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甲이 乙에게 A주택을 8억 원에 매도하고, 임차인 丙을 퇴거시켜 인도하기로 하다甲의 채권자 X가 대위소송 또는 가압류를 한 뒤, 甲·乙이 매매를 합의해제하다시가가 급등하자 乙이 소를 제기하고, 甲이 배액 상환 해제를 통지하다갱신거절 통지를 받은 丙이 친구 B에게 점유를 넘긴 채 인도소송에서 세 가지를 주장하다문 제당사자 관계도시간순 타임라인검토의 틀설문 3의 쟁점 구조쟁점 ①이행의 소에서 피고적격쟁점 ②간접점유자에 대한 임대차 종료 인도청구쟁점 ③묵시적 갱신의 성립과 배제사실관계에 심어 둔 장치쟁점별 핵심 법리판례의 흐름간접점유자인 임차인에 대한 인도청구주택임대차보호법상 묵시적 갱신과 그 배제함께 볼 규정〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕같은 문제의 다른 설문 · 〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (9-10) · 설문 2 (6-2)
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기출 원문 · 전체본
〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕
A주택 매매 하나에 세 갈래 설문이 걸려 있습니다. 설문 1은 대위 통지·가압류 뒤의 합의해제로 채권자에게 대항할 수 있는가, 설문 2는 매도인의 해제 통지 뒤 매수인의 이행기 전 공탁이 이행의 착수인가, 설문 3은 간접점유 임차인에 대한 인도청구와 묵시적 갱신을 묻습니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
甲이 乙에게 A주택을 8억 원에 매도하고, 임차인 丙을 퇴거시켜 인도하기로 하다
설문 1·2·3 공통○甲은 2014. 9. 25. 乙에게 자기 소유 A 주택을 8억 원에 매도하였다 (계약금 8,000만 원 당일, 중도금 4억 2,000만 원 2014. 10. 25., 잔금 3억 원 2014. 11. 25., 인도·이전등기는 잔대금과 동시이행).
○乙의 채무불이행 시 계약금을 몰취하고, 甲의 채무불이행 시 배액을 상환하기로 약정하였다. 乙은 당일 계약금을 지급하였다.
○A 주택은 임차인 丙이 점유·사용 중이었고(보증금 3억 원, 기간 2012. 9. 30.~2014. 9. 30.), 甲은 丙을 퇴거시킨 후 인도하기로 약정하였다. 丙의 차임은 월 200만 원이고, 丙은 2012. 10. 2. 주민등록을 마쳤다.
대금 일정(계약금 8,000만 → 중도금 10. 25. → 잔금 11. 25.)은 설문 1·2의 좌표이고, 임대차 만료일 2014. 9. 30.은 설문 3의 좌표입니다.
추가사실
甲의 채권자 X가 대위소송 또는 가압류를 한 뒤, 甲·乙이 매매를 합의해제하다
설문 1○乙이 중도금을 지급하지 않은 채 잔금기일이 도과한 후, 무자력 甲에 대하여 대여금채권(원금 5억 원, 이자 연 12%, 변제기 2014. 7. 7.)을 가진 채권자 X가 2014. 12. 1. ❶ 甲을 대위하여 乙에게 매매잔대금청구 소송을 제기하고 그 사실을 甲에게 통지하거나, ❷ 위 채권을 피보전권리로 甲의 乙에 대한 잔대금채권을 가압류하였다.
○그 후 甲·乙이 공법상 규제사항의 사후 변경을 이유로 매매계약을 합의해제한 경우, 乙이 X에게 합의해제로써 대항할 수 있는지 ❶·❷를 비교하여 설명하시오.
같은 채권(잔대금)에 ❶ 대위권 행사·통지와 ❷ 가압류라는 두 가지 「손」이 뻗은 뒤의 합의해제입니다. 「공법상 규제사항의 사후 변경」이라는 해제 사유가 ❷의 「합리적 이유」가 됩니다.
추가사실
시가가 급등하자 乙이 소를 제기하고, 甲이 배액 상환 해제를 통지하다
설문 2○계약 직후인 2014. 9. 27. A 주택 소재 D시에 혁신형 산업단지 유치가 유력하다는 보도로 A 주택 시가가 10억 원으로 급등하자 乙은 반드시 취득할 생각으로 2014. 10. 5. 이전등기청구의 소를 제기하였고,
○甲은 2014. 10. 15. 계약금 배액 1억 6,000만 원을 같은 달 20일까지 수령하라고 통지하며 해제 의사표시를 하였다(10. 17. 도달).
○乙은 10. 20. 중도금 4억 2,000만 원을 제공하였다가 甲의 수령거절로 당일 변제공탁하였고, 甲도 같은 날 배액을 제공하고 乙의 수령거절로 다음 날 변제공탁하였다.
乙의 「소 제기」와 「중도금 공탁」이 이행의 착수인지, 甲의 「해제 의사표시 + 수령 최고」가 매도인을 위한 기한의 이익을 만드는지, 「배액 제공」만으로 해제가 되는지가 차례로 갈립니다.
추가사실
갱신거절 통지를 받은 丙이 친구 B에게 점유를 넘긴 채 인도소송에서 세 가지를 주장하다
설문 3○甲은 2014. 8. 25. 丙에게 임대차 갱신거절의 내용증명을 발송하여 8. 28. 도달하였는데, 丙은 근무지 이전으로 2014. 1. 11. 친구 B에게 당분간 거주하도록 점유를 이전하여 현재 스스로 점유하지 않고 있다.
○甲이 2014. 10. 5. 丙을 상대로 제기한 A 주택 인도청구 소송에서 丙은 ❶ 현재 B가 점유하므로 피고적격 흠결로 각하되어야 하고, ❷ 실제 점유하지 않는 자를 상대로 한 청구여서 이유 없으며, ❸ 임대차는 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신되었다고 주장한다.
갱신거절 통지의 도달일(8. 28.)이 만료(9. 30.) 「1개월 전」 안에 있는지, 무단 점유 이전이 「의무의 현저한 위반」인지, 그리고 이행의 소에서 피고적격을 누가 정하는지가 세 주장의 답입니다.
문 2
문 제
배점 합계 50점1
15점대위 통지·가압류 후 합의해제의 대항력
그 후 甲·乙이 공법상 규제사항의 사후 변경을 이유로 매매계약을 합의해제한 경우, 乙이 X에게 합의해제로써 대항할 수 있는지 ❶·❷를 비교하여 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 9 채권자대위권에 9-10으로 실려 있습니다.
2
20점해약금 해제와 이행기 전 공탁
甲의 계약해제가 인정될 수 있는지 논하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 6 해약금에 기한 해제에 6-2로 실려 있습니다.
3
검토 대상15점간접점유 임차인 인도청구 · 묵시적 갱신
丙의 각 주장의 당부와 甲의 소송결과를 논하시오.
출처: 제34회 법원행정고등고시(2016) 민법 문 2(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 간접점유 임차인 인도청구와 묵시적 갱신 · 설문 3 (15점)
〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2014. 10. 5. 소 제기점유의 흐름과 임대차의 경과를 두 줄로 놓고, 丙의 세 주장을 표로 나누면 소송요건과 본안이 갈라진다.
丙의 주장근거로 든 사실판단의 축
❶ 피고적격 흠결 → 각하현재 B가 점유이행의 소의 피고적격은 원고의 주장으로 정해짐
❷ 미점유자 상대 청구 → 기각丙은 스스로 점유하지 않음간접점유자도 계약상 반환의무자(81다187)
❸ 묵시적 갱신 → 기각임대차 만료 뒤에도 존속8. 28. 도달 = 만료 1개월 전 안 · 무단전대 = 의무 현저 위반(주임법 제6조 ①③)
세 주장은 「소송요건 → 본안(청구권의 상대방) → 본안(임대차의 존속)」의 순서로 배열되어 있다.
점유 이전설문 3의 검토 대상직접점유자의 지위목적물
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2012. 9. 30.
甲·丙 A주택 임대차 — 보증금 3억 · 월 200만 · 2014. 9. 30.까지
2012. 10. 2.
丙, 주민등록 — 대항력
2014. 1. 11.
丙, 근무지 이전으로 친구 B에게 「당분간 거주」 점유 이전 — 甲의 동의 없음 무단전대→ 丙은 간접점유자 · 임차인 의무의 현저한 위반
2014. 8. 25.~28.
甲, 갱신거절 내용증명 발송 → 8. 28. 도달 갱신거절→ 만료(9. 30.) 6개월 전 ~ 1개월 전 기간 안(구 주임법 제6조 ①)
2014. 9. 30.
임대차 기간 만료 — 묵시적 갱신 ✕
2014. 10. 5.
甲, 丙을 상대로 A주택 인도청구의 소 — 丙의 ❶·❷·❸ 주장 설문 3
3
검토의 틀
다섯 칸❶ 피고적격이행의 소 → 원고가 이행의무자로 주장한 자에게 피고적격 → 직접점유 여부는 본안 문제 → 각하 ✕
❷ 청구의 상대방임대차 종료에 기한 계약상 반환청구 → 간접점유자인 임차인도 상대방 ○ (81다187) → 기각 ✕
❸ 갱신거절의 시기만료 6개월 전 ~ 1개월 전(구 주임법 제6조 ①) → 8. 28. 도달은 8. 30. 이전 → 적법
❸ 배제 사유임차인의 의무를 현저히 위반 → 묵시적 갱신 ✕ (제6조 ③) → 무단 점유 이전이 이에 해당
결론丙의 세 주장 모두 배척 → 甲의 인도청구 전부 인용
❶은 소송요건, ❷·❸은 본안이다. 층을 나누어 쓰되 ❸은 「시기」와 「배제 사유」 두 근거를 모두 적는다.
4
설문 3의 쟁점 구조
丙의 ❶·❷·❸ 주장은 타당한가, 甲의 소송 결과는 15점
쟁점 ①이행의 소에서 피고적격
전제 사실甲은 임차인 丙을 인도의무자로 지목하여 소를 제기하였다
전제 사실丙은 현재 직접점유하지 않는다
물음각하 사유인가→ 이행의 소의 피고적격은 원고의 주장으로 정해지고, 점유 여부는 본안의 문제다 → ❶ 부당
쟁점 ②간접점유자에 대한 임대차 종료 인도청구
전제 사실丙은 B에게 점유를 넘겼지만 간접점유자이자 계약상 반환의무자다
전제 사실청구의 근거는 임대차 종료에 따른 계약상 반환청구권이다
물음직접점유자만 상대해야 하는가→ 간접점유자를 상대로도 인도를 청구할 수 있다(81다187) → ❷ 부당
쟁점 ③묵시적 갱신의 성립과 배제
전제 사실갱신거절 통지가 만료(9. 30.) 1개월 전 안인 8. 28. 도달하였다
전제 사실丙의 무단 점유 이전은 임차인 의무의 현저한 위반이다(제6조 ③)
물음묵시적 갱신이 되었는가→ 적법한 갱신거절이 있었고 배제 사유도 있어 갱신 ✕ → ❸ 부당 → 청구 인용
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
丙이 「스스로 점유하지 않고」 B가 거주한다고 적었다. 직접점유자와 간접점유자를 갈라 놓고, 인도청구의 상대방이 누구인지(❷)와 그것이 소송요건인지(❶)를 함께 묻는 장치다.
b
❶을 「각하」, ❷를 「이유 없음」으로 나누어 주장하게 하였다. 같은 사실(丙의 미점유)을 소송요건과 본안에서 각각 어떻게 다루는지 구분하라는 뜻이다.
c
갱신거절 통지의 도달일을 「8. 28.」, 만료일을 「9. 30.」로 두었다. 구 주임법의 「1개월 전까지」 기한(8. 30.)을 이틀 앞서 도달하였다. 발송일이 아니라 도달일로 계산하는지도 확인하게 한다.
d
점유 이전을 「근무지 이전으로 친구에게 당분간」이라고 적었다. 선의의 사정이 있어도 임대인 동의 없는 점유 이전은 의무의 현저한 위반이라는 점, 곧 제6조 ③의 배제 사유를 묻는다.
e
배점이 15점이다. ❶ 4점, ❷ 5점, ❸ 6점(시기 + 배제 사유)으로 배분하고 마지막에 소송 결과(전부 인용)를 한 줄 적는다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 간접점유 임차인 인도청구와 묵시적 갱신 · 설문 3 (15점)
〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕 - 설문 3. 리딩판례
간접점유자를 상대로도 인도를 청구할 수 있다는 1983년 판결이 ❷의 근거이고, ❶(이행의 소의 피고적격)과 ❸(주택임대차보호법상 묵시적 갱신)은 확립된 민사소송 법리와 조문으로 답합니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
❷ · 상대방
간접점유자를 상대로 인도 청구 ○
불법점유를 이유로 한 건물명도청구를 하려면 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 할 것이나 그렇지 않는 경우에는 간접점유자를 상대로 명도를 청구할 수 있다.
81다187
❶ · 피고적격
이행의 소의 피고적격은 원고의 주장으로 정해진다
이행의 소에서는 원고가 이행의무자라고 주장한 자에게 피고적격이 있고, 그 자가 실제로 의무자인지는 본안에서 판단한다. 현재 직접점유하지 않는다는 사정은 각하 사유가 아니라 청구의 당부 문제다.
민사소송 일반 법리
❸ · 갱신
만료 1개월 전까지의 갱신거절 · 의무 현저 위반이면 갱신 ✕
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 아니한 경우 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보나, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 적용하지 아니한다(구 주택임대차보호법 제6조 ①③).
주택임대차보호법 제6조
계보
판례의 흐름
선고 순1983
81다187
간접점유자 상대
명도 청구 ○
명도 청구 ○
❷
간접점유자인 임차인에 대한 인도청구
민법 제654조 · 제615조 · 제194조❶ 이행의 소의 피고적격에 관하여 해설은 특정 판결을 인용하지 않는다. 「이행의 소에서는 원고가 의무자로 주장한 자가 피고적격을 가지고, 실제 의무자인지는 본안에서 판단한다」는 것은 민사소송법의 확립된 법리이므로 조문·법리로 서술한다. 법제처 판례 DB에서 정면 판결을 옮기지 못하여 카드는 두지 않았다.
리딩대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결[토지인도등]
가. 불법점유를 이유로 한 건물명도청구를 하려면 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 할 것이나 그렇지 않는 경우에는 간접점유자를 상대로 명도를 청구할 수 있다. 나. 토지임대차계약을 체결함에 있어서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설인 가건물 등을 임차인의 비용으로 설치, 건축하여 정구장을 운영하되 임대차가 종료되었을 때에는 주위시설물 및 가건물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 임차인이 유익비 상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 볼 것이다.
·불법점유를 이유로 한 건물명도청구는 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 하지만, 그렇지 않은 경우에는 간접점유자를 상대로 명도를 청구할 수 있다고 하였다(가).
·토지임대차에서 임차인이 시설물을 임대인에게 증여하기로 약정하였다면 유익비상환청구를 하지 않기로 한 약정으로 본다고도 하였다(나).
→甲의 청구는 불법점유가 아니라 임대차 종료에 기한 계약상 반환청구이므로, 계약 당사자이자 간접점유자인 丙이 당연히 그 상대방이 된다.
→판결은 소유권에 기한 청구에서도 간접점유자를 상대로 할 수 있다고 하였으니, 계약상 청구에서는 더욱 그렇다.
→丙의 ❷ 주장(실제 점유하지 않으므로 이유 없음)은 부당하고, 丙은 B로부터 점유를 회수하여 甲에게 인도할 의무를 진다.
참조조문 가.민법 제194조,제213조 / 나.제626조 제2항 · 참조판례 가.대법원 1970.9.29 선고 70다1508 판결
❸
주택임대차보호법상 묵시적 갱신과 그 배제
주택임대차보호법 제6조 ①③해설이 인용하는 판결이 없어 조문으로 처리한다. 사안(2014년)에는 2020. 6. 9. 개정 전 주택임대차보호법 제6조 ①(「6개월 전부터 1개월 전까지」)이 적용되고, 현행법의 「2개월 전까지」는 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 갱신거절 통지는 도달일(8. 28.)을 기준으로 하며, 만료일 9. 30.의 1개월 전인 8. 30. 이전이므로 적법하다. 丙이 임대인의 동의 없이 B에게 점유를 이전한 것은 제6조 ③의 「임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우」에 해당하여 묵시적 갱신이 배제된다.
조문
함께 볼 규정
주택임대차보호법 제6조 ① (구법)계약의 갱신 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(2020. 6. 9. 개정으로 임대인·임차인 모두 「2개월 전까지」로 바뀌었고, 개정규정은 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결·갱신된 임대차부터 적용).
주택임대차보호법 제6조 ③계약의 갱신 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
민법 제629조 ①임차권의 양도, 전대의 제한 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
민법 제654조 · 제615조준용규정 · 차주의 원상회복의무와 철거권 제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. / 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제194조간접점유 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.
❸은 「갱신거절의 시기(제6조 ①)」와 「배제 사유(제6조 ③)」 두 근거가 각각 독립하여 묵시적 갱신을 부정한다. 어느 하나만 적어도 결론은 같지만 둘 다 적어야 배점을 채운다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔법원행시 제34회(2016) 민법 문 2〕
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채권자대위권 행사 통지 후 채무자·제3채무자의 매매계약 합의해제는 제405조 제2항의 처분에 해당하여 대위채권자에게 대항 불가
리딩판례 2006다85921 · 98다17930
이 글설문 3 (8-1)
인도청구의 소의 피고적격(이행의 소는 주장 자체로 판단)과 현실적으로 점유하지 않는 자에 대한 인도청구의 당부, 주택임대차보호법상 묵시적 갱신
리딩판례 81다187
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