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甲이 乙에게 X토지를 10억 원에 매도하다위약금 약정 + 이행기 전 중도금 송금 + 매도인의 배액상환 해제중도금을 지급한 매수인이 계약금을 포기하고 해제계약금 1억 원 중 3,000만 원만 지급 — 실제 수령액의 배액 제공문 제당사자 관계도시간순 타임라인검토의 틀설문 3의 쟁점 구조쟁점 ①계약금계약이 성립하였는가쟁점 ②해제할 수 있다고 가정하면 기준 금액은쟁점 ③6,000만 원 제공의 효력사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름계약금계약의 요물성과 해제권의 발생일부 지급 시 해약금의 기준 금액함께 볼 규정〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕같은 문제의 다른 설문 · 〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (6-3) · 설문 2 (6-4)
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문제 전체의 설문과 판례는 이 글 맨 아래 「문제 단위 보기」에 모았습니다.
기출 원문 · 전체본
〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕
같은 X토지 매매를 세 가지로 변주하여 해약금 해제(제565조)의 시기적 한계를 묻습니다. 이행기 전의 중도금 송금, 스스로 이행에 착수한 매수인의 계약금 포기, 계약금 일부만 지급된 상태의 배액상환이 각 설문의 축입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 X토지를 10억 원에 매도하다
설문 1·2·3 공통○甲은 2016. 5. 15. 乙에게 자기 소유 X토지를 10억 원에 매도하였다.
○계약금 1억 원은 계약 당일, 중도금 4억 원은 2016. 6. 15., 잔금 5억 원은 2016. 7. 15. 이전등기서류 교부와 동시에 지급받기로 하고 당일 계약금 1억 원을 수령하였다.
○이와 같은 사실관계를 기초로 아래 각 문항에 답하시오. (각 문항은 상호관련성이 없고, 공휴일 여부는 고려하지 말 것)
계약금 1억 원 → 중도금 4억 원(6. 15.) → 잔금 5억 원(7. 15.)이라는 일정표가 세 설문의 공통 좌표입니다. 각 설문은 이 일정의 어느 지점에서 누가 무엇을 했는지를 바꿉니다.
설문 1 관련
위약금 약정 + 이행기 전 중도금 송금 + 매도인의 배액상환 해제
설문 1○甲은 계약 당일 계약금을 수령하면서 ‘매도인이 위약하면 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 위약하면 매도인이 계약금을 몰수한다.’는 약정도 하였다.
○甲이 2016. 5.말경 주변 개발계획 발표로 X토지 가격이 상승하자 대금 인상을 요청하였으나, 乙은 이를 거절하고 바로 2016. 6. 7. 중도금 4억 원을 송금하였다.
○이에 甲은 2016. 6. 10. 乙에게 계약금 배액인 2억 원을 제공하면서 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.
「위약금 약정」이 해약금 배제 특약인지, 「6. 7. 송금」(이행기 6. 15. 전)이 적법한 이행착수인지, 그 뒤의 「6. 10. 배액 제공」이 효력이 있는지가 차례로 이어집니다.
설문 2 관련
중도금을 지급한 매수인이 계약금을 포기하고 해제
설문 2○乙은 2016. 6. 15. 중도금 4억 원을 지급하였다.
○乙은 개발계획 발표 소문을 듣고 계약을 체결하였는데, 중도금 지급 며칠 후 개발계획 무산 소식을 듣고 2016. 6. 30. 甲에게 계약금을 포기하고 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.
이행에 착수한 쪽은 乙 자신이고 甲은 아무것도 하지 않았습니다. 제565조의 「당사자의 일방」에 해제권자 본인이 포함되는지를 묻는 장치입니다.
설문 3 관련
계약금 1억 원 중 3,000만 원만 지급 — 실제 수령액의 배액 제공
설문 3○(위 기본사안과 달리) 乙은 계약 당일 계약금 1억 원 중 3,000만 원만 지급하고 나머지는 2016. 5. 20.까지 송금하기로 하였으나, 자금사정이 악화되어 이를 지급하지 못하였다.
○甲은 A로부터 X토지를 12억 원에 매수하겠다는 제의를 받자 2016. 6. 10. 乙에게 3,000만 원의 배액인 6,000만 원을 제공하면서 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.
약정 계약금 1억 원 · 실제 교부 3,000만 원 · 제공액 6,000만 원. 세 숫자의 관계가 설문 3의 전부입니다.
문 2
문 제
배점 합계 50점1
20점이행기 전 중도금 송금과 배액상환 해제
이 경우 위 매매계약이 해제되었는지 여부와 그 이유에 관하여 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 6 해약금에 기한 해제에 6-3으로 실려 있습니다.
2
15점스스로 이행에 착수한 매수인의 계약금 포기 해제
이 경우 위 매매계약이 해제되었는지 여부와 그 이유에 관하여 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 6 해약금에 기한 해제에 6-4로 실려 있습니다.
3
검토 대상15점계약금 일부 지급과 해약금 해제
이 경우 위 매매계약이 해제되었는지 여부와 그 이유에 관하여 서술하시오.
출처: 제23회 법무사 제2차시험(2017) 민법 문 2(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 계약금 일부 지급과 해약금 해제 · 설문 3 (15점)
〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2016. 6. 10. 해제 통고사실관계의 네 숫자를 한 표에 놓으면 甲이 제공한 금액이 어느 기준에도 못 미친다는 점이 보인다.
항목금액비고
약정 계약금1억 원계약 당일 지급 약정
실제 교부3,000만 원나머지 7,000만 원은 5. 20.까지 송금 약정 → 미지급
甲의 제공액6,000만 원실제 교부액의 배액
A의 제의12억 원매매대금 10억 원보다 2억 원 높음
숫자는 사실관계에 주어진 것만 적었다. 「해제가 가능하다면 얼마를 상환하여야 하는가」는 아래 검토의 틀에서 다룬다.
해제권의 발생 여부설문 3의 검토 대상가정적 검토
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2016. 5. 15.
X토지 매매 — 계약금 1억 원 중 3,000만 원만 지급, 나머지는 5. 20.까지 송금 약정 일부 교부
2016. 5. 20.
乙의 자금사정 악화로 나머지 7,000만 원 미지급 미이행
그 뒤
A가 甲에게 X토지를 12억 원에 매수하겠다고 제의
2016. 6. 10.
甲이 3,000만 원의 배액 6,000만 원을 제공하며 해제 통고 설문 3
3
검토의 틀
여섯 칸계약금계약의 성질요물계약 — 금전 등의 교부가 있어야 성립 · 주계약(매매)에 부수된 종된 계약
일부 교부의 효과계약금계약 미성립 → 제565조 ①의 해약금 해제권 자체가 발생 ✕(2007다73611)
가정적 해제의 기준설령 해제할 수 있더라도 해약금 기준 = 약정 계약금 1억 원(2014다231378)
필요한 상환액약정 계약금의 배액 = 2억 원
甲의 제공액6,000만 원(실제 교부 3,000만 원 × 2) → 어느 법리에 의하더라도 부족
결론의 구조① 해제권 없음 → ② 있더라도 기준 미달 → 해제 통지 무효
두 겹의 논거를 순서대로 쓴다. 첫째 논거(미성립)만으로 결론이 나지만, 둘째 논거(기준 금액)는 「일부 지급 시 해제 가능」이라는 반론까지 봉쇄한다.
4
설문 3의 쟁점 구조
계약금 일부만 받은 甲이 그 배액을 제공하고 해제할 수 있는가 15점
쟁점 ①계약금계약이 성립하였는가
전제 사실계약금계약은 요물계약이다 — 교부가 있어야 성립한다
전제 사실약정 계약금 1억 원 중 3,000만 원만 교부되고 나머지는 지급되지 않았다
물음제565조 ①의 해제권은→ 계약금계약이 성립하지 않아 발생하지 않는다(2007다73611)
쟁점 ②해제할 수 있다고 가정하면 기준 금액은
전제 사실해약금의 기준은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이다
전제 사실실제 교부액 기준을 허용하면 소액 교부로 언제든 계약을 파기할 수 있어 구속력이 무너진다
물음甲이 상환하여야 할 금액은→ 약정 계약금의 배액 2억 원(2014다231378)
쟁점 ③6,000만 원 제공의 효력
전제 사실甲은 실제 수령한 3,000만 원의 배액 6,000만 원을 제공하였다
전제 사실이는 해제권이 없다는 점에서도, 기준 금액에 미달한다는 점에서도 부적법하다
물음계약은→ 해제되지 않고 존속한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
계약금 중 「3,000만 원만」 지급하고 나머지를 「5. 20.까지 송금」하기로 하였다. 계약금계약의 요물성을 묻는 설계다. 약정만 있고 전액 교부가 없으면 계약금계약이 성립하지 않는다는 2007다73611을 적는다.
b
甲이 「3,000만 원의 배액인 6,000만 원」을 제공하였다. 실제 교부액 기준을 유도하는 장치다. 2014다231378이 약정 계약금 기준을 택한 이유(당사자 의사·구속력)까지 적어야 한다.
c
「A로부터 12억 원 제의」를 받았다는 동기를 넣었다. 해약금 해제는 동기를 묻지 않으므로 결론과 무관하다. 다만 매도인이 유리한 조건을 위해 소액 상환으로 빠져나가려는 전형적 상황임을 보여 준다.
d
설문 1·2와 달리 「기본사안과 달리」라고 하여 계약금 수령 사실 자체를 바꾸었다. 전체본 기초사실의 「당일 계약금 1억 원을 수령」이 설문 3에는 적용되지 않는다는 점을 놓치지 않아야 한다.
e
배점이 15점이다. 요물성·미성립 6점, 기준 금액(약정 계약금) 6점, 결론 3점으로 나누면 두 판례가 고르게 들어간다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 계약금 일부 지급과 해약금 해제 · 설문 3 (15점)
〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕 - 설문 3. 리딩판례
계약금계약의 요물성을 밝힌 2008년 판결과 해약금의 기준이 「약정 계약금」임을 밝힌 2015년 판결이 설문 3의 두 겹 논거입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고(2007다73611은 판결요지가 없어 판시사항), 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 성립
계약금계약은 요물계약 — 지급 약정만으로는 해제권 ✕
계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하므로, 계약금 지급을 약정만 한 단계에서는 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하지 않는다.
2007다73611
쟁점 ② · 기준
해약금의 기준은 약정 계약금
계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이므로, 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 해제할 수 없다.
2014다231378
계보
판례의 흐름
선고 순1992
91다2151
배액의 제공으로 족 ·
공탁 불요
공탁 불요
2008
2007다73611
계약금계약의
요물성
요물성
2015
2014다231378
기준 = 약정 계약금
쟁점 ①
계약금계약의 요물성과 해제권의 발생
민법 제565조 ①리딩대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결[손해배상(기)]
[1] 계약금계약의 요건 및 계약금 지급약정만 한 단계에서민법 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지 여부(소극) [2] 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 당사자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 경우의 법률관계 [3] 부동산 중개업자가 중개의뢰인 및 거래 상대방에 대하여 부담하는 주의의무의 내용 [4] 부동산 소유자의 인척으로부터 중개를 의뢰받고 적법한 대리권 유무를 조사·확인하지 않은 채 중개행위를 한 부동산중개업자의 부동산 매수인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례
·계약금계약의 요건과, 계약금 지급약정만 한 단계에서 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지(소극)가 판시사항 [1]이고, 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 당사자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 경우의 법률관계가 판시사항 [2]다(법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮겼다).
·판시사항 [3]·[4]는 부동산중개업자의 주의의무에 관한 부분으로 이 설문과 무관하다.
→약정 계약금 1억 원 중 3,000만 원만 교부되고 7,000만 원이 미지급이므로, 요물계약인 계약금계약은 성립하지 않았고 甲에게는 제565조 ①의 해제권이 없다.
→계약금 잔금이 지급되지 않은 경우 甲이 취할 길은 해약금 해제가 아니라 계약금 지급약정 위반을 이유로 한 제544조의 해제 등이라는 점(판시사항 [2]의 취지)을 한 줄 덧붙일 수 있다.
참조조문 [1]민법 제565조 제1항 / [2]민법 제565조 제1항,제544조 / [3]공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조 / [4]민법 제2조,제750조,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조,제30조 · 법제처 수록문에 판결요지가 없어 판시사항을 옮김
쟁점 ②·③
일부 지급 시 해약금의 기준 금액
민법 제565조 ①리딩대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결[손해배상(기)]
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.
·「실제 교부받은 계약금」의 배액만을 상환하여 해제할 수 있다면 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하고, 교부받은 금원이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되어 부당하므로, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라고 하였다.
·따라서 매도인이 계약금의 일부로 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 하였다.
→설령 甲에게 해제권이 있다고 가정하더라도 상환하여야 할 금액은 약정 계약금 1억 원의 배액인 2억 원이다.
→실제 수령액의 배액 6,000만 원만 제공한 6. 10.의 해제 통고는 어느 법리에 따르더라도 부적법하여 효력이 없고, 매매계약은 존속한다.
참조조문 민법 제565조 제1항
참고대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결[소유권이전등기]
가. 매매당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 민법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질 뿐 아니라 민법 제565조 소정의 해약금의 성질도 가진 것으로 볼 것이다. 나. 매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다.
·매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해제하려면 해제 의사표시 외에 계약금 배액의 이행 제공이 있으면 족하고, 상대방이 수령하지 않는다고 하여 공탁하여야 유효한 것은 아니라고 하였다(요지 나.).
→「제공」이라는 방식은 적법하나 「6,000만 원」이라는 액수가 부족하다는 점에서, 설문 3의 문제는 방식이 아니라 금액이다.
→같은 판결의 요지 가.(위약금 약정과 해약금의 병존)는 설문 1에서 다루었다.
참조조문 가.나. 민법 제565조 / 가. 민법 제398조 제1항 · 참조판례 가. 대법원 1971.5.24. 선고 71다473 판결, 1979.4.24. 선고 79다217 판결, 1987.2.24. 선고 86누438 판결 / 나. 대법원 1951.7.3. 선고 4283민상37 판결, 1981.10.27. 선고 80다2784 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제565조 ①해약금 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
민법 제544조이행지체와 해제 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제565조 ①의 「교부한 때」가 요물성의 문언상 근거다. 교부가 없으면 해약금 해제의 문이 열리지 않고, 열린다 해도 「그 배액」은 약정 계약금의 배액이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법무사 제23회(2017) 민법 문 2〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
이 글설문 3 (6-9)
계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준금액(약정 계약금)과 실제 교부받은 금액 배액 상환에 의한 해제의 불가
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