같은 문제의 다른 설문 · 〔사법시험 제59회(2017) 민법 제3문〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (2-1) · 설문 3 (8-11)
설문 1 (2-1) · 설문 3 (8-11)
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기출 원문 · 전체본
〔사법시험 제59회(2017) 민법 제3문〕
같은 임대차를 출발점으로 세 개의 독립된 장면을 묻는 문항입니다. 임대인이 피성년후견인이어서 계약이 취소되면(설문 1), 임차인의 실화로 임차한 곳과 임차하지 않은 곳이 함께 타면(설문 2), 적법하게 전대한 뒤 임차인의 차임연체로 해지되면(설문 3) 누가 누구에게 무엇을 청구하는지가 각각 갈립니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
건물주 甲이 1층 X를 乙에게 2년간 임대하다
설문 1·2·3 공통○건물주 甲은 2016. 10. 24. 자기 건물의 1층 부분 X에 대하여 계약기간 2년, 차임 월 100만 원으로 乙과 임대차계약을 체결하고 계약 당일 X를 인도하였다. (각 문항은 독립된 것임)
「건물주」·「1층 부분」은 설문 2에서 2층(임차 외 부분)이 함께 타는 장면을, 「보증금 없이 월 100만 원」은 설문 1의 청산과 설문 3의 부당이득 한도를 위한 숫자입니다.
제 3 문
문 제
배점 합계 50점1
20점피성년후견인 임대인의 취소와 청산
2016. 11. 24. X에 심각한 누수가 발생해 乙이 甲에게 수리를 청구하였으나 甲이 지체하자, 乙은 할 수 없이 2,000만 원을 지출해 X를 수리하고 그 수리기간 동안 근처 호텔을 이용하였다. 그런데 甲은 2016. 5. 24. 성년후견개시심판을 받았으며, 취소할 수 없는 법률행위의 범위는 따로 정해지지 않았다. 甲의 성년후견인 丙은 2017. 2. 24. 위 임대차계약을 취소하였다. 甲과 乙의 법률관계를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제1편 민법총칙 사례 2 미성년자에 2-1로 실려 있습니다.
2
검토 대상15점임차인의 실화 — 임차 부분과 임차 외 부분
2016. 12. 24. 가스레인지에 곰국을 끓이던 乙이 전화를 받고 급히 나가느라 불 끄는 것을 잊어 가스레인지 과열로 화재가 나 X는 물론 甲으로부터 丁이 임차한 같은 건물 2층 부분 Y마저 소실되었다. 甲과 乙의 법률관계를 설명하시오. (「실화책임에 관한 법률」은 고려하지 않음)
3
15점차임연체 해지와 전차인
乙이 자기 사업을 위해 甲의 허락을 얻어 2017. 1. 24. X를 차임 월 120만 원으로 戊에게 전대·계약 당일 인도하였다. 그 후 乙의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하자 甲은 2017. 5. 24. 乙에게 위 임대차계약을 해지한다는 의사를 통지하였고, 이는 그 다음 날 乙에게 도달하였다. 甲과 戊의 법률관계를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-11로 실려 있습니다.
출처: 2017년도 시행 제59회 사법시험 제2차시험 민법 제3문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 임차인의 실화와 임차 외 건물 부분의 손해 · 설문 2 (15점)
〔사법시험 제59회(2017) 민법 제3문〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2016. 12. 24. 화재발화에서 2층 소실까지의 사슬을 한 줄로 놓으면, 앞쪽(X)과 뒤쪽(Y)에서 증명책임의 방향이 갈리는 지점이 보인다.
임차 외 부분의 손해설문 2의 검토 대상인과관계의 사슬
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2016. 10. 24.
甲–乙 X(1층) 임대차 · 인도 — 乙에게 선관주의 보존의무(제374조·제654조·제615조) 계약
2016. 12. 24.
乙이 곰국을 끓이다 전화를 받고 급히 외출 — 불을 끄지 않음 과실
같은 날
가스레인지 과열로 화재 — X 소실(반환의무 이행불능) X
같은 날
불이 번져 丁이 임차한 2층 Y까지 소실(임차 외 건물 부분) Y
그 뒤
甲이 乙에게 X·Y 손해의 배상을 구함 — 각각 누가 무엇을 증명하는가 설문 2
3
검토의 틀
다섯 칸X 부분목적물 반환의무 이행불능 → 제390조 — 乙이 「책임 없는 사유」를 증명하지 못하면 배상
Y 부분 · 요건乙의 계약상 의무 위반 + 의무 위반과 Y 손해의 상당인과관계 + 제393조의 배상 범위
Y 부분 · 증명위 세 요건은 임대인 甲이 주장·증명(2012다86895 전합 — 종전 판례 변경)
사안의 포섭조리 중 방치 = 보존·관리의무의 현저한 위반 → 발화 → 연소의 사슬 → 2층 멸실은 통상손해
결론乙은 X의 이행불능 손해와 Y의 소훼 손해를 모두 배상
전원합의체가 바꾼 것은 「결론」이 아니라 「누가 증명하느냐」다. 사안은 과실이 명백하여 甲이 증명을 다할 수 있으므로 결론은 전액 배상이다.
4
설문 2의 쟁점 구조
乙은 X와 Y의 소실에 대하여 甲에게 어떤 책임을 지는가 15점
쟁점 ①X(임차 부분)의 반환불능과 증명책임
전제 사실임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 보존·반환하여야 한다(제374조·제654조·제615조)
전제 사실이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것임을 증명하지 못하면 배상책임을 진다
물음乙의 항변은→ 불을 끄지 않고 외출한 명백한 과실이 있어 무책을 증명할 수 없다
쟁점 ②Y(임차 외 부분)의 손해는 채무불이행으로 물을 수 있는가
전제 사실구조상 일체인 건물이라도 Y 손해는 임대인 甲이 의무 위반·상당인과관계·제393조 범위를 주장·증명하여야 한다
전제 사실종전 판례(임차인이 무책을 증명하지 못하면 임차 외 부분까지 배상)는 변경되었다
물음증명책임의 분배는→ X는 乙이, Y는 甲이 — 2012다86895 전원합의체
쟁점 ③사안의 포섭
전제 사실조리 중 방치는 보존·관리의무의 현저한 위반이다
전제 사실과열 → 발화 → 2층 연소의 경과에 상당인과관계가 있고, 2층 멸실은 통상손해다
물음甲이 증명을 다할 수 있는가→ 사안의 사실만으로 세 요건이 채워지므로 乙은 Y 손해도 배상한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「전화를 받고 급히 나가느라 불 끄는 것을 잊어」라고 과실을 구체적으로 적었다. X 부분에서 乙의 무책 증명을 불가능하게 하고, Y 부분에서 甲의 의무 위반 증명을 가능하게 하는 양면의 장치다.
b
「甲으로부터 丁이 임차한 같은 건물 2층 부분 Y」를 함께 태웠다. 임차 부분과 임차 외 부분을 나누어, 2017년 전원합의체가 바꾼 증명책임 분배를 정면으로 묻는다.
c
「실화책임에 관한 법률은 고려하지 않음」이라고 못 박았다. 불법행위(제750조)와 실화법의 감경 논의를 지우고, 채무불이행(제390조·제393조) 구성에 집중하라는 뜻이다.
d
「건물주 甲」이 X와 Y를 모두 소유한다. Y 손해의 배상청구권자가 소유자 甲임을 분명히 한다. 丁의 손해는 별개 문제이므로 답안 범위 밖이다.
e
배점이 15점이다. X 부분의 이행불능 책임 5점, Y 부분의 요건과 증명책임(전원합의체) 7점, 포섭과 결론 3점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 임차인의 실화와 임차 외 건물 부분의 손해 · 설문 2 (15점)
〔사법시험 제59회(2017) 민법 제3문〕 - 설문 2. 리딩판례
임차 부분과 임차 외 부분의 증명책임을 갈라 종전 판례를 변경한 2017년 전원합의체 판결 하나가 설문 2의 전부입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 임차 부분
반환불능이면 임차인이 무책을 증명하여야 면책
임대차 목적물이 화재로 소멸되어 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 손해를 배상할 책임을 지고, 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지다.
2012다86895 전합 [1]
쟁점 ② · 임차 외 부분
임차 외 부분의 손해는 임대인이 의무 위반·인과관계·범위를 증명
임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체라 하더라도, 그 손해를 채무불이행으로 배상받으려면 임차인의 계약상 의무 위반, 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계, 제393조의 배상 범위 안에 있다는 점을 임대인이 주장·증명하여야 한다. 이와 다른 종전 판결들은 변경한다.
2012다86895 전합 [2]
계보
판례의 흐름
선고 순2017
2012다86895
전원합의체 —
임차 외 부분은 임대인이 증명
임차 외 부분은 임대인이 증명
쟁점 ①·②·③
임차 건물 부분과 임차 외 건물 부분의 손해배상책임
민법 제374조 · 제390조 · 제393조 · 제615조 · 제654조리딩대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 판결[손해배상(기)·손해배상(기)]
[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다. 한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. [2] [다수의견] 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다. 종래 대법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 건물 부분에 한하지 아니하고 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단하여 왔다. 그러나 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다. 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 종래의 대법원판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 한다. [대법관 김신, 대법관 권순일의 별개의견] 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차한 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경 …
·임대차 목적물이 화재 등으로 소멸되어 임차인의 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 손해를 배상할 책임을 지고, 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 때에도 같다고 하였다([1]). 다만 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 발생한 것으로 추단되면, 임차인이 하자를 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 책임을 물을 수 없다고 하였다.
·임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는, 그 부분이 구조상 불가분의 일체라 하더라도 임차인의 계약상 의무 위반, 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계, 손해가 제393조의 배상 범위 안에 있다는 점을 임대인이 주장·증명하여야 한다고 하면서, 임차인이 선관주의를 다하였음을 증명하지 못하면 임차 외 부분까지 배상하여야 한다고 본 종전 판결들을 변경하였다([2] 다수의견).
→X(1층)는 乙이 임차한 부분이다. 乙이 불을 끄지 않고 외출한 명백한 과실이 있어 「책임질 수 없는 사유」를 증명할 수 없으므로, X 반환의무의 이행불능에 대하여 제390조의 손해배상책임을 진다.
→Y(2층)는 임차 외 건물 부분이다. 甲이 ① 乙의 보존·관리의무 위반(조리 중 방치), ② 그 위반과 Y 소실 사이의 상당인과관계(과열 → 발화 → 연소), ③ Y 멸실이 통상손해라는 점을 주장·증명하여야 하는데, 사안의 사실관계만으로 세 요건이 모두 채워진다.
→따라서 乙은 X와 Y의 손해를 모두 배상한다. 답안에서는 「결론은 같지만 증명책임의 구조가 다르다」는 점을 두 단락으로 나누어 쓴다.
→화재의 원인이 임대인의 지배·관리 영역(예: 배선 하자)에 있었다면 결론이 달라진다는 [1] 후단은 사안과의 대비로 한 줄 적어 둘 만하다.
참조조문 [1] 민법 제374조, 제390조, 제615조, 제618조, 제623조, 제654조, 민사소송법 제288조 / [2] 민법 제374조, 제390조, 제393조, 제610조 제1항, 제615조, 제618조, 제624조, 제629조 제1항, 제634조, 제654조, 제750조, 민사소송법 제288조 / [3] 상법 제724조 제2항 · 참조판례 [1][2] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(변경) / [1] 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결, 대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 / [2] 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결(변경), 대법원 1992. 9. 22. 선고 92다16652 판결(변경), 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결(변경), 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다15082 판결(변경), 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결(변경) / [3] 대법원 1994. 5. 27. 선고 94다6819 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다71951 판결 · 요지가 길어 뒷부분을 줄임
조문
함께 볼 규정
민법 제374조특정물인도채무자의 선관의무 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
민법 제390조채무불이행과 손해배상 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제393조손해배상의 범위 ① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제615조차주의 원상회복의무와 철거권 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제654조준용규정 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제654조가 제615조를 준용하여 임차인의 「반환의무」가 생기고, 제374조가 그 이행까지의 「보존의무」를 정한다. 두 조문이 X 부분 책임의 출발점이고, Y 부분은 제390조·제393조의 일반 요건으로 돌아간다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔사법시험 제59회(2017) 민법 제3문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
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