1

2

3

착수자

乙 본인

상대방

미착수

「일방」

본인 포함

해제

✕

세 설문이 같은 일정표 위에서 어느 칸을 바꾸었는지를 대조한 것이다. 결론은 담지 않았다.

2016. 5. 15.

X토지 매매 — 계약금 1억 원 지급 (개발계획 소문을 듣고 체결) 계약

2016. 6. 15.

乙이 약정대로 중도금 4억 원 지급 — 이행의 착수 착수

며칠 뒤

2016. 6. 30.

乙이 계약금 1억 원을 포기하고 해제한다는 의사표시 설문 2→ 甲은 이행에 전혀 착수하지 않은 상태

「甲은 이행에 전혀 착수하지 않았다」는 상태를 만들었다. 「일방」을 상대방으로만 읽으면 乙의 해제가 가능해 보이게 하는 장치다. 99다62074가 이 해석을 명시적으로 배척하였다.

乙이 「약정일인 6. 15.」에 중도금을 지급하였다. 설문 1과 달리 이행기 전 착수의 문제가 없다. 착수 자체는 다툼 없이 인정되므로 쟁점을 「본인의 착수」로 좁힌다.

해제의 동기를 「개발계획 무산」으로 두었다. 매수인의 동기 착오·사정변경에 가까운 사정이지만, 해약금 해제는 이유를 묻지 않는 대신 시기만 따진다. 동기는 결론에 영향이 없다는 점을 적는다.

「계약금을 포기하고」 해제한다고 하였다. 교부자의 해제 방식(포기)은 맞다. 문제는 방식이 아니라 시기라는 점에서 설문 1과 같은 구조다.

배점이 15점이다. 조문 해석(일방의 범위) 6점, 판례의 논거 5점, 사안 포섭·결론 4점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ① · 범위

「당사자의 일방」은 쌍방 중 어느 일방 — 본인 포함

제565조 제1항의 당사자의 일방은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하고 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 매도인이 이행에 전혀 착수한 바 없더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 착수한 이상 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 없다.

99다62074

쟁점 ② · 취지

착수 후 해제를 막는 이유 = 예측하지 못한 손해의 방지

당사자 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 필요한 비용을 지출하였을 것이고 계약이 이행될 것으로 기대하고 있으므로, 이 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제되면 예측하지 못한 손해를 입을 우려가 있어 이를 방지하려는 것이다.

2004다11599 · 2022다256624

민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.

참조조문 민법 제565조 제1항 · 참조판례 대법원 1970. 4. 28. 선고 70다105 판결(집18-1, 민365)

[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다. [2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.

참조조문 [1] 민법 제153조, 제468조, 제565조, / [2] 민법 제153조, 제468조, 제565조 · 참조판례 [1] 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결

[1] 매도인이 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하는데, 이때 ‘이행의 착수’는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 또한 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자 일방이 이미 이행에 착수한 경우 필요한 비용을 지출하였을 것임은 물론 계약이 이행될 것으로 기대하고 있다고 볼 수 있으므로, 이 단계에서 상대방이 계약을 해제함에 따라 입게 될 불측의 손해를 방지하려는 것으로, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다. [2] 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다. 이에 해당하는지 여부는 채무 내용, 이행기가 정하여진 목적, 이행기까지 기간의 장단 및 그에 관한 부수적인 약정의 존재와 내용, 채무 이행행위를 비롯하여 당사자들이 계약 이행과정에서 보인 행위의 태양, 이행기 전 이행행위가 통상적인 계약의 이행에 해당하기보다 상대방의 해제권의 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지, 채권자가 채무자의 이행의 착수에도 불구하고 계약을 해제하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 있는지 등 여러 가지 사정을 종합하여 구체적으로 판단해야 한다.

참조조문 [1] 민법 제468조, 제565조 / [2] 민법 제153조, 제565조 · 참조판례 [1] 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결