1

2

3

❶ 6. 26.

제공 ✕ · 연기 합의

❷ 8. 11.

제공 ○ · 최고

조건부 해제

80다2381

성취

8. 8.

두 주장의 차이는 「해제 전에 乙이 이행제공을 하였는가」와 「그 뒤 계약을 살리는 합의가 있었는가」 두 칸으로 갈린다.

2013. 4. 17.

매매 — ❷ 잔금은 사무소에서 등기서류와 상환 · ❸ 기일 도과 시 최고 없이 자동해제 특약

2013. 6. 17.

2013. 6. 25.~26.

乙, 「자동해제되었다」 내용증명 발송·도달 — 甲의 한 달 연기 요청 거절 ❶

2013. 7. 1.

甲의 간청을 乙이 승낙 — 잔금기일 7. 17.로 연기 합의 연기 합의→ 자동해제 약정의 효력 상실 · 계약 존속(2019다216817)

2013. 7. 17.

乙, 등기서류 교부(이행제공) — 甲, 감액 요구 후 퇴장 → 이행지체 제공

2013. 7. 25.

乙, 「8. 7.까지 미지급 시 해제」 내용증명 — 정지조건부 해제 의사표시 + 최고 최고

2013. 8. 7.

2013. 8. 8.

정지조건 성취 → 계약 당연 해제 해제

2013. 8. 11.

乙, 해제 통고 발송·도달 — 확인적 의미(또는 해제권 행사) ❷

잔금 약정에 「등기서류와 상환」과 「최고 없이 자동해제」를 함께 넣었다. 실권약관이 있어도 동시이행관계는 남는다는 점을 시험한다. 「최고 없이」라는 문구가 「제공 없이」까지 뜻하지는 않는다.

6. 17. 乙의 출석을 「별다른 준비 없이」로 적었다. 등기서류를 준비하여 알리는 이행제공이 없었다는 뜻이다. 甲의 불출석만으로는 지체가 되지 않는다.

7. 1. 甲의 간청과 乙의 승낙을 넣었다. 자동해제가 가능한 상태였더라도 계약 유지를 전제로 한 연기 합의가 있으면 약정의 효력이 상실된다는 2019년 판결을 겨냥한 장치다.

7. 25. 최고문을 「8. 7.까지 미지급 시 해제한다」로 적었다. 최고와 정지조건부 해제 의사표시가 한 문서에 들어 있다. 조건부 해제의 유효성과 기간 도과 시 당연 해제라는 효과를 함께 쓰게 한다.

배점이 15점이다. ❶(제공 없음 + 연기 합의) 7점, ❷(제공 → 조건부 최고 → 성취) 8점으로 나누면 균형이 맞는다.

쟁점 ① · 발동

자동해제 특약도 이행제공이 있어야 발동

잔대금을 지급하지 못하면 자동해제된다는 약정이 있더라도 잔대금지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로, 매도인이 등기서류를 준비하여 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동해제된다.

91다32022 · 2022다255614

쟁점 ② · 연기

연기 합의로 자동해제 약정의 효력 상실

당사자들이 계약이 유효함을 전제로 논의를 계속하면서 이행을 촉구하거나 급부 일부를 수령하였다면 자동해제된 계약을 부활시키기로 하는 합의가 있었다고 보아야 하고, 이 경우 새로운 이행의 최고 없이 바로 해제권을 행사할 수 없다.

2019다216817

쟁점 ③ · 조건부

「기간 내 미이행 시 해제」 최고 = 정지조건부 해제

소정의 기일 내에 이행을 하지 아니하면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 이행청구는 그 이행청구와 동시에 기간 내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것으로 볼 것이다.

80다2381 · 96다35590

가. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다. 나. 위 “가”항과 같은 약정을 한 경우에 있어 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례. 다. 위 “나”항과 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 매수인의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 봄이 상당하고 새로운 잔대금지급기일은 매도인이 최고한 날짜로 연기되었다 할 것이며, 매수인이 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약은 실효된다고 볼 것이다.

참조조문 민법 제544조 · 참조판례 가. 대법원 1979.10.30. 선고 79다661 판결, 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결, 1992.7.24. 선고 91다15614 판결 / 다. 대법원 1963.3.7. 선고 62다684 판결(집11①민181), 1980.7.8. 선고 80다1077 판결, 1992.10.27. 선고 91다483 판결

쌍무계약을 체결하면서 어느 기한까지 일방이 채무를 이행하지 아니하면 자동적으로 계약이 해제된다고 약정한 경우, 어느 일방이 채무를 이행하지 않으면 이행최고나 해제의사표시 없이 계약이 자동으로 해제되는지 여부(적극) 및 이때 당사자들이 계약이 유효함을 전제로 논의를 계속하면서 해제의 효과를 주장하지 않은 채 계약의 이행을 촉구하거나 상대방이 별다른 이의 없이 급부 중 일부를 수령하였다면, 당사자들 사이에 자동해제된 계약을 부활시키기로 하는 합의가 있었다고 보아야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이 경우 상대방이 새로운 이행의 최고 없이 바로 해제권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

참조조문 민법 제543조 제1항, 제544조 · 참조판례 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김

[1] 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다. 다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다. [2] 甲 주식회사가 乙과 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 필요한 乙 소유의 토지를 매수하는 매매계약을 체결한 다음, 丙 지역주택조합과 위 공동주택 신축사업에 관한 권리, 의무를 포괄적으로 丙 조합에 양도하는 내용의 포괄양수도계약을 체결하였는데, 이후 丙 조합이 乙과 위 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 ‘丙 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우 계약금 전액이 乙에게 귀속되고 추후 협상’하기로 하는 특약을 하였으나, 丙 조합이 乙에게 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않았다가 나중에 乙에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액은 변제공탁한 사안에서, 위 특약은 丙 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 乙에게 계약금이 귀속되고 추후 협상하기로 한다는 내용이므로, 丙 조합의 채무불이행을 이유로 乙이 해제권을 행사할 수 있다는 해제권 유보조항으로서 乙과 丙 조합이 계약 내용에 관한 협의를 이어갈 수 있다는 약정을 추가한 것으로 볼 수 있는 점, 위 특약이 丙 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 乙이 자신의 반대의무를 이행 또는 이행제공하지 않고도 위 매매계약이 자동해제된다는 것으로 해석된다면, 위 매매계약에서 丙 조합의 잔금 지급의무와 乙의 소유권이전에 필요한 서류 교부 및 토지 인도의무가 동시이행관계에 있음을 명시적으로 규정하고 있는 것과 조화롭지 못한 점, 丙 조합이 잔금 지급기일로부터 약 5개월이 지난 시점에 乙에게 잔금 중 일부를 송금하였고, 乙을 피공탁자로 하여 나머지 잔금을 변제공탁하였는데도, 乙이 소 제기일까지 이에 대하여 이의를 제기하거나 위 매매계약의 효력을 부정하였다는 사정이 보이지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 丙 조합이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 乙의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 위 매매계약을 실효시키기 위하여 乙과 丙 조합이 위 특약을 두었다거나, 丙 조합이 위 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기 어려운데도, 이와 달리 본 원심판결에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제544조 / [2] 민법 제544조 · 참조판례 [1] 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결, 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결

가. 동시이행관계에 있는 의무자 일방이 상대방의 이행지체를 이유로 한 해제권을 취득하기 위하여는 그 이행청구에 표시된 이행기가 일정한 기간 내로 정하여진 경우라면 이행청구한 자가 원칙으로 그 기간 중 이행제공을 계속해야 하지만, 일정한 일시 등과 같이 기일로 정하여진 경우에는 그 기일에 이행제공이 있으면 족한 것이어서 상대방의 이행제공없이 위 기간이나 기일이 도과됨으로써 해제권이 발생한다. 나. 소정의 기일내에 이행을 하지 아니하면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 이행청구는 그 이행청구와 동시에 기간 또는 기일내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것으로 볼 것이다.

참조조문 민법 제543조,제544조 · 참조판례 대법원 1970.9.29. 선고 70다1508 판결

[1] 쌍무계약의 일방 당사자가 이행기에 한번 이행제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우, 신의성실의 원칙상 이행을 최고하는 일방 당사자로서는 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸되므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비가 되어 있으면 된다. [2] 부동산 매수인이 잔대금 지급기일에 잔대금의 이행제공을 하였음에도 매도인이 명도의무를 이행하지 못하여 이행지체에 빠진 경우, 매수인이 매도인에게 상당한 기간 내에 명도의무의 이행이 없을 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 함과 동시에 매도인으로서의 이행을 최고함에 있어서 현실로 이행제공하였던 잔대금으로 양도성예금증서를 구입하여 보관하고 있으면서 자신의 채무를 이행할 수 있는 준비를 하고 있었다면 이는 해제권 발생을 위한 적법한 최고라고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제544조/ [2] 민법 제544조 · 참조판례 [1][2] 대법원 1982. 6. 22. 선고 81다카1283, 1284 판결, 대법원 1996. 7. 30. 선고 96다17738 판결 /[1] 대법원 1987. 1. 20. 선고 85다카2197 판결, 대법원 1994. 10. 11. 선고 94다94565 판결