지 「유치권」이 없는 것이 아니다 — 표현을 구별할 것.
참조조문 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항
동지대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결[유치권부존재확인]
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
·유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하며, 압류 전부터 점유하였더라도 압류 후에 채권을 취득하여 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없다고 하였다.
→戊는 2016. 4. 1.부터 Y2를 점유하였지만, 유익비상환청구권은 2018. 7. 1. 지출로 비로소 발생하였다.
→점유가 먼저라는 사정은 유치권 성립일을 앞당기지 못한다 — 성립일은 채권 발생·변제기 도래일이다.
→필요비(2017. 12. 1.)는 압류 전이지만 제309조 때문에 청구권 자체가 없어 처음부터 유치권이 문제되지 않는다.
참조조문 민법 제320조, 민사집행법 제83조 제4항, 제91조 제5항, 제92조 제1항 · 참조판례 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제309조전세권자의 유지, 수선의무 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
민법 제310조 ①전세권자의 상환청구권 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
민법 제312조 ④전세권의 존속기간 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민사집행법 제91조 ③인수주의와 잉여주의의 선택 등 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
민사집행법 제91조 ④인수주의와 잉여주의의 선택 등 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
민사집행법 제83조 ④경매개시결정의 효력 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 그 효력이 생긴다.
제312조 제4항의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이어서 등기 없이 대항할 수 있지만(제187조), 대항의 상대방은 어디까지나 「후순위자」다 — 선순위 근저당권자 E에게는 애초에 대항할 수 없다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 22. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔변호사모의 2018년 제3차 민사법 제2문의 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
저당권 설정 후 건물 재축과 법정지상권(구건물 기준 성립), 지료 판결 확정 후 2년분 연체로 인한 지상권소멸청구 - 토지양수인 전후 연체기간 통산 불가
전세권저당권의 실행(전세금반환채권 압류·추심)과 전세권설정자의 상계 대항 요건 - 저당권 설정 전 취득 채권으로서 변제기가 전세금반환채권 변제기보다 먼저 또는 동시에 도래할 것
리딩판례 2013다91672
이 글설문 3 (14-26)
건물전세권의 법정갱신(제312조 제4항, 등기 없이 대항)과 경매개시결정 기입등기 후 지출한 유익비에 기한 유치권의 매수인에 대한 대항 불가, 전세권자의 필요비상환청구 배제(제310조)
리딩판례 2005다22688 외 1건
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