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요건

독립성 · 편익 · 동의

유익비

포기 유효

매수청구

포기 무효 · 제652조

효과

대금 · 동시이행

같은 「원상복구 약정」이 두 권리에 대하여 다른 효력을 갖는다는 것이 이 설문의 핵심이다.

2009. 6. 1.

임대차 체결 — 乙이 원하는 시설을 추가 설치하기로 합의(= 임대인의 동의) · 원상복구 약정 동의 · 약정

그 뒤

乙이 유리 출입문·철제 새시·방화셔터 설치 — 분리 가능 · 찜질방 사용에 객관적 편익 부속물

2014. 5. 31.

기간 만료 → 甲의 인도 청구 → 乙의 부속물매수청구·동시이행 항변 설문 2

「계약 체결 시 자신이 원하는 형태로 … 추가 설치」하기로 하였다. 임대인의 동의가 사전에 있었다. 제646조 ①의 「동의를 얻어 부속한」 요건을 사실관계에서 채워 둔 것이다.

유리 출입문·철제 새시·방화셔터를 골랐다. 훼손 없이 분리할 수 있는 물건들이다. 증축부분처럼 독립성이 없는 것과 대비되는 전형적 부속물이다.

「원상복구하기로」 약정하였다. 약정의 이중 성격(유익비 포기로는 유효, 매수청구 포기로는 무효)을 가르라는 장치다.

보증금 5억·월 2,000만 원을 기초사실에 두었다. 「파격적으로 저렴」한 조건이 아니다. 81다1001의 예외(임차인에게 불리하지 않은 특별 사정)가 없음을 보여 준다.

「甲이 인도를 청구하는 경우」로 물었다. 매수청구권 행사 후 대금채권으로 동시이행 항변까지 적어야 답안이 완결된다.

쟁점 ① · 부속물

건물의 구성부분이 아닌 임차인 소유 물건으로 객관적 편익

매수청구의 대상이 되는 부속물은 건물 자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분이 되지 않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한하고, 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인 소유로 하기로 한 부속물은 대상이 아니다.

81다1001

쟁점 ② · 특약

보증금·차임을 파격적으로 낮춘 대가라면 불리하지 않은 약정

임차인이 시설물을 포기하고 임대인 소유로 귀속시키는 대가로 보증금·월차임을 파격적으로 저렴하게 하고 기간도 장기로 약정하는 등의 사정이 있으면, 그 특약은 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다.

81다1001 [나]

가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다. 따라서 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다. 나. 건물임차인인 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 임대차계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다.

참조조문 가.민법 제646조 나. 제652조 · 참조판례 대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결