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설문 2 (11-16) · 설문 3 (3-1) · 설문 4 (13-3)
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기출 원문 · 전체본
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제1문〕
한 건의 부동산 매매를 놓고 합의해제와 제3자, 양도통지 후 취득한 채권의 상계, 제3자를 위한 계약의 해제, 이행인수를 차례로 묻는 네 갈래 문항입니다. 각 설문은 독립된 것이며, 설문 1이 검토 대상이고 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
甲이 乙로부터 X토지와 Y건물을 10억 원에 사다
설문 1~4 공통○甲은 2015. 3. 25. 乙로부터 乙 소유 X토지와 그 지상 Y건물을 10억 원에 매수하면서, 계약 당일 계약금 1억 원, 2015. 4. 25. 중도금 4억 원, 2015. 5. 25. 잔금 5억 원을 지급하기로 약정하였다.
○아래 각 문항은 독립된 것이다.
토지와 건물이 함께 팔렸고, Y건물이 「무허가 미등기」라는 점, 잔금이 5억 원이라는 점이 설문 1·2·4의 재료가 됩니다. 설문마다 사실을 하나씩 덧붙여 다른 쟁점을 만듭니다.
제 1 문
문 제
배점 합계 50점1
검토 대상15점합의해제와 제3자 — 무허가 미등기건물의 전득자
甲은 대금을 완납하고 각 부동산을 인도받은 후 丙에게 매도하여 X토지는 丙 명의로 이전등기를 마쳤으나, Y건물은 무허가 미등기건물이어서 무허가건물관리대장상 소유자 명의만 丙으로 변경하였다. 甲·乙 매매와 관련하여 乙에게 부과된 양도소득세 부담을 둘러싼 분쟁이 생기자 乙은 甲과의 매매계약을 해제하기로 합의하였다.
乙은 丙을 상대로 Y건물에 대한 계약해제를 주장할 수 있는가?
2
10점양도통지 도달 후 취득한 채권을 자동채권으로 한 상계
乙은 2015. 5. 1. 丁에게 5억 원의 잔금채권을 양도하고 이를 통지하여 2015. 5. 3. 甲에게 도달하였다. 그 후 甲은 2015. 5. 5. 乙에게 변제기 2015. 5. 25.로 정하여 5억 원을 대여하였다. 丁이 2015. 5. 30. 양수금을 청구하자 甲은 乙에 대한 대여금채권을 자동채권으로 위 잔금채권과 상계한다고 항변하였다.
甲의 상계항변의 타당성 여부를 논하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 11 채권양도에 11-16으로 실려 있습니다.
3
15점제3자를 위한 계약의 법정해제와 원상회복의 상대방
위 매매계약에서 중도금·잔금은 乙에 대한 대여금채권자 戊에게 甲이 직접 지급하기로 약정하였고, 甲은 戊의 청구에 따라 중도금을 지급하였다. 그러나 乙은 위 매매 사실을 모르는 己와 또 다른 매매계약을 체결하고 己에게 이전등기까지 마쳐 주었다. 이에 甲은 乙의 소유권이전등기의무 이행불능을 이유로 계약을 해제하고, 원상회복 또는 부당이득반환으로 乙에게 계약금 1억 원, 戊에게 중도금 4억 원의 반환을 구한다.
甲의 계약해제가 민법 제541조에도 불구하고 적법한지 여부와 甲의 乙 및 戊에 대한 금원청구의 당부를 논하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 3 제3자를 위한 계약에 3-1로 실려 있습니다.
4
10점저당채무 인수 특약과 소유권이전등기청구
甲은 잔금 5억 원 중 4억 원에 관하여는 乙이 A에게 부담하던 X토지 저당권의 피담보채무(변제기 2016. 7. 25.)를 인수하기로 하고, 이를 공제한 1억 원을 잔금지급기일에 지급하기로 약정하였다. 甲은 2015. 5. 25. 1억 원을 지급하고 2015. 6. 30. 乙을 상대로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다.
甲의 청구가 타당한지 여부를 논하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 13 이행인수에 13-3으로 실려 있습니다.
출처: 2016년도 시행 제58회 사법시험 제2차시험 민법 제1문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 합의해제와 제3자 보호 · 설문 1 (15점)
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제1문〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
합의해제 이후토지와 건물을 두 기둥으로 세우면 丙이 같은 전득자이면서도 X와 Y에서 지위가 달라지는 까닭이 보인다.
매매·전매의 흐름설문 1의 검토 대상등기 없는 건물의 사정
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2015. 3. 25.
甲·乙 매매계약 — X토지·Y건물 10억 원 기본계약
그 뒤
甲이 대금을 완납하고 두 부동산을 인도받음→ 甲은 완전한 권리를 취득한 매수인
그 뒤
甲 → 丙 전매 — X토지는 丙 명의 이전등기, Y건물은 관리대장 명의만 변경 전득
그 뒤
양도소득세 분쟁 → 甲·乙이 매매계약을 해제하기로 합의 합의해제
설문 1
乙이 丙을 상대로 Y건물에 관한 해제를 주장
3
검토의 틀
여섯 칸합의해제의 효과제548조 ① 단서 유추 — 제3자의 권리를 해하지 못한다
제3자의 뜻해제된 계약의 효과를 기초로 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리 취득
X토지丙 명의 이전등기 ○ → 완전한 권리
Y건물무허가 미등기 · 관리대장 명의변경 = 공부상 편의 기재
관리대장의 성질권리변동을 공시하는 등록원부 ✕ → 소유권 기타 권리 취득 효력 ✕
판단의 방향Y건물의 丙은 「완전한 권리」를 갖지 못한 자인가
합의해제에도 법정해제와 같은 제3자 보호가 유추되지만, 그 보호는 「완전한 권리」를 취득한 자에게만 미친다. 토지와 건물의 답이 갈리는 이유가 여기에 있다.
4
설문 1의 쟁점 구조
乙은 丙에게 Y건물의 합의해제를 주장할 수 있는가 15점
쟁점 ①합의해제에도 제3자 보호가 적용되는가
전제 사실甲·乙은 법정해제가 아니라 해제하기로 합의하였다
전제 사실판례는 합의해제에도 제548조 ① 단서를 유추한다
물음보호되는 제3자의 범위는→ 해제된 계약의 효과를 기초로 새 이해관계를 맺고 등기·인도 등 완전한 권리를 취득한 자(91다2601)
쟁점 ②Y건물의 전득자 丙은 완전한 권리를 취득했는가
전제 사실Y건물은 무허가 미등기건물이라 이전등기를 할 수 없었다
전제 사실丙은 무허가건물관리대장의 소유자 명의만 바꾸었다
물음관리대장 명의변경의 효력은→ 관리의 편의를 위한 공부일 뿐 권리관계를 공시하지 않는다(2011다64782)
쟁점 ③X토지와 Y건물의 결론이 갈리는가
전제 사실X토지는 丙 명의 이전등기가 마쳐졌다
전제 사실Y건물은 등기·인도 등 완전한 권리 취득의 표지가 없다
물음乙의 해제 주장은→ X토지에서는 막히고 Y건물에서는 통한다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「해제하기로 합의하였다」고 적었다. 법정해제(제543조 이하)가 아닌 합의해제다. 제548조 ① 단서가 직접 적용되는지, 유추되는지를 먼저 밝히라는 장치다.
b
Y건물을 「무허가 미등기건물」로 설정했다. 등기라는 완전한 권리 취득의 표지를 갖출 수 없는 물건이다. 관리대장 명의변경으로 대신할 수 있는지가 핵심이 된다.
c
X토지에는 「丙 명의로 이전등기」를 마치게 했다. 같은 丙이 X에서는 제3자로 보호된다는 대비를 만들어, 「완전한 권리」 기준이 결론을 가르는 구조를 보여 준다.
d
丙이 甲으로부터 「매수」하였다. 丙은 乙·甲 계약의 효과(甲의 소유권)를 기초로 새 이해관계를 맺은 전득자다. 제3자의 첫 요건은 충족된다는 점을 짚게 한다.
e
배점이 15점이다. 합의해제와 제3자 보호의 유추 5점, 제3자의 요건 4점, 관리대장의 성질과 포섭 6점 정도로 나누어 쓴다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 합의해제와 제3자 보호 · 설문 1 (15점)
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제1문〕 - 설문 1. 리딩판례
합의해제에도 제3자 보호 규정을 유추한다는 1991년 판결과, 무허가건물관리대장 명의변경만으로는 완전한 권리를 취득한 것이 아니라고 본 2014년 판결이 설문 1의 두 축입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 유추
합의해제에도 제3자의 권리를 해하지 못한다
계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 제3자의 권리를 해할 수 없으나, 대상부동산을 전득한 매수자라도 완전한 권리를 취득하지 못한 자는 그 제3자에 해당하지 않는다.
91다2601 · 95다49882
쟁점 ② · 관리대장
무허가건물관리대장 명의는 완전한 권리 취득이 아니다
미등기 무허가건물의 매수인은 이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득할 수 없고, 관리대장은 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 대장에 소유자로 등재되어도 제548조 ① 단서의 제3자가 아니다.
2011다64782
계보
판례의 흐름
선고 순1991
91다2601
합의해제에도
제3자 보호 · 완전한 권리
제3자 보호 · 완전한 권리
1996
95다49882
제3자의 정의 —
채권 양수인은 제외
채권 양수인은 제외
2000
99다51685
압류·전부채권자도
제3자 아님
제3자 아님
2014
2011다64782
무허가건물 관리대장
명의변경 = 제3자 ✕
명의변경 = 제3자 ✕
쟁점 ①·②
합의해제의 제3자 보호와 무허가건물 전득자
민법 제548조 제1항 단서리딩대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다64782 판결[무허가건물소유명의인변경등록]
민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 지칭하는 것이다. 그런데 미등기 무허가건물의 매수인은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다. 또한, 무허가건물관리대장은 무허가건물에 관한 관리의 편의를 위하여 작성된 것일 뿐 그에 관한 권리관계를 공시할 목적으로 작성된 것이 아니므로 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로는 무허가건물에 관한 소유권 기타의 권리를 취득하는 효력이 없다. 따라서 미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 해당 무허가건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재되었다고 하더라도 건물에 관하여 완전한 권리를 취득한 것으로 볼 수 없으므로 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자에 해당한다고 할 수 없다.
·제548조 ① 단서의 제3자는 해제된 계약의 법률효과를 기초로 새 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람이라고 하였다.
·미등기 무허가건물의 매수인은 이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득할 수 없고 관습상 물권이나 「사실상의 소유권」도 인정되지 않으며, 무허가건물관리대장은 관리의 편의를 위한 것이지 권리관계를 공시하는 공부가 아니라고 하였다.
·따라서 해제 전에 무허가건물을 다시 매수하고 관리대장에 소유자로 등재된 자도 완전한 권리를 취득한 것이 아니어서 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였다.
→丙은 Y건물에 관하여 관리대장 명의만 바꾸었으므로 이 판결의 사안과 같은 지위에 있다.
→X토지는 이전등기를 마쳐 완전한 권리를 취득하였으므로 같은 丙이라도 X에서는 제3자로 보호된다.
→결국 乙은 Y건물에 관하여는 丙에게 합의해제를 주장할 수 있다는 방향으로 답하게 된다.
참조조문 민법 제548조 제1항 · 참조판례 대법원 1993. 1. 26. 선고 92다36274 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결, 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결
최초대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결[부동산명의변경절차이행]
계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없으나, 그 대상부동산을 전득한 매수자라도 완전한 권리를 취득하지 못한 자는 위 제3자에 해당하지 아니한다.
·계약의 합의해제에도 제548조의 법정해제와 같이 제3자의 권리를 해할 수 없다고 하면서, 전득한 매수인이라도 완전한 권리를 취득하지 못한 자는 그 제3자에 해당하지 않는다고 하였다.
→甲·乙의 「해제 합의」에도 제3자 보호 법리가 그대로 유추된다는 첫 관문의 근거다.
→보호의 범위를 「완전한 권리」로 좁혀 두었다는 점이 Y건물 포섭의 출발점이 된다.
참조조문 민법 제548조 · 참조판례 대법원 1964.9.22. 선고 64다596 판결(집12②민123), 1980.5.13. 선고 79다932 판결
동지대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결[입주권확인]
[1] 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이고, 계약상의 채권을 양도받은 양수인은 특별한 사정이 없는 이상 이에 포함되지 않는다. [2] 아파트 분양신청권이 전전매매된 후 최초의 매매 당사자가 계약을 합의해제한 경우, 그 분양신청권을 전전매수한 자는 설사 그가 백지 매도증서, 위임장 등 제반 서류를 소지하고 있다 하더라도 완전한 권리를 취득한 것이라고 할 수 없고, 또한 매매계약을 합의해제한 다음 이를 회수하지 아니하였다고 하여 그에 대하여 매매계약의 해제를 주장할 수 없는 것은 아니라고 한 사례.
·제3자의 정의를 「해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자」로 정리하고, 계약상 채권을 양도받은 양수인은 여기에 포함되지 않는다고 하였다.
→「등기·인도 등」이라는 표지가 명시되어 있어, 관리대장 명의변경이 이에 해당하는지를 검토하는 틀이 된다.
참조조문 [1] 민법 제548조 제1항 단서/ [2] 민법 제548조 제1항 단서 · 참조판례 [1] 대법원 1964. 9. 22. 선고 64다596 판결(집12-2, 민123), 대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결, 대법원 1991. 5. 28. 선고 90다카16761 판결 /[2] 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결
참고대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결[손해배상(기)]
[1] 민사재판에 있어서 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없다. [2] 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수 있다. [3] 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 아니한다. [4] 제3채무자가 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령에 위반하여 채무자에게 소유권이전등기를 경료한 후 채무자의 대금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우, 해제의 소급효로 인하여 채무자의 제3채무자에 대한 소유권이전등기청구권이 소급적으로 소멸함에 따라 이에 터잡은 압류명령의 효력도 실효되는 이상 압류채권자는 처음부터 아무런 권리를 갖지 아니한 것과 마찬가지 상태가 되므로 제3채무자가 압류명령에 위반되는 행위를 한 후에 매매계약이 해제되었다 하여도 불법행위는 성립하지 아니한다.
·[3] 계약상 채권을 양수한 자나 그 채권을 압류·전부한 채권자는 제548조 ① 단서의 제3자가 아니라고 하였다.
→채권적 지위만 가진 자는 보호되지 않는다는 대비 사례로, Y건물의 丙이 「채권적 지위 + 대장 명의」에 머문다는 점을 부각한다.
참조조문 [1] 민사소송법 제187조 / [2] 민법 제543조, 민사소송법 제557조, 제577조, 제696조 / [3] 민법 제548조 제1항 단서 / [4] 민법 제548조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 94다52768 판결, 대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결 / [2] 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다29736 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다10867 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 96다53192 판결 / [3] 대법원 1964. 9. 22. 선고 64다596 판결(집12-2, 민123), 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결, 대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제548조 ①해제의 효과, 원상회복의무 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.
민법 제186조부동산물권변동의 효력 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제543조 ①해지, 해제권 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
합의해제는 제543조의 해제권 행사가 아니라 새로운 계약이지만, 제3자 보호에 관하여는 제548조 ① 단서가 유추된다. 건물 소유권은 제186조에 따라 등기해야 취득하므로 관리대장 명의는 「완전한 권리」의 표지가 될 수 없다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔사법시험 제58회(2016) 민법 제1문〕
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이 글설문 1 (4-12)
합의해제와 제3자 보호(제548조 제1항 단서 유추) - 미등기 무허가건물의 매수인(관리대장 명의변경)은 완전한 권리취득자가 아니어서 제3자에 불해당
리딩판례 2011다64782 외 3건
제3자를 위한 계약 - 요약자·낙약자 간 기본관계의 해제 가능(제541조와의 관계)과 해제 시 낙약자의 수익자에 대한 부당이득반환청구 부정
리딩판례 2005다7566 외 2건
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