1

2

3

해지

5. 25. 도달 즉시

제638조

적용 ✕

인도

戊에게 직접

부당이득

월 100만 원 한도

2016. 10. 24.

2017. 1. 24.

乙이 甲의 허락을 얻어 戊에게 전대(월 120만 원) · 당일 인도 — 적법한 전대차 전대

그 뒤

乙의 차임연체액이 3기의 차임액에 이름 연체

2017. 5. 24.

2017. 5. 25.

해지 의사표시가 乙에게 도달 — 임대차 즉시 종료, 戊에 대한 통지는 불요 종료

5. 25. 이후

戊의 계속 점유 — 甲의 인도 청구와 차임 상당 부당이득의 한도 설문 3

「甲의 허락을 얻어」 전대하였다고 적었다. 무단 전대(제629조)가 아니라 적법한 전대차다. 그래서 戊의 보호 여부를 제638조·제630조로 정면으로 묻게 된다.

해지 통지의 「발송일(5. 24.)」과 「도달일(5. 25.)」을 나누어 주었다. 종료 시점이 도달 즉시라는 점, 그리고 戊에 대한 별도 통지가 없어도 그 시점에 종료한다는 점을 날짜로 확인하게 한다.

전대차 차임(120만 원)을 임대차 차임(100만 원)보다 높게 두었다. 제630조 ①의 한도 법리를 숫자로 시험하는 장치다. 낮은 쪽이 기준이라는 결론을 계산으로 보이게 한다.

「3기의 차임액에 달하자」라고 적었다. 민법 제640조는 2기이지만 상가건물이면 상가임대차법 제10조의8의 3기가 기준이다. 사업 목적 전대라는 점이 그 힌트다.

배점이 15점이다. 제638조 불적용과 종료 시점 6점, 전차권 소멸과 직접 인도 청구 4점, 부당이득 한도 5점 정도로 배분한다.

쟁점 ① · 대항

연체 해지는 전차인에게 통지 없이 대항 · 도달 즉시 종료

제638조는 임대차가 해지 통고로 종료된 경우에 관한 규정이고, 제640조에 터 잡아 차임연체를 이유로 해지하는 경우에는 전차인에게 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 대항할 수 있으며, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차는 종료된다.

2012다55860

쟁점 ③ · 한도

전차인의 직접 의무는 두 차임 중 적은 쪽까지

전차인은 전대차계약으로 전대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고, 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에게 부담하는 의무 이상으로도 지지 않는다. 임대차 종료 후 전차인의 차임 상당 부당이득도 같은 법리에 따른다.

2018다200518 · 2007다21856

민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.

참조조문 민법 제635조 제2항, 제638조 제1항, 제2항, 제640조

건물매수인이 아직 건물의 소유권을 취득하지 못한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매도인이 매매계약을 해제하고 임차인에게 건물의 명도를 구하는 경우 임차인은 매도인에 대한 관계에서 건물의 전차인의 지위와 흡사하다 할 것인바, 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또 임차인이 매매계약목적물에 대하여 직접 임차권을 취득했다고 보더라도, 대항력을 갖추지 아니한 상태에서는 그 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수가 없다는 점에 비추어 볼 때, 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무를 동시이행관계에 두는 것은 오히려 공평의 원칙에 반한다 할 것이다.

참조조문 민법 제536조, 제630조

[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항). 이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다. [2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다. 또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다. [3] 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

참조조문 [1] 민법 제630조 / [2] 민법 제630조 제1항 / [3] 민법 제630조 제1항 · 참조판례 [1] 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 / [3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결

[1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다. [2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. [3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다.

참조조문 [1] 민법 제477조, 제618조 / [2] 민법 제618조, 제630조, 제741조 / [3] 민법 제618조, 제630조, 제741조 · 참조판례 [1] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결, 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 / [2] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결, 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 / [3] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결